VENDER CON INQUILINO. ¿Quieres vender tu vivienda y la tienes alquilada?
Cuando un propietario quiere vender un piso pero lo tiene alquilado, se pueden hacer las siguientes preguntas:
¿Qué pasa con ese inquilino?, ¿puedes echarle?, ¿tiene derechos?, ¿hay qué indemnizarle?.
Debemos mirar el contrato de alquiler, y ver primero si hay derecho de tanteo y retracto por el inquilino. Es decir, si tiene ese derecho habrá que preguntarle primero al inquilino si quiere comprar la vivienda.
En el caso de que no la quiera comprar, tenemos diferentes supuestos según la fecha del contrato de alquiler. Debido a las reformas de la LAU es distinto el resultado en función de la fecha en la que se haya hecho el contrato de alquiler.
1. Contratos comprendidos entre el 6/6/2013 hasta el 5/3/2019. El articulo 14 de la LAU dice:
“El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.”
Entendemos que sólo se respeta el contrato de arrendamiento, y no podemos echar al inquilino si el contrato de alquiler está inscrito en el registro de la Propiedad, pero, sin embargo, la situación más común es aquella en que el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad. En estos casos caben dos posibilidades:
El comprador no conocía la existencia del arrendamiento: En este caso no hay lugar a dudas, el comprador es considerado comprador de buena fe y no tiene que respetar el contrato de arrendamiento. Tampoco recoge el artículo el momento en que se puede exigir el desalojo al inquilino, si bien es frecuente aplicar por analogía el artículo 14.2 LAU, por el que se otorga tres meses al inquilino.
El comprador conocía la existencia del arrendamiento: En este caso el comprador no cumple el requisito de la buena fe exigido por el artículo 14.1 LAU. Pero podemos entender según el artículo 14, que si no hay inscripción no tendrá que respetar el arrendamiento puesto que al no haber inscripción nunca pudo conocer el contenido del contrato, aunque en mi opinión, conocer la existencia del arrendamiento obliga a hacer el intento de interesarse por el contenido del contrato, por lo que en mi opinión el comprador debería respetar el arrendamiento en este escenario, pero es solo mi opinión, habría que discutirlo ante un juez.
2. Contratos anteriores al 6/6/2013, dice el artículo 14 de la LAU:
“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.”
Esto quiere decir que desaparece el requisito de que esté inscrito en el registro de la propiedad el contrato de alquiler.
EL nuevo propietario debe respetar al inquilino hasta los cinco primeros años de contrato aunque no esté inscrito en el registro el contrato de alquiler.
Cuando la venta se realice después de los cinco primeros años de contrato,si el comprador desconocía la existencia de un arrendamiento (no inscrito, ya que si es inscrito debe conocerlo) entonces podrá dar por finalizado el arrendamiento en el momento de la venta. Y si conocía la existencia de ese alquiler no inscrito entonces tendrá que respetar el contrato de arrendamiento hasta la finalización de la prórroga de tres años establecida por el artículo 10 LAU.
Y por otro lado, es importante resaltar que aunque se haya establecido que la enajenación de la vivienda extingue el arrendamiento, hay que respetar siempre los 5 primeros años de contrato.
3. Contratos realizados después del 5 de marzo de 2019, según Real Decreto 7/2019 de 1 de marzo el articulo 14 queda asi redactado:
“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.”
Por lo que apreciamos, el legislador vuelve a la redacción de antes del 6/6/2013, es decir no es necesario el requisito de la inscripción registral para que se respete el derecho del inquilino.
Si necesitas ayuda, porque quieres o necesitas vender, pero hay un inquilino dentro de la vivienda, puedes llamarme, yo te ayudo!!!
Hola Katia. Tengo una duda. En este caso yo soy el inquilino. Firmé un contrato de alquiler el 1 de junio de 2019. Y hoy mismo mi casero me ha llamado para decirme que necesita poner en venta el piso por necesidades económicas. Me huele a que quiere alquilarlo a un precio más elevado (pude negociar con él el precio; ya que durante los tres años anteriores también fui su inquilino. Y llegados a esa fecha – expuesta antes – tuvimos que firmar un nuevo contrato). ¿Qué derechos tengo? ¿Tiempo para dejar la casa? ¿Algún tipo de indemnización? Sinceramente no me esperaba esta situación y no sé qué he de hacer. Gracias por adelantado.
Buenos días Sergio
Lo primero gracias por escribirme y leer mi blog.
Respecto a tus dudas, te comento, si tienes un contrato de junio de 2019, aún no ha pasado un año de su formalización, por lo que la ley impide que te pueda echar de la casa. Solo se puede una vez pasado un año si el propietario lo necesita para residencia habitual propia. Por lo tanto, puedes negarte hasta por lo menos pasado un año. Por otro lado, solo se contempla este caso si el propietario necesita la vivienda para sí o descendiente 1º grado o cónyuge en caso de separación, debería de justificarlo y hay unos plazos legales que se deberían de cumplir. Te copio aquí el articulo 9.3 de la LAU:
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Si quieres llegar a un acuerdo con el deberías de pactar una indemnización a tu favor calculando los perjuicios que te causa, por ejemplo, mudanza, renta mas alta en zona, etc….esto lo digo en el caso de que aceptes marcharte haciéndole un favor a tu propietario. La ley no establece ningún tipo de indemnización.
Buenos días Sergio
Lo primero gracias por escribirme y leer mi blog.
Respecto a tus dudas, te comento, si tienes un contrato de junio de 2019, aún no ha pasado un año de su formalización, por lo que la ley impide que te pueda echar de la casa. Solo se puede una vez pasado un año si el propietario lo necesita para residencia habitual propia. Por lo tanto, puedes negarte hasta por lo menos pasado un año. Por otro lado, solo se contempla este caso si el propietario necesita la vivienda para sí o descendiente 1º grado o cónyuge en caso de separación, debería de justificarlo y hay unos plazos legales que se deberían de cumplir. Te copio aquí el articulo 9.3 de la LAU:
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Si quieres llegar a un acuerdo con el deberías de pactar una indemnización a tu favor calculando los perjuicios que te causa, por ejemplo, mudanza, renta mas alta en zona, etc….esto lo digo en el caso de que aceptes marcharte haciéndole un favor a tu propietario. La ley no establece ningún tipo de indemnización.
Buenos días:
Queremos alquilar un piso, pero sabemos que también está publicitado para venta.
En el contrato de alquiler nos piden renunciar al derecho de tanteo y retracto.
En caso se realice la venta, el contrato a día de hoy (2021) se respetaría?, el nuevo propietario puede dar por finalizado el contrato o debe dar un plazo?
Entendemos que a la venta el notario certifica que el piso está desocupado/ocupado. Como puede que el vendedor lo desconozca?
Buenos días.
Mi contrato se realizó en septiembre del 2018 con duración hasta septiembre 2023. No está inscrito en el registro. Se han realizado todos los pagos del inmueble de manera puntual. En la vivienda habitamos mi hijo de 8 años y yo.
Mi casero me ha comunicado hace una semana que ha vendido la propiedad, pero se me da tan sólo un mes para el desalojo de la misma. Esta semana la he dedicado a mirar inmuebles pero no he encontrado opción de cambio hasta primera semana septiembre. Es decir, ahora sólo podría irme a un cámping ( no se donde dejaría las cosas) y en septiembre me movería al nuevo inmuebles.
El que ha comprado la casa la quiere ya.
A. Tengo derecho a indemnización?
B. Cuando tiempo de margen tengo para hacer el movimiento? Estoy obligada a irme ya teniendo en cuenta que me quedan dos años de contrato?
Según he ido leyendo, cmo mi contrato estar entre el 2013 y 2018 y no registrado, tengo todas las de perder.
Pero de por medio hay una regularidad absoluta en mis pagos como inquilina, y un menor.
Gracias