¿Tienen que pagar alquiler los inquilinos de locales y viviendas?

Llevamos cuatro semanas de confinamiento, y empiezan a surgir dudas sobre las medidas que ha aprobado el Gobierno respecto al pago de las rentas y de las posibles ayudas. La semana pasada me llamó una clienta que es propietaria de una vivienda en Gijón, me manifestaba su preocupación porque el inquilino no le había ingresado el alquiler del mes de marzo ni de abril. Creo que mucha gente, ante esta situación, ha decidido no pagar, sin decirle nada al propietario, creo que debemos de aclarar lo que el Gobierno aprueba.

Lo primero es diferenciar locales de viviendas.

1.- Respecto a locales, tendremos que saber si en el local se realiza una actividad suspendida por el real decreto 463/2020.

Si se realiza una actividad que no se encuentra entre las suspendidas, no hay motivo de reducción de renta, habrá que negociar con el arrendador posibles modificaciones de contrato pero no  hay nada que establezca el real decreto que nos pueda ayudar en este caso. Sin embargo hay muchas actividades afectadas como la nuestra, que no podemos abrir y no estamos en el real decreto. Tendremos que demostrar al dueño, por una memoria de nuestra actividad que hemos tenido que cerrar, y será potestad del mismo llegar a un acuerdo. Todo esto salvo que no se haya pactado algo en el contrato al contrario.

Si por el contrario es una actividad suspendida, si podríamos basarnos en varios artículos del Código Civil, como por ejemplo la FUERZA MAYOR , del artículo 1105 CC, o bien 1554.3 CC que establece como obligación del arrendador “la de mantener al arrendatario en la posesión útil y pacífica de la cosa”, para poder rebajar la renta durante el periodo que dure el estado de alarma. También podríamos basarnos en la cláusula de rebus sic stantibus, esto es cuando por circunstancias sobrevenidas se rompe el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento.

2.- Respecto a viviendas.

En este caso tenemos que ver el Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo (en vigor el 2 de abril). Se han aprobado varias medidas, vamos a analizarlas una a una:

  • El arrendatario de vivienda habitual podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta 6 meses para los contratos cuya prórroga finalice en el período comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto ley y hasta los 2 meses siguientes desde la finalización del Estado de Alarma. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otras condiciones por acuerdo entre las partes. Art.2.
  • Se suspenden los procedimientos de desahucio y de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley. Art. 1. Pero Si el arrendador acreditase encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida, se ponderarán las dos situaciones para la concesión de la suspensión.
  •  Se adoptan Medidas para la moratoria de deuda arrendaticia a personas en situación de vulnerabilidad económica. Lo primero que tenemos que saber es qué entendemos por personas en esta situación de vulnerabilidad. Requerirán la concurrencia conjunta de los
    siguientes requisitos:
    a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
    i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). (1653,52€)
    ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
    iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
    iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite
    previsto en el sub apartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo. (2.151,36€)
    v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o
    sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el sub apartado i) será decinco veces el IPREM. (2689,20€)
    b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste 5 de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

    No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.
    Se considerará que no concurren estas circunstancias:
    a. cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento.
    b. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

 

Una vez que sabemos si el arrendatario o inquilino es vulnerable tenemos que examinar las medidas en función de si el dueño es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en este caso los inquilinos que se encuentren en estado de vulnerabilidad podrán en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:
a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de 4 meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada
a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los 4 meses.
Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

Si el dueño no es empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, el inquilino podrá pedir en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de este Real decreto Ley ( hasta 2 de mayo)  el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.
Una vez recibida la solicitud, el arrendador comunicará al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.
Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.

Respecto a las ayudas : La cuantía  será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual. 

Por lo tanto, no es tan fácil como veis el cumplir todos los requisitos, yo creo que lo primero sería ponerse en contacto con los dueños e intentar llegar a un acuerdo. Si alguno de vosotros necesita los impresos para las solicitudes a los dueños de reducción de rentas o aplazamiento de las mismas, yo las puedo proporcionar a todos los que lo necesitéis. 

Animo ya queda menos para que todo esto pase y nos veamos en la calle!!.

 

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