Guía para vender tu vivienda

Todos queremos que nuestra vivienda se venda rápido. Pero, ¿está lista la vivienda para vender?, ¿estamos preparados para iniciar el proceso de comercialización?. Me gustaría daros mis trucos, para que os resulte mas fácil.

  1. Revisa la vivienda. Si vives en el piso, es mejor que quites toda la decoración excesiva. La vivienda tiene que estar lo mas diáfana posible.
  2. Redecora la entrada, la primera impresión es la que cuenta. Cuando un comprador entra en la vivienda tiene que sentirse como en casa.
  3. Olores. Es necesario que no existan malos olores. Hay que utilizar ambientadores, airear bien la casa, o incluso hacer un cafetín antes de la visita, el olor a café hace que los compradores se sientan en su hogar.
  4. Evita muebles viejos, hacen que la vivienda parezca mas antigua. Es preferible que no existan muebles y que la vivienda se encuentre vacía. Se verán mejor los huecos y obtendremos mayor sensación de amplitud.
  5. Limpia a rabiar jajaja. Es muy importante limpiar a fondo la vivienda antes de empezar las visitas. Incluso antes del reportaje fotográfico.
  6. Pinta con colores neutros. Una vivienda decorada en blancos o grises hace que parezca mas grande y acogedora.
  7. Quita efectos personales y fotografías. No conviene enseñar la casa repleta con fotos de bodas, comuniones, etc… debemos de despersonalizarla lo mas posible.
  8. Evita estar en las visitas. Es preferible que los propietarios no se encuentren en la vivienda. Lo primero, porque más gente en la casa hará que parezca mas pequeña y lo segundo, el comprador se puede sentir mas cohibido a la hora de visitar la casa, y sentirse libre es fundamental para echarle un vistazo a fondo.
  9. Realiza un buen reportaje fotográfico, a poder ser, con luz de día. Unas buenas fotos hacen que la vivienda luzca en Internet y lograremos un mayor número de compradores.
  10. Haz una lista de las cosas buenas de la vivienda. Hay que resaltar todo lo bueno de la casa. Nos ayudará a hablar solo de lo bueno y así poder contestar con rapidez cuando un comprador te diga algo malo de la casa.
  11. Fíjate en la zona. Debemos resaltar la zona en la que se ubica el inmueble. Valorar los servicios cercanos, colegios, supermercados, centro de salud, comunicación con autovías etc..
  12. Haz una valoración realista. No te fíes de lo que anuncian en tu zona. Consulta datos de ventas reales. Compara tu casa con otras vendidas, no con aquellas que están aún sin vender.
  13. Publica un solo anuncio. Nuestra propiedad no puede salir anunciada 5 veces con diferentes fotos y diferentes precios. Sólo una vez, la hará mas especial y exclusiva.
  14. Ten a mano la documentación. Antes de nada debemos tener toda la documentación preparada, escrituras, nota registra, certificado energético, recibo de la contribución, inventario, certificado de la comunidad con sus gastos, últimos recibos de luz y agua. Todo a mano, para cuando el comprador nos lo pida dárselo sin titubeos.
  15. Prepárate para las visitas. No deniegues ninguna visita por horario. Haz visitas incluso sábados y domingos. Debes tener disponibilidad total para enseñar tu casa. Intenta enseñar con luz del día, nunca de noche. Procura ser amable si decides quedarte en la vivienda. Abre la puerta con una sonrisa. Evita hablar de cosas malas que hayan sucedido en la casa.
  16. No te enfades por posibles ofertas a la baja. Hay que llegar a un acuerdo que nos favorezca en el menor tiempo posible.
  17. Conoce todos los gastos que conlleva la venta. Hay que tener en cuenta los posibles gastos, para tomar una decisión rápida en cuanto nos llegue una oferta.
  18. Prepara los documentos previos a la escritura. Ten a mano un modelo de contrato de oferta y de arras. Estar bien asesorado es fundamental.
  19. Haz un inventario si dejas muebles. Debes poner en el contrato de compraventa los muebles que nos comprometemos a dejarle al comprador. Muchas veces en notaria hay enfados por una lavadora….
  20. Escoge al mejor agente inmobiliario. No escojas a muchos, escoge a uno sólo. Tienes que ser exclusivo. Elige a un agente que trabaje con pocas propiedades, así podrá esforzarse al máximo y gastar su tiempo y dinero por ti. Podrá mantenerte informado de todas las gestiones a tiempo real. Confía en un inmobiliario para vender tu propiedad.

¿Sabes hacer unas buenas fotos de tu piso?

Todo avanza muy rápido, y con los móviles de última generación que manejamos, pensamos que lo tenemos todo, pero la verdad que cuando quieres ser profesional te tienes que poner las pilas. No vale hacer fotos con el móvil y ponerlas en internet para vender una vivienda. Además estaríamos haciendo lo mismo que puede hacer el propietario. Entonces ¿qué valor damos a nuestro trabajo?. Si hacemos lo mismo ¿por qué me van a contratar?.

Con mis comerciales tengo una guerra interna. El tema de la fotografía no les gusta….o mejor dicho les parece una pérdida de tiempo estar mas de una hora haciendo fotos para subir una vivienda en internet y realizar una buena ficha. Esto lo podemos arreglar de dos formas, la primera contratamos un servicio profesional de fotografía que pagamos aparte (lo que hacemos ya con muchas viviendas), la segunda nos formamos nosotros y así conseguiremos dar mas valor a nuestro trabajo.

Hay que empezar por comprar una buena cámara reflex. Hace tres años asistí a un curso de fotografía en Oviedo, y compré dos cámaras con gran angular. Esto último, es imprescindible  para la fotografía de interior, porque hace que puedas coger más espacio, y así poder ver todas las estancias con claridad. Pero claro, no solo es comprar la cámara, hay que saber utilizarla.

Para ello, la pasada semana comenzamos un curso, con Ramón Navarro de Fotografía Desde Cero, en el que hemos hecho prácticas en varias viviendas para poder mejorar nuestras fotos. Nos ha enseñado trucos muy interesantes, como debemos poner el ISO, el diafragma, el enfoque y el balance de blancos. La importancia del trípode en todas las fotos y disparar en RAW para después revelar las fotos con un programa de retoque fotográfico.

Por otro lado, es necesario un pequeño manejo del software, hay que tratar las fotografías para que queden mas acordes con la imagen real del inmueble. Podemos utilizar el Photoshop, Lightroom, o simplemente con algún programa gratuito.

Me siento orgullosa de mi equipo, que hace un esfuerzo importante para dar mas valor a nuestro trabajo. La Agencia Domingo siempre está en continua formación.

 

Plusvalía municipal, ¿hay que pagarla aunque tenga pérdida patrimonial?

Cuando un propietario acude a mi, para vender un inmueble, la pregunta clave es, ¿qué gastos me genera la venta de mi casa?. Normalmente, en Asturias los gastos de la escritura de compraventa, los paga el comprador, es decir, el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (8%), la Notaria y el Registro, pero la Plusvalía, según ley, es decir, la paga el vendedor salvo pacto en contrario.

La plusvalía es un impuesto municipal, del Ayuntamiento. No se calcula en función de la ganancia patrimonial que se tiene por la venta. Tendremos en cuenta dos parámetros: los años de tenencia del bien y el valor del suelo, marcado por Hacienda del Principado de Asturias. Hay treinta días para pagarla contados desde la fecha de la escritura publica de compraventa.

En éstos años de crisis, desde el 2008, nos hemos encontrado con que en el 90 por ciento de ventas realizadas se produce pérdida patrimonial. Son muchas las firmas a las que he acudido, en donde la gente pierde dinero con la venta y encima tiene que pagar al Ayuntamiento solo por vender. Algo totalmente injusto.

Pero la Jurisprudencia ha dado la razón a aquellas personas que teniendo pérdida se veían obligados a pagar la plusvalía. Sin embargo, la Ley de Haciendas Locales no se ha modificado, por lo que nos toca seguir pagando y si tenemos pérdida, acudir a los tribunales.

La plusvalía en el Ayuntamiento de Gijón, la podéis calcular en este enlace. Necesitaréis, el recibo de contribución, en dónde os fijaréis en la referencia catastral  y el valor del suelo, (cuidado, ahora en los recibos de contribución que tenemos domiciliados ya no aparece el valor del suelo, sí nos aparece cuando nos mandan el recibo por correo, otra problema adherido….)

Calcula tu Plusvalía

Hasta 31/12/2016, podíamos autoliquidar la plusvalía, en muchos casos, se pagaba en el notario, y éste la pagaba al Ayuntamiento de Gijón. Ahora no. Yo creo que cada vez nos lo ponen mas complicado, la verdad. Hay que solicitarlo con este impreso que os adjunto. Y será el Ayuntamiento quien nos lo gire a nuestro domicilio.

Impreso de plusvalía Gijón

 

 

 

Experta en dar malas noticias.

No os asustéis, no voy a decir nada malo. Simplemente es un sentimiento que tengo desde hace un tiempo. Mis clientes salen con disgusto cuando les valoro su casa. Contando con que la mayor  parte de ellos son conocidos y amigos, el sentimiento es peor todavía. Siento que en cada visita les voy a dar una mala noticia.

La mayor parte de la gente viene con predisposición a un precio. Y esto es lo peor que puede pasar, pero claro, es inevitable. Siempre tienes un amigo que ha vendido hace poco, un vecino que tiene la casa a la venta, o internet que para eso es un experto, te valora tu casa en un pis pas.

Por eso, tengo dos opciones:

  1.  Les miento y les dejo contentos, les pongo el inmueble a la venta en el precio que ellos quieren, salen de la oficina como unas castañuelas, felices como perdices, pensando que cobrarán una determinada cantidad, así hacen planes de futuro, viajes, posibles inversiones, y yo, pues perfecto ya tengo el encargo firmado, fue FACIL.
  2. Busco lo difícil, que es valorar su casa en un precio de mercado real para lograr la venta en un período corto de tiempo. Con ello, a veces,  consigo que no me pongan el encargo, y que vayan a otra inmobiliaria en busca del que les da el mejor precio. Les doy el disgusto, paso por el duelo del remordimiento de haber dado una mala noticia, y muchas veces me quedo sin propiedad para vender.

La pasada semana, me pasaba una cosa curiosa. Unos clientes con un chalet a la venta hace 5 años. Acuden a mi recomendados. En cuanto me enseñan fotos y me dicen el precio que están pidiendo y con que inmobiliarias trabajan, ya noto el error. Les explico que está fuera de precio completamente, y que yo les haré una valoración de mercado. Y les pregunto, ¿en estos 5 años nadie les ha realizado una valoración? ¿ninguna de esas inmobiliarias les han dicho que el precio no es el correcto?, a lo que me contestan rotundamente NO.

Yo prefiero decir la verdad, enfrentarme de alguna manera a la situación al principio, y no dejarlo para cuando ya llevas 6 meses con el encargo, y ves que no vendes. Creo que la gente en el fondo agradece que le digas la realidad del mercado y como se suele decir LA VERDAD DUELE, pero es mejor que te duela al principio que no dar falsas esperanzas ¿no creéis?.

Seguro de Caución

Os preguntareis para que necesitamos un seguro de caución….es un nombre un poco raro y que poco se oye. Quizás éste sea el problema precisamente, que no se oye mucho y que la mayoría de empresas carecen de él…puede ser costoso en función del volumen de cantidades que se quiera asegurar. Como sabéis las inmobiliarias cogemos cantidades en depósito. Somos mediadores pero ante todo una garantía de que la operación de venta o alquiler va  a salir bien. Por eso muchos compradores deciden trabajar con una empresa inmobiliaria y no con el particular directamente. Sienten que su dinero está a salvo en todo momento. Bueno, eso entre otras cosas claro, es un servicio de muchos, por supuesto. Pero, os asombraríais de las pocas inmobiliarias que tienen este seguro. Ahora mismo  en Asturias los APIS (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) son lo únicos que lo tienen.

Aseguramos todas las cantidades entregadas por nuestros clientes hasta 25.000€. Aparte de nuestro seguro de responsabilidad civil, claro.

El otro día, entró en mi despacho un cliente a dejar una señal para la compra de una vivienda, y algo nos resaltó:  ¿Quién se queda con este dinero hasta que se haga la escritura pública?, yo le dije que nuestra política comercial es que se quede en depósito en la agencia inmobiliaria, en una cuenta que tenemos especial para ello. Le gustó ésta respuesta y nos dejó las arras. Seguramente venía escarmentado de tratar directamente con algún particular, le habría dejado dinero en arras y muy posiblemente lo hubiera perdido por algún motivo.

Hace poco salía en el periódico una inmobilaria de Gijón condenada por quedarse con unas arras y no devolverlas,cuando no se había completado una operación. Esto es precisamente lo que hace que paguemos justos por pecadores, como dice mi querida madre. El intrusismo profesional es muy grande y tenemos que diferenciarnos de los demás dando servicio. Uno de estos pluses es este  seguro.

Lo próximo es crear un registro de Agentes inscrito en el Principado, para que el cliente que entre en una inmobiliaria sepa que cumple con unos requisitos mínimos, el seguro de Caución será uno de esos requisitos.