VENDER CON INQUILINO. ¿Quieres vender tu vivienda y la tienes alquilada?

 

Cuando un propietario quiere vender un piso pero lo tiene alquilado, se pueden hacer las siguientes preguntas:
¿Qué pasa con ese inquilino?, ¿puedes echarle?, ¿tiene derechos?, ¿hay qué indemnizarle?.

 

Debemos mirar el contrato de alquiler, y ver primero si hay derecho de tanteo y retracto por el inquilino. Es decir, si tiene ese derecho habrá que preguntarle primero al inquilino si quiere comprar la vivienda.

 En el caso de que no la quiera comprar, tenemos diferentes supuestos según la fecha del contrato de alquiler. Debido a las reformas de la LAU es distinto el resultado en función de la fecha en la que se haya hecho el contrato de alquiler.

 

1. Contratos comprendidos entre el 6/6/2013 hasta el 5/3/2019. El articulo 14 de la LAU dice:

 “El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.”

 

Entendemos que sólo se respeta el contrato de arrendamiento, y no podemos echar al inquilino si el contrato de alquiler está inscrito en el registro de la Propiedad, pero, sin embargo, la situación más común es aquella en que el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad. En estos casos caben dos posibilidades:

El comprador no conocía la existencia del arrendamiento: En este caso no hay lugar a dudas, el comprador es considerado comprador de buena fe y no tiene que respetar el contrato de arrendamiento. Tampoco recoge el artículo el momento en que se puede exigir el desalojo al inquilino, si bien es frecuente aplicar por analogía el artículo 14.2 LAU, por el que se otorga tres meses al inquilino.

El comprador conocía la existencia del arrendamiento: En este caso el comprador no cumple el requisito de la buena fe exigido por el artículo 14.1 LAU.  Pero podemos entender según el artículo 14, que si no hay inscripción no tendrá que respetar el arrendamiento puesto que al no haber inscripción nunca pudo conocer el contenido del contrato, aunque en mi opinión, conocer la existencia del arrendamiento obliga a hacer el intento de interesarse por el contenido del contrato, por lo que en mi opinión el comprador debería respetar el arrendamiento en este escenario, pero es solo mi opinión, habría que discutirlo ante un juez.

 

2. Contratos anteriores al 6/6/2013, dice el artículo 14 de la LAU:

“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.”

 

Esto quiere decir que desaparece el requisito de que esté inscrito en el registro de la propiedad el contrato de alquiler.

EL nuevo propietario debe respetar al inquilino hasta los cinco primeros años de contrato aunque no esté inscrito en el registro el contrato de alquiler.

 Cuando la venta se realice después de los cinco primeros años de contrato,si el comprador desconocía la existencia de un arrendamiento (no inscrito, ya que si es inscrito debe conocerlo) entonces podrá dar por finalizado el arrendamiento en el momento de la venta. Y si conocía la existencia de ese alquiler no inscrito entonces tendrá que respetar el contrato de arrendamiento hasta la finalización de la prórroga de tres años establecida por el artículo 10 LAU.

Y por otro lado, es importante resaltar que aunque se haya establecido que la enajenación de la vivienda extingue el arrendamiento, hay que respetar siempre los 5 primeros años de contrato.

 

3. Contratos realizados después del 5 de marzo de 2019, según Real Decreto 7/2019 de 1 de marzo el articulo 14 queda asi redactado:

“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.”

Por lo que apreciamos, el legislador vuelve a la redacción de antes del 6/6/2013, es decir no es necesario el requisito de la inscripción registral para que se respete el derecho del inquilino.

 

Si necesitas ayuda, porque quieres o necesitas vender, pero hay un inquilino dentro de la vivienda, puedes llamarme, yo te ayudo!!!

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