Tu edificio necesita informe de evaluación. Mira que año te toca.

Esta semana ha sido convulsa, muchas comunidades se van a ver obligadas a cumplir con la normativa y realizar un informe de evaluación de su edificio.

La normativa estatal en el Real Decreto 8/2011 de uno de julio, ya establecía la supervisión de todos los edificios de mas de 50 años.

El Principado de Asturias lo reguló el año pasado en un Decreto 29/2017 de 17 de mayo y  habla de INFORME DE EVALUACIÓN DE EDIFICIOS y REGISTRO GENERAL DE ESTOS INFORMES. 

También establecía el plazo de un año, para que los Ayuntamientos crearan un censo de todos los edificios existentes, con sus años de construcción, y el año en el que les toca pasar la inspección. Esto es lo que ha pasado ésta semana. Aquí os mando el enlace, que me envió mi amigo y compañero Cesar Nozal, para que veáis en que año os toca pasar la inspección.

Censo IEE Gijón

La verdad es que es muy interesante, porque tendremos un fichero con los años de construcción y con la fecha exacta en la que tendremos que elaborar el informe. Con ello, garantizaremos la calidad y sostenibilidad de nuestras casas.

El informe deberá tener tres partes bien diferenciadas:

  1. Estado de conservación
  2. Eficiencia energética
  3. Accesibilidad

Tendrá una vigencia de 10 años y deberá ser realizado por un técnico competente. Ya hay muchas empresas que se anuncian por internet. Pero, es importante saber que hay subveciones que el Principado otorga para realizar tales informes. Yo escogería una empresa que sepa gestionar esas subvenciones.

Todos aquellos edificios anteriores al año 1963, tienen hasta junio de este año 2018 para realizar el informe. Y ¿sabéis cuántos hay en Gijón? 2001 edificios, nada más y nada menos….

Si quieres saber cuántos años tiene tu edificio y si te toca hacer el informe este año, entra en mi enlace y busca por tu dirección.

Lo que no me queda claro es ¿qué pasa con aquellos edificios que no tienen accesibilidad en sus portales o que no tienen ascensor?, el informe será desfavorable y ¿el Principado dará un plazo para ponerlos en regla?.

 

 

 

 

De padres a hijos

Esta semana he dicidido hablar de mi padre. La verdad, ya tenía ganas de hacerlo. Cuando la semana pasada, pensamos en la oficina, en hacer algo chuli para el Día del Padre, pensé como podía yo, darle un pequeño homenaje al mío.

Todo lo que diga aquí de mi padre, será poco para describirle. Y pensaréis que como todos, no?. Mi padre me ha dado todo lo que soy como persona. Pero, además me ha enseñado a ejercer una profesión y ha sido mi maestro.

El valor más importante que me ha trasmitido, ha sido el ESFUERZO. Tengo el recuerdo de cuando estudiaba en la facultad y pasaba horas en el escritorio de la habitación, cuando se acercaba a mi, y me decía al oído: el esfuerzo merece la pena, la satisfacción que uno siente en el momento de conseguir la meta, es lo mejor que hay.

Mi padre es familiar, cariñoso, atento, responsable, trabajador, educado, y con una vocación de ayuda a los demás fuera de lo normal. Es capaz de sacrificar mucho por ayudar a otros. Siempre, siempre esta ahí. Donde le necesitas en el momento adecuado.

Cuando decidí dejarlo todo y empezar a ayudarle en el negocio familiar, mucha gente pensó que no íbamos a durar, porque es difícil trabajar con tu padre, dicen que al igual que con tu marido. He de decir, que he trabajado con los dos y no he tenido ningún problema.

Mi padre es fácil de llevar, tiene una paciencia infinita. En este negocio, hay que atender a cada cliente y preocuparte por sus problemas; Hay que solucionarlos y nunca, nunca rendirte. Os aseguro, que es experto en dar soluciones, me enseñó a redactar y dar forma a cada contrato de compraventa sin usar plantillas, sobre la marcha y con los clientes delante, contándote sus circunstancias particulares. Es capaz de negociar, dejando sus intereses de lado, siempre pensando primero en el cliente. Y muy, muy importante, es experto en sacar las cosas positivas de cada cliente, tapando las negativas, haciendo que todas las personas que pasen por sus manos, marchen con un buen sabor de boca.

Por otro lado, y no menos importante, LA FORMACIÓN, es otro de sus puntos fuertes. Siempre dice que hay que estar a la última. Desde que empecé en este negocio, me di cuenta que no somos enseñapisos, tenemos que dar algo más. Supongo que a él nadie le regaló nada, cuando hace 30 años, quiso montar este negocio, tuvo que estudiar, sacar un título y tener una diplomatura con carácter mínimo. Es una pena que ahora ya no sea así, puede que muchos de los que ejercen como agentes inmobiliarios, no valoren el esfuerzo del estudio y la formación, porque ahora ya no se exige.

Otro de los puntos alucinantes, fue cuando decidimos crear la Asociación de Inmobiliarias de Asturias. Con 60 años y 30 de profesión, que le digas que vas a cambiarlo todo y vamos a compartir todo lo que sabemos y tenemos, con los compañeros de la competencia… pues le chocó un poco… pero he de decir que le costó dos reuniones para entender que el mundo esta cambiando, que el asociacionismo, el compañerismo y la unión de todos, es la base para llevar el negocio hacia delante. Por eso, siempre me chuleo de tener un papa moderno, está siempre actualizado. Puedo sentarme con él, en cualquier mesa redonda con amigos de la profesión, que tienen 30 años menos, y nunca desentona.

He tenido una gran maestro. Muy difícil será estar a su altura. Sigo intentándolo… ahora el cuida de mis hijas por las tardes, para que yo atienda a sus clientes. La vida cambia, todo sigue, espero que se sienta orgulloso, de que todo lo que él creó se mantiene y cumple con sus expectativas. Papá no te preocupes por nada, ahora soy yo la que te ayuda a ti.

 

 

 

 

 

 

Donar una vivienda a un hijo. Lo barato puede salir muy caro

Esta semana me ha tocado vivir una situación muy común. Un matrimonio de más de 65 años tiene una vivienda antigua, sin ascensor, en Gijón, y quieren que sus hijos se queden con ella. Ellos tienen mas bienes, y pretenden que sus descendientes, disfruten en vida de esta parte de la herencia por adelantado.

Nos planteamos que sale mejor: ¿vender, o hacer una donación en vida a sus hijos?.

Todo el mundo, les aconseja donar. Acudieron a una notaría en donde les aconsejaron una donación. Les calcularon el impuesto de donaciones, que ahora se ha revisado, y parece ser más beneficioso que antes. De tal forma que sus hijos pagarán por recibir la donacion de un piso de 50.000 € : 2.700€.

Os adjunto la tabla que tenemos para calcular el impuesto de donaciones.

 

 

Pero claro, nadie le dijo a este matrimonio que ellos van a tributar a hacienda por dos motivos:

  1. Plusvalía municipal, al Ayuntamiento de Gijon, 30 días después de la firma de la donación. Yo se la calculé y son 3.500 euros. Se trata de una vivienda adquirida en el año 1971.
  2. Ganancia patrimonial en la declaración de la renta. El donante, tiene la obligación de tributar en su Irpf, la donación como si fuera una compraventa, (cuando en realidad no ha recibido ganancia alguna). Pues imaginaros un piso adquirido en el año 1971 por 720 euros y donado ahora por 50.000 euros, después de quitar gastos, supone una ganancia aproximada de unos 45.000€. Que si lo metemos en la declaración de la renta, aproximadamente pueden ser un 21 por ciento, a pagar 9.450€, ( éste calculo es orientativo habría que tener en cuenta la base imponible, si hay pérdidas que puedan compensar o si hay reducciones con coeficientes de actualización).

Si sumamos todo lo que supone donar un inmueble a un hijo, la verdad se te quitan las ganas. A estos señores, les va a suponer más de 15.000 euros. En un piso, cuyo valor no supera los 50.000 euros en el mercado.

Y esto, contando que Hacienda del Principado no revise el valor. Porque este piso que vale de mercado 50.000€, Hacienda lo valora en 83.000 €( según valor catastral por 1’38), Por lo que, podrían evisarnos la liquidación y hacer pagar a los hijos o donatarios, por más importe.

 

 

 

¿Quién paga las derramas pendientes cuando vendemos un inmueble?

Creo que es un tema que siempre sale cuando enseñas una casa. ¿Está al corriente de pago en la comunidad? ¿Hay derramas pendientes?. Lo primero de todo, vamos a diferenciar ambos casos.

  1. El día de la firma de la escritura pública de compraventa se debe presentar por el dueño un certificado expedido por el secretario de la comunidad con el visto bueno del Presidente, en el que se diga si la vivienda está al corriente en las cuotas ordinarias y derramas. En la realidad, la mayoría de las veces es el Administrador del edificio el que emite este certificado. Es importante tenerlo por escrito y no fiarnos de la palabra del dueño por muy amigo o conocido que sea. Para eso, estamos los agentes inmobiliarios, que vigilamos para que  todo este correcto el día de la firma. Os contaré un caso que me pasó el otro día, y que me hizo pensar. Una clienta compradora reservó una vivienda en contrato privado de compraventa, en ese momento llamé al administrador personalmente para que me dijera si había deudas, derramas pendientes o algo venidero que fuera importante para el comprador. De palabra me dijo que no. Cuando a los dos meses firmamos escritura pública y pedimos certificado de deuda por escrito, nos informan que hay una derrama por unos informes de grietas que se están haciendo en el edificio. Imaginaros la desconfianza en el mismo acto para firmar, escuchar la palabra GRIETAS. Por supuesto dimos para atrás la escritura hasta que se aclararan los términos de los informes. Quizás el día del contrato privado de compraventa también sea necesario tener por escrito un certificado. Pero bueno esto es apreciación mía claro.
  2. Otro tema son las derramas aprobadas. En este caso, hay que diferenciar dos momentos claves “FECHA DE APROBACIÓN EN JUNTA” y “FECHA DE DEVENGO”. Quiere esto decir que si una derrama esta aprobada antes de la firma de la escritura pero el pago es exigible después de esa firma, será el comprador el que deba pagarla. Según el artículo 17.11 de la Ley De Propiedad Horizontal:

    “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”

    Creo que en este tema mucha gente está equivocada, porque se cree que por estar aprobada la derrama antes de la firma de la escritura publica, ya tiene que pagarla por completo el dueño, no es así. Si por ejemplo esta aprobada, y son 50 euros todos los meses, el dueño tendrá que dejarla pagada hasta el día de la firma de la escritura publica, será el nuevo comprador el que se haga cargo del resto.

Por eso, es muy importante la información, a la hora de cerrar una venta, no es lo mismo que te digan un precio por el inmueble cerrado sin derrama alguna,  a que se obvie el que hay una derrama que te va a suponer una cantidad todos los meses durante un tiempo. Es algo que se debe pactar antes del cierre.  El vendedor puede decir que es legal el que la derrama la pague el comprador si es mes a mes, pero lo que si está claro es que el comprador debe saberlo, y así debe constar en el contrato privado de compraventa. Y debe constar en nuestras fichas de inmueble para que cuando un consumidor lea la información sepa que va a tener que hacer frente a una derrama distribuida en unas cuotas al mes.

Por otro lado, acordaros que el bien inmueble queda afecto al pago de estas deudas, por lo que si como comprador y  nuevo propietario no las pagas porque consideras que son de cargo del anterior propietario, cuidado, porque pueden embargarte la vivienda. Deben pagarse, y si se considera que es vicio oculto se podrá repercutir la acción al dueño anterior. A este tema hace referencia la disposición Final 1º Apartado 3 c) parrafo 3º y 4º de la Ley 8/2013 de 26 de junio:

“El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.

Vendo mi casa para pagar el impuesto de sucesiones

Esta semana atendi en la oficina a un cliente desesperado por vender una vivienda preciosa con vistas al mar.  Había heredado de sus padres una serie de bienes, y había sido incapaz de pagar el impuesto de sucesiones. A este señor en concreto no se le había aplicado la nueva reforma de la ley en la que suben el límite a 300.000 euros, para estar exento de pago. Esta reforma entró en vigor en julio del 2017.

Era hijo único y había heredado de su familia un local en la zona de los Alsas, otro bajo dedicado a plazas de garajes en una zona no muy céntrica y la vivienda de toda la vida de sus padres en la playa de San Lorenzo. Entre impuesto de sucesiones y plusvalía municipal más de 30.000 euros.

Es una persona con una pensión pequeña de incapacidad, que no trabaja y apenas tiene recursos. Lo primero que intentó vender fueron los locales, pero en los tiempos en que vivimos no encontró a nadie que se los comprara, cuando llegó a mi, ya tenía fecha de subasta, por lo que en menos de una semana, tuve que encontrar un comprador para vender su casa con vistas al mar. No me firmó encargo de venta en exclusiva, tenía a su propio abogado buscándole cliente.

Asi todo, puse de mi parte, y como agente del comprador acudí a mi base de datos y saqué todos los posibles compradores con vistas al mar. En tres días logré 5 visitas, y al final un matrimonio de Madrid, no lo dudó, a los dos días estábamos en Notaría.

Me imagino a esos padres, trabajando toda la vida para dejar un patrimonio a ese hijo que con minusvalía no podría trabajar, ahorrando para tener una vivienda preciosa con vistas al mar, para que ahora después de dos años de fallecer, sean otros los que la disfruten.

Ahora dicen que solo serán unas 200 personas en todo Asturias las que pagarán como hijos por el impuesto de sucesiones, ya que el límite ha subido a 300.000 euros….sim embargo, en otras comunidades autónomas no pagan nada. ¿Acaso no todos los españoles somos iguales ante la ley?.

Según jurisprudencia el Tribunal Constitucional sentencia 59/2017, los hijos ya no tendrán que pagar plusvalía al Ayuntamiento por las herencias de sus padres, estas sentencias se deben a un caso en Las Palmas de Gran Canaria, en las que una señora demandó al Ayuntamiento, y resulta que ahora le van a tener que devolver todo el dinero de las plusvalías. Vamos a esperar a ver como se decantan los Ayuntamientos asturianos. Pero, desde luego todo pinta a que por un lado las plusvalías del Ayuntamiento se declararán nulas, y por otro lado el impuesto de sucesiones del Principado sube el limite a 300.000 euros, todo ello para descendientes.

Otro tema son los herederos que no son descendientes…hermanos, tíos, sobrinos, primos…éstos desde luego lo tienen mas difícil, como seas uno de ellos y te dejen un inmueble, prepara la cartera o búscame para ayudarte a vender pronto.