¿Quién paga las derramas pendientes cuando vendemos un inmueble?

Creo que es un tema que siempre sale cuando enseñas una casa. ¿Está al corriente de pago en la comunidad? ¿Hay derramas pendientes?. Lo primero de todo, vamos a diferenciar ambos casos.

  1. El día de la firma de la escritura pública de compraventa se debe presentar por el dueño un certificado expedido por el secretario de la comunidad con el visto bueno del Presidente, en el que se diga si la vivienda está al corriente en las cuotas ordinarias y derramas. En la realidad, la mayoría de las veces es el Administrador del edificio el que emite este certificado. Es importante tenerlo por escrito y no fiarnos de la palabra del dueño por muy amigo o conocido que sea. Para eso, estamos los agentes inmobiliarios, que vigilamos para que  todo este correcto el día de la firma. Os contaré un caso que me pasó el otro día, y que me hizo pensar. Una clienta compradora reservó una vivienda en contrato privado de compraventa, en ese momento llamé al administrador personalmente para que me dijera si había deudas, derramas pendientes o algo venidero que fuera importante para el comprador. De palabra me dijo que no. Cuando a los dos meses firmamos escritura pública y pedimos certificado de deuda por escrito, nos informan que hay una derrama por unos informes de grietas que se están haciendo en el edificio. Imaginaros la desconfianza en el mismo acto para firmar, escuchar la palabra GRIETAS. Por supuesto dimos para atrás la escritura hasta que se aclararan los términos de los informes. Quizás el día del contrato privado de compraventa también sea necesario tener por escrito un certificado. Pero bueno esto es apreciación mía claro.
  2. Otro tema son las derramas aprobadas. En este caso, hay que diferenciar dos momentos claves “FECHA DE APROBACIÓN EN JUNTA” y “FECHA DE DEVENGO”. Quiere esto decir que si una derrama esta aprobada antes de la firma de la escritura pero el pago es exigible después de esa firma, será el comprador el que deba pagarla. Según el artículo 17.11 de la Ley De Propiedad Horizontal:

    “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”

    Creo que en este tema mucha gente está equivocada, porque se cree que por estar aprobada la derrama antes de la firma de la escritura publica, ya tiene que pagarla por completo el dueño, no es así. Si por ejemplo esta aprobada, y son 50 euros todos los meses, el dueño tendrá que dejarla pagada hasta el día de la firma de la escritura publica, será el nuevo comprador el que se haga cargo del resto.

Por eso, es muy importante la información, a la hora de cerrar una venta, no es lo mismo que te digan un precio por el inmueble cerrado sin derrama alguna,  a que se obvie el que hay una derrama que te va a suponer una cantidad todos los meses durante un tiempo. Es algo que se debe pactar antes del cierre.  El vendedor puede decir que es legal el que la derrama la pague el comprador si es mes a mes, pero lo que si está claro es que el comprador debe saberlo, y así debe constar en el contrato privado de compraventa. Y debe constar en nuestras fichas de inmueble para que cuando un consumidor lea la información sepa que va a tener que hacer frente a una derrama distribuida en unas cuotas al mes.

Por otro lado, acordaros que el bien inmueble queda afecto al pago de estas deudas, por lo que si como comprador y  nuevo propietario no las pagas porque consideras que son de cargo del anterior propietario, cuidado, porque pueden embargarte la vivienda. Deben pagarse, y si se considera que es vicio oculto se podrá repercutir la acción al dueño anterior. A este tema hace referencia la disposición Final 1º Apartado 3 c) parrafo 3º y 4º de la Ley 8/2013 de 26 de junio:

“El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.

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