La importancia de la nota registral

Esta semana, hemos tenido una situación complicada, con una operación importante, derivado de no obtener la nota registral a tiempo. Por eso, me gustaría comentaros la importancia que tiene el ponerse a vender un inmueble con la documentación adecuada.

Lo primero que tenemos que saber es que la nota registral, se pide al Registro de la Propiedad, es público, todo el mundo puede pedirla, aunque si se necesitan unos datos, normalmente, nº de finca registral, y Dni del propietario. El coste es de 3 euros si se pide presencialmente y tarda 3 días; y si se pide por internet son 9 euros, y te la mandan en el día.

No acabo de entender que una inmobiliaria anuncie un inmueble sin verificar antes en la nota registral, los propietarios, las cargas, y las afecciones. Dentro de Asocias, ya hemos tomado la decisión de que todos nuestros inmuebles tienen que tener la nota adjunta a la ficha. De tal forma, que si yo enseño un piso de un compañero podré verificar, metros, si es de protección oficial, cargas, y propietarios actuales.

Os contaré varios casos prácticos  habituales:

  1. Herencia no inscrita. La más común es la de los herederos que acuden a la oficina pensando que tienen todo el papeleo hecho, pides la nota y sigue a nombre de los fallecidos… ésto provoca que la compraventa se retrasa porque el comprador no puede escriturar a su nombre, hasta que se inscriba la herencia. Por eso, el mismo día que nos ponen la propiedad  a la venta se informa a los herederos de tal situación, y me ocupo de hacerles los trámites de herencia.
  2. Chalet no inscrito. Vender una vivienda unifamiliar es difícil, no sólo por su precio… sino también porque la documentación no suele estar en regla. Es común que cuando pides la nota sólo está la finca, y no la casa. Normalmente, cuando alguien promueve y construye su propia casa, como va a vivir en ella, deja de hacer ciertos trámites, y después de 20 años cuando decide venderla, hay que hacer escritura de obra nueva, acta de fin de obra, sacar cédulas, e inscribirlo en el registro.
  3. Separaciones y divorcios. Cuando un matrimonio se separa y liquida los gananciales, pocas veces lo inscribe en el registro. Muchos abogados se acostumbran a decir, «no te preocupes, cuando tengas un comprador lo haces». No estoy para nada de acuerdo, esto puede hacer que pierdas la operación, porque si el que compra no ve garantías en el proceso, se puede echar atrás y lo que conseguirás es que no compre.
  4. Afecciones fiscales. La nota nos da pistas sobre las afecciones fiscales de la vivienda, en el último apartado, suele venir si el inmueble está afecto a algún impuesto liquidado por los dueños, ¿que quiere decir esto?, mucho cuidado, Hacienda tiene 4 años y 6 meses para girar una liquidación complementaria si observa que el impuesto de sucesiones está mal hecho, si el cliente no tiene dinero, puede ir contra la vivienda, y embargar. Lo mismo pasa con el impuesto de trasmisiones patrimoniales, liquidado por el que compró en su momento. Por eso, nosotros siempre revisamos que estos impuestos estén bien liquidados.
  5. VPO. La nota registral nos dice el número de expediente de protección oficial de la vivienda. Es importante saber el año del expediente, porque dependiendo del año de calificación, nos regimos por distintos decretos. Cada uno exige al que compra unos requisitos, importante saberlo para informar al nuevo comprador.
  6. Cargas. Realmente todo el mundo piensa que la nota se necesita para saber las cargas. Pero como estáis viendo, es necesaria para muchas más cosas. Las cargas suelen ser las hipotecas que existen sobre la casa, cuando una persona compra y necesita financiación, ésta se inscribe, la nota registral nos da pistas del capital inicial, el plazo, el interés y las comisiones aplicadas por el banco. Acordaros que cuando termináis de pagar al banco, hay que acudir a la notaría a quitar la hipoteca, y así que se inscriba en el registro, éste trámite, no suele estar hecho, y cuando vendemos nos encontramos con un gasto que no pensábamos….suelen ser 500€ entre Notario y Registro.
  7. .Embargos. Este debería de estar dentro del apartado cargas, pero creo que se merece una mención especial. Lo primero que tengo que deciros es que un embargo, no debe asustar, se venden muchas propiedades con embargo, y si se gestiona bien, se puede vender, liquidando el embargo el día de la venta en escritura. Para ello, debemos identificar quien embarga, puede ser organismo público, tipo Hacienda, o Seguridad Social, o bien un particular. Se pide la deuda exacta a la fecha de la firma, acuden a la notaría y se les da un cheque, y nos dan una carta de pago para llevar al registro de la propiedad. Nosotros gestionamos todos los embargos, incluso los negociamos cuando la deuda no da para cancelarla con el importe de la venta.

Creo que os he resumido alguno de los casos mas comunes, así nos damos cuenta de todas las pistas que nos da la nota registral. Para mi, fundamental pedirla en cuanto nos hacen el encargo de vender. Como siempre no os preocupéis por nada, ¡¡yo me encargo¡¡¡.

 

 

 

Vender un piso en Madrid y comprar tres en Gijón

Vender un piso en Madrid y comprar tres en Gijón

El pasado martes acudimos a la notaría a firmar una compraventa con un matrimonio que tras 30 años en Madrid, trabajando, ahora se jubilan, y quieren vivir en Gijón.

Cual fue mi sorpresa cuando llegué a notaría y me encontré que no sólo firmaban y compraban la vivienda que yo les vendí, sino que tenían preparada la compra de otras dos viviendas, una para cada hijo.

Yo asombrada les pregunté, allí estaban sus hijos con ellos, y me contestaron que con la venta de su vivienda en Madrid, compraban tres pisos en Gijón.

Y podéis pensar que los tres pisos eran muy baratos, pero nada de eso, eran tres viviendas en la zona de Montevil, con ascensor, y para entrar a vivir.

Me contaban que después de tantos años en Madrid, sólo deseaban volver a Gijón, y estar cerca de sus hijos y nietos. La vivienda en Madrid, era una buenísima casa, y tal como están los precios en la capital, pudieron venderla en un precio que ni ellos imaginaban.

Ya se habla de burbuja inmobiliaria, los precios en Madrid y Barcelona no paran de subir, los alquileres son desorbitados, y mucha gente ya opta por invertir allí, para luego alquilar, con rentabilidades que pueden llegar al 10 por ciento.

Sin embargo aquí en Gijón….que queréis que os diga, sí se vende más, sí hay más movimiento, pero ¿hablar de subida de precios? O  ¿subida del precio de alquiler?, nuestras últimas estadísticas de enero todavía hablan de bajada del 0’4 por ciento. Puede ser que exista estabilidad, pero subida no. De hecho estos señores de Madrid comentaban lo barata que era la vivienda en Gijón comparándola con Madrid.

Ya hay personas en Asturias que se plantean invertir en Madrid para alquilar, el banco no te ofrece rentabilidad alguna, y con 200.000 euros, puedes comprar una vivienda en la capital, y alquilarla por 1000 euros.

Mientras tanto, nos conformamos con Gijón, tenemos propiedades para vender que rondan los 100.000 euros, y podemos alquilarlas en 450 euros. Tampoco está mal, no?.

 

 

Quiero vender un inmueble pero resido en el extranjero

Esta semana de vacaciones es una de la mas importantes del año, hay que estar muy atentos, y no perder oportunidades. Lo digo porque mucha gente que reside fuera, aprovecha éstos días, bien para buscar piso, bien para buscar una agencia que les ayude a vender su vivienda.

Os recuerdo, lo importante que es diferenciar a aquellos clientes que son residentes en España de los que no lo son, sean nacionales españoles o extranjeros.
Entendemos como residentes a todos aquellos que residen en España mas de 183 días al año.

Hoy, os voy a hablar solo de propietarios que no residen en España, y que tienen que vender una propiedad en nuestro país,

Espero que os ayuden mis pasos a seguir cuando el vendedor no reside en España:

  • PODER: Cuando el vendedor se encuentra fuera de España, es conveniente que acuda a la Notaría y de poder a una persona que se encuentre en el mismo lugar de la venta.
  • Le pediremos el NIE si es extranjero, que sacaremos en la Policía,  y si es español no residente un NIF, que es un número de identificación fiscal, este lo sacamos en Hacienda. El NIF, para españoles residentes en el extranjero. El NIE, para extranjeros, no nacionales españoles. Aquí os dejo una chuletilla.
  • RETENCIÓN AL VENDEDOR NO RESIDENTE EN ESPAÑA: El comprador tiene obligación de retener el 3 por ciento del importe de la venta. Tendrá que ingresarlo en hacienda modelo 211. Todo ello, a cuenta del impuesto de la renta de no residente. El vendedor no residente tendrá tres meses para tributar, bien pagar el impuesto y completar la retención, bien pedir devolución. Mucho cuidado Si la retención o el ingreso a cuenta referido anteriormente no se hubiesen ingresado, los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente.
  • ¿QUÉ IMPUESTO SE PAGA? Cuando eres no residente hay que pagar el impuesto sobre la renta de los no residentes IRNR. Para todas las rentas obtenidas en el territorio español, bien producidas por la venta de un inmueble, o bien de un alquiler.
  • Cuando el bien inmueble sea procedente de una herencia. Será necesario adjudicarse la herencia en España. Su hay testamento hacer adjudicación de herencia, y sino lo hay, hacer primero la declaración de herederos. Hay que declarar el impuesto de sucesiones y pagar la plusvalía al Ayuntamiento de Gijón. Pero si eres europeo, os adelanto que hay novedades. Porque hay un documento que se puede realizar en una notaría del país en el que residas, que se llama certificado europeo de herencia, que pagando los impuestos en el país de residencia será suficiente para que el registro de la propiedad español,  lo inscriba con una mera instancia del notario español. Os hablaré de este certificado mas adelante, que ahora estoy pendiente de la inscripción de uno sobre un piso que vendí.

¿Sabéis que mucha gente opta por darme a mi poder y resolverles todos los trámites?, demuestra una confianza plena en mi trabajo y me siento muy orgullosa de ello, aunque también es una gran responsabilidad. Pero la verdad, darme un poder, marchar para su país, y yo ocuparme de hacerles la herencia, pago de impuestos, vender la casa, escriturar y por último ingresarles el cheque, creo que les hago una buena labor ¿No creéis?. Cuando estás fuera de España, creo que valoras un montón este tipo de ayuda ¿Verdad?.

 

Tu edificio necesita informe de evaluación. Mira que año te toca.

Esta semana ha sido convulsa, muchas comunidades se van a ver obligadas a cumplir con la normativa y realizar un informe de evaluación de su edificio.

La normativa estatal en el Real Decreto 8/2011 de uno de julio, ya establecía la supervisión de todos los edificios de mas de 50 años.

El Principado de Asturias lo reguló el año pasado en un Decreto 29/2017 de 17 de mayo y  habla de INFORME DE EVALUACIÓN DE EDIFICIOS y REGISTRO GENERAL DE ESTOS INFORMES. 

También establecía el plazo de un año, para que los Ayuntamientos crearan un censo de todos los edificios existentes, con sus años de construcción, y el año en el que les toca pasar la inspección. Esto es lo que ha pasado ésta semana. Aquí os mando el enlace, que me envió mi amigo y compañero Cesar Nozal, para que veáis en que año os toca pasar la inspección.

Censo IEE Gijón

La verdad es que es muy interesante, porque tendremos un fichero con los años de construcción y con la fecha exacta en la que tendremos que elaborar el informe. Con ello, garantizaremos la calidad y sostenibilidad de nuestras casas.

El informe deberá tener tres partes bien diferenciadas:

  1. Estado de conservación
  2. Eficiencia energética
  3. Accesibilidad

Tendrá una vigencia de 10 años y deberá ser realizado por un técnico competente. Ya hay muchas empresas que se anuncian por internet. Pero, es importante saber que hay subveciones que el Principado otorga para realizar tales informes. Yo escogería una empresa que sepa gestionar esas subvenciones.

Todos aquellos edificios anteriores al año 1963, tienen hasta junio de este año 2018 para realizar el informe. Y ¿sabéis cuántos hay en Gijón? 2001 edificios, nada más y nada menos….

Si quieres saber cuántos años tiene tu edificio y si te toca hacer el informe este año, entra en mi enlace y busca por tu dirección.

Lo que no me queda claro es ¿qué pasa con aquellos edificios que no tienen accesibilidad en sus portales o que no tienen ascensor?, el informe será desfavorable y ¿el Principado dará un plazo para ponerlos en regla?.

 

 

 

 

De padres a hijos

Esta semana he dicidido hablar de mi padre. La verdad, ya tenía ganas de hacerlo. Cuando la semana pasada, pensamos en la oficina, en hacer algo chuli para el Día del Padre, pensé como podía yo, darle un pequeño homenaje al mío.

Todo lo que diga aquí de mi padre, será poco para describirle. Y pensaréis que como todos, no?. Mi padre me ha dado todo lo que soy como persona. Pero, además me ha enseñado a ejercer una profesión y ha sido mi maestro.

El valor más importante que me ha trasmitido, ha sido el ESFUERZO. Tengo el recuerdo de cuando estudiaba en la facultad y pasaba horas en el escritorio de la habitación, cuando se acercaba a mi, y me decía al oído: el esfuerzo merece la pena, la satisfacción que uno siente en el momento de conseguir la meta, es lo mejor que hay.

Mi padre es familiar, cariñoso, atento, responsable, trabajador, educado, y con una vocación de ayuda a los demás fuera de lo normal. Es capaz de sacrificar mucho por ayudar a otros. Siempre, siempre esta ahí. Donde le necesitas en el momento adecuado.

Cuando decidí dejarlo todo y empezar a ayudarle en el negocio familiar, mucha gente pensó que no íbamos a durar, porque es difícil trabajar con tu padre, dicen que al igual que con tu marido. He de decir, que he trabajado con los dos y no he tenido ningún problema.

Mi padre es fácil de llevar, tiene una paciencia infinita. En este negocio, hay que atender a cada cliente y preocuparte por sus problemas; Hay que solucionarlos y nunca, nunca rendirte. Os aseguro, que es experto en dar soluciones, me enseñó a redactar y dar forma a cada contrato de compraventa sin usar plantillas, sobre la marcha y con los clientes delante, contándote sus circunstancias particulares. Es capaz de negociar, dejando sus intereses de lado, siempre pensando primero en el cliente. Y muy, muy importante, es experto en sacar las cosas positivas de cada cliente, tapando las negativas, haciendo que todas las personas que pasen por sus manos, marchen con un buen sabor de boca.

Por otro lado, y no menos importante, LA FORMACIÓN, es otro de sus puntos fuertes. Siempre dice que hay que estar a la última. Desde que empecé en este negocio, me di cuenta que no somos enseñapisos, tenemos que dar algo más. Supongo que a él nadie le regaló nada, cuando hace 30 años, quiso montar este negocio, tuvo que estudiar, sacar un título y tener una diplomatura con carácter mínimo. Es una pena que ahora ya no sea así, puede que muchos de los que ejercen como agentes inmobiliarios, no valoren el esfuerzo del estudio y la formación, porque ahora ya no se exige.

Otro de los puntos alucinantes, fue cuando decidimos crear la Asociación de Inmobiliarias de Asturias. Con 60 años y 30 de profesión, que le digas que vas a cambiarlo todo y vamos a compartir todo lo que sabemos y tenemos, con los compañeros de la competencia… pues le chocó un poco… pero he de decir que le costó dos reuniones para entender que el mundo esta cambiando, que el asociacionismo, el compañerismo y la unión de todos, es la base para llevar el negocio hacia delante. Por eso, siempre me chuleo de tener un papa moderno, está siempre actualizado. Puedo sentarme con él, en cualquier mesa redonda con amigos de la profesión, que tienen 30 años menos, y nunca desentona.

He tenido una gran maestro. Muy difícil será estar a su altura. Sigo intentándolo… ahora el cuida de mis hijas por las tardes, para que yo atienda a sus clientes. La vida cambia, todo sigue, espero que se sienta orgulloso, de que todo lo que él creó se mantiene y cumple con sus expectativas. Papá no te preocupes por nada, ahora soy yo la que te ayuda a ti.