Nuevo Cálculo de Plusvalía Municipal en Asturias

La reciente sentencia del Tribunal constitucional de 26/10/2021 ha anulado el método utilizado para el cálculo de la plusvalía municipal. Esto no significa, como mucha gente me preguntó, que la plusvalía desaparece, sino que se aprueba un nuevo método para calcular la cuota a pagar por el contribuyente.

 

Fórmulas para el cálculo del impuesto de plusvalía municipal:

En el RDL 26/2021 se establecen dos métodos para calcular la base imponible de plusvalía municipal, el interesado podrá escoger la que quiera. Por lo que deberemos de hacer el cálculo de dos maneras, y luego mirar que es lo que más compensa:

  • Fórmula objetiva: La primera fórmula es prácticamente igual a la que teníamos, consiste en multiplicar el valor catastral del suelo por un coeficiente. Lo que se diferencia a la fórmula anterior es que se establecen unos coeficientes máximos en función de los años de tenencia del bien.

 

Valor Catastral del Suelo x Coeficiente = Base Imponible.

Esto implica que para las ventas que se hacen en menos de un año desde que se compra el bien inmueble, y por las que antes no se pagaba plusvalía, ahora si la pagarán. Y sin embargo para las ventas que tienen mucho plazo desde que se compran, el porcentaje se reduce un poco….

 

  • Fórmula por la ganancia real: La segunda fórmula va a depender de la ganancia que  se obtiene si se vende un inmueble. Habrá que coger el precio de escritura de venta, que figura en el documento notarial, y restar del precio de compra que figure en la escritura de compra (no se pueden sumar los gastos de compra), si hay ganancia real, se pagará plusvalía sino pues quedará exento.

Para calcular la base imponible: Valor de Transmisión Valor de Adquisición x Porcentaje de Valor Catastral (valor catastral del suelo/valor catastral total) = Base Imponible.

 

Cálculo de lo que hay que pagar de plusvalía, tipo de gravamen:
Una vez calculada la base imponible, se coge la de menor valor y se multiplica por un coeficiente, que actualmente está calculado en un 30 %. y así obtenemos la cuota a pagar.

 

Compraventas exentas de plusvalía:
Aquellas compraventas realizadas entre 26 de octubre y 10 de noviembre de 2021, están exentas de plusvalía municipal.

 

Cuando tienes que pagar plusvalía municipal:
Cuando vendas, dones o heredes un bien inmueble.

 

Quien tiene que pagar la plusvalía municipal:
El sujeto pasivo es el vendedor de un bien, el donatario de una donación o la persona que herede en una herencia un bien inmueble.

 

Te calculamos tu plusvalía municipal en Asturias:

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Ayudas al alquiler Gijón

¿Sabías que si alquilas un piso en Gijón, el Ayuntamiento te puede dar hasta el 50% de la renta?. Muy pocas personas saben que pueden ser beneficiadas con tal ayuda. Voy a intentar explicar de forma resumida cómo optar  a la ayuda de alquiler del  Ayuntamiento de Gijón:

 

1. Beneficiarios de la ayuda al alquiler:

  • Tienes que alquilar un piso en Gijón.
  • Jóvenes de hasta 35 años.
  • Familias en situación de riesgo o exclusión social.
  • Personas que hayan perdido su vivienda por causas sobrevenidas.
  • Tienen prioridad: los solicitantes con violencia de género, con discapacidad de 65%, personas con descendientes a su cargo hasta 25 años o discapacitados hasta el 65%.

 

2. Requisitos:

  • No ser beneficiario de otra ayuda.
  • El contrato de alquiler no puede superar los 450€ mensuales.
  • Estar empadronado en Gijón o tener tu centro de trabajo en Gijón con una antigüedad mínima de un año.
  • Tener unos ingresos mínimos entre 400€ y 450€ y no superar 2 veces el IPREM.
  • No puedes ser propietario de vivienda.
  • No puede haber relación de parentesco entre el propietario y el inquilino hasta el 4º grado de consanguinidad.
  • El inquilino tiene que estar al corriente de pago con el Ayuntamiento de Gijón y Hacienda.
  • La vivienda tiene que ser destinada a vivienda habitual y que cumpla con requisitos de habitabilidad.

 

3. Cuantía de la ayuda:

  • Cuando los ingresos trimestrales no superen 1 vez el Iprem, te pueden dar el 50% de la renta, con el límite de 225€ y hasta 10 años de ayuda.
  • Cuando los ingresos trimestrales están entre 1 y 1.5 veces el Iprem, te pueden dar el 50% de la renta, con el límite de 200€ y hasta 8 años de ayuda.
  • Cuando seas un colectivo de los prioritarios (los solicitantes con violencia de género, con discapacidad de 65%, personas con descendientes a su cargo hasta 25 años o discapacitados hasta el 65%) y tus ingresos están entre 1.5 y veces el IPREM, el 30% de la renta, con el límite de 120€ y una duración máximo de 5 años.
  • Tabla del IPREM:

Tabla Ingresos

 

4. Documentación necesaria:

  • Contrato de alquiler firmado por ambas partes. Hay que desglosar la comunidad y habrá que mostrar certificado de lo que cobra la comunidad.
  • Solicitud del Ayuntamiento de Gijón, que debe estar cubierta y firmada por propietarios y los inquilinos, hay que tener datos a mano, como la referencia catastral.
  • El IRPF si el inquilino es autónomo, o tres ultimas nominas si está contratado con régimen laboral.
  • Certificado de cuenta bancaria en la que se tiene que ingresar la renta, en donde se muestre que el titular es el propietario de la vivienda.
  • Empadronamiento en la vivienda.

 

Por otro lado,  es importante resaltar que el Ayuntamiento de Gijón también ayuda a los gastos de formalización del contrato, con el límite de un mes de renta. Por ejemplo, el mes que cobra la inmobiliaria por gestionar el alquiler. Es necesario en este caso que se solicite en el mes de entrada en vigor del contrato firmado.

Hay una ayuda también al cambio de vivienda, para el caso de que existan barreras arquitectónicas, y tenga que cambiar de casa por problemas de movilidad, deberás alquilar la vivienda habitual, y el Ayuntamiento te puede pagar la diferencia entre la renta que abones y la que recibas pero con un máximo de 200€ y siempre que no se supere 2.5 veces el IPREM.

 

Espero ayudaros un poco más con esta información, de todas formas siempre que lo necesitéis podéis consultarme.

 

Vender tu piso de protección oficial en Asturias

Ser agente inmobiliario no es solo hacer fotos, publicar en internet y hacer visitas. Deberás acudir a una agencia profesional que sepa recoger e interpretar la documentación, no vale lo mismo una vivienda libre que una vivienda de protección oficial.

En Asturias tenemos muchas viviendas de protección oficial, y muchas de ellas con expedientes muy antiguos. A modo de resumen y sin entrar en temas muy legales ni planes autonómicos (me gustaría hacerlo en lenguaje claro para ayudaros), os contaré con los expedientes con los que más me encuentro en Gijón.

  • En primer lugar, hay viviendas muy antiguas calificadas como viviendas de protección oficial de más de 50 años. Suelen venir con expedientes OVS , o también OI. Muchas de ellas pensamos que están liberadas pero no es así. Debemos fijarnos siempre en la fecha de calificación. Si desde la fecha de calificación no han pasado 50 años, son viviendas sin precio máximo de venta, pero con limitación, ya que solo se pueden utilizar como vivienda habitual, en ningún caso se pueden usar como viviendas de uso turístico por ejemplo. Si ya han pasado 50 años desde su calificación se pueden vender libremente. También hay expedientes de este tipo del año 1968, que son de calificación de 30 años. En este último caso, son expedientes ya vencidos y no tienen limitación de uso de vivienda habitual.
  • En segundo lugar, nos encontramos con expedientes que empiezan con la numeración 33- , estas viviendas están acogidas a precio máximo de venta durante 30 años desde la fecha de calificación. Lo que quiere decir que durante esos 30 años tiene que solicitarse precio máximo al Principado de Asturias, no podremos venderlas por encima de ese precio, y además tenemos que visar los contratos de compraventa adjuntado, una cláusula específica en el contrato y certificación energética. El precio máximo de venta ronda los 1.884 € por m2. Siempre a parte garaje y trastero. Todos los expedientes anteriores al 2002, no necesitan de requisitos adicionales, como por ejemplo que el comprador tenga unos ingresos no superiores al 5.5 el IPREM o que no tengan otra vivienda en propiedad. Para los expedientes de 2002 al 2009, tendremos que ademas de visar los contratos, comprobar que el comprador cumple con otros requisitos (no declarar más de 5.5 veces el IPREM por ejemplo, o no tener otra vivienda en propiedad).
  • En tercer lugar, nos encontramos con viviendas más nuevas, que están calificadas como viviendas de protección autonómica (VPA), también comienzan con la numeración 33-3, con estas viviendas deberemos tener más cuidado porque están acogidas a más limitaciones. Lo primero de todo durante 10 años  desde la compra o adquisición de ayudas, el vendedor no puede vender la vivienda, salvo que alegue causa justificada, y devuelva todas las ayudas recibidas. Si nos dan autorización para vender, deberemos solicitar la renuncia al Principado del derecho de tanteo y retracto. Además el comprador deberá cumplir con una serie de requisitos, como por ejemplo no tener otra vivienda a su nombre o no pasar de determinados ingresos. Estos inmuebles también están acogidos a limitación de precio máximo de venta , y se deben visar los contratos, durante 30 años desde la fecha de calificación.

Lo más destacable en estas viviendas es que tributan al impuesto reducido del 3% de transmisiones patrimoniales, y no al 8% como el resto de viviendas.

Por lo tanto si quieres vender tu piso en Asturias, es necesario mirar antes la escritura y fijarse en la cláusula de protección oficial (hay una apartado que se titula beneficios), porque si está calificado como tal deberemos solicitar información al Principado de Asturias.

Si quieres vender tu vivienda de protección oficial, llámame o rellena el siguiente formulario, y me ocuparé de todas las gestiones.

Bajarán los precios de los pisos en Gijón durante el 2021 con el efecto covid

Hoy toca mojarme, y explicaros lo que opino, en base a todos los datos que tengo, sobre el precio de los pisos en Gijón. Lo primero que quiero hacer es analizar la situación del mercado de la vivienda desde que ha empezado la pandemia.

Mercado de la Vivienda en Pandemia

Cuando en marzo del año pasado nos confinaron, pasamos dos meses en casa, con mucha incertidumbre y muchas noticias, que nos hacían pensar que comenzaríamos una crisis económica. Llegó el verano y nos dejaron salir. Toda la demanda contenida durante esos dos meses, explotó, hasta el punto de ser el mejor verano en ventas de los últimos años tanto en Gijón como en el resto de la provincia. Esto se debió principalmente a varias razones.

  • La primera de ellas, es que ahora damos mucho valor a la vivienda en la que habitamos ya que hacemos más uso de ella, buscamos las mejores condiciones para nuestro día a día. Esto hace que muchas personas se dieran cuenta de que necesitan una terraza, una finca, una habitación más para el teletrabajo, etc… Con esta situación el mercado de la vivienda se ha activado.
  • Otra razón, es que Gijón es una ciudad muy deseada para vivir habitualmente porque entre otras cosas goza de muy buena calidad de vida. Esto hace que muchos gente de otras provincias quieran trasladarse a Gijón para fijar su segunda residencia ahora y como jubilación después.
  • El precio de la vivienda en Gijón es otro punto a favor importante. El precio de los pisos no ha subido en los mismos porcentajes que Madrid, Barcelona Valencia, Sevilla….Gijón se ha mantenido estable en cuanto a los precios con apenas subidas de 1% en los últimos cinco años. Esto hace que podamos comprar viviendas cercanas al centro y a la playa a precios asequibles. Para un madrileño, el que pueda comprar un piso al lado de la playa de tres dormitorios en 150.000 euros es un verdadero lujo.
  • En nuestra ciudad si podemos presumir de algo es de su zona periférica. Somió, Castiello, Deva, Cabueñes, Quintes, Quintueles, Mareo, Granda, son zonas a escasos kilómetros del centro de Gijón, bien comunicadas, que te permiten vivir en plena naturaleza con bonitas rutas que las rodean. Nos podemos encontrar parcelas en 90.000 y 100.000 euros, o casas alrededor de 350.000 euros. Por todo ello se han activado mucho la compra de terrenos y casas a los alrededores de Gijón.
  • Si a todo esto le unimos la buena situación bancaria en cuanto a la concesión de préstamos hipotecarios, hace que el mercado de compra de viviendas siga enormemente activado. Tenemos entidades como las cajas rurales que nos financian hasta el 100% del precio de la vivienda, teniendo que aportar únicamente los gastos de la operación. Y además ofrecen tipos fijos altamente competitivos, hasta del 1,50% a 30 años.

Ahora bien, tenemos que diferenciar mucho las zonas de Gijón, si bien hay zonas muy demandadas en las que los precios siguen subiendo muy poco a poco, como por ejemplo, Somió, Viesques, El Bibio, La Arena y zona Centro-playa, hay otras zonas como el Llano, El Coto, Natahoyo, La Calzada, en las que el parque de viviendas es muy antiguo y no se nota que los precios de los pisos suban. Si además nos encontramos con pisos sin ascensor, las bajadas se notan cada vez más. Ya no hay demanda para pisos sin ascensor, hasta los propios bancos empiezan a denegar hipotecas para estos inmuebles.

¿Qué pasará en Gijón en el año 2021?

El año ha empezado convulso. La tercera ola del covid está haciendo mella. La gente se encuentra desconcertada y está a la espera de los resultados de la vacuna. Los meses de enero y febrero no han sido malos, pero se ha notado una pequeña bajada en ventas respecto a los últimos meses del año 2020.

Todos los inmobiliarios tenemos la mirada puesta en la primavera-verano, la mejor temporada en cuanto a ventas. Siempre y cuando Gijón pueda abrir su cierre perimetral. Yo creo que el mercado con todos los datos que manejo al día de hoy puedo intuir que:

  • Los precios de los pisos en las zonas más demandadas, como Viesques, no bajarán, todo lo contrario, subirán en porcentajes pequeños o se mantendrán estables. Hay una cosa clara, se empieza a notar la falta de oferta en estas zonas, y la subida de la demanda. Por ejemplo, hay muchas familias queriendo vivir en urbanizaciones o pisos con terraza, y sin embargo, hay pocas viviendas de este tipo.  Lo que hace que cuando sale a la venta un inmueble con estas características, tenga un 5% más de su valor de mercado.
  • El precio de las fincas, pueden subir un poco, siempre y cuando tengan muy buenas comunicaciones. Las familias quieren vivir en una casa con finca, pero dan mucho valor a la cercanía de una parada de autobús. Por eso, Somió, la zona TOP por excelencia no baja sus precios nunca (las parcelas no bajan de 200.000 euros). Otras zonas como Castiello, muy cercana a Gijón, al no tener tan buena comunicación,  hace que los precios respecto de Somió sean de un 30% menos. Luego tenemos Cabueñes, Deva, Santurio….en las que podemos encontrar parcelas por cien mil euros. Y en estas zonas los precios de las casas se mantendrán estables, porque seguirá habiendo demanda.
  • Los precios de las viviendas en zonas como El Llano, Natahoyo, La Calzada. No sufrirán precios a la alza. Se mantendrán debido también a que son zonas en las que habitan personas más vulnerables respecto a la situación económica surgida tras el covid. Hay muchas personas en ERTE, o bien que trabajan en sectores muy afectados  y estas zonas son las más habitadas por este tipo de personas. Por lo que entiendo, que será en estos barrios donde más notaremos las bajadas de precio y  de ventas.

 

Por lo que en resumen, opino que los precios de los inmuebles, se mantendrán estables en el año 2021, si bien debemos de diferenciar mucho el tipo de producto inmobiliario y su ubicación.  A todo esto, tenemos que sumar que el precio del alquiler no baja. Es prácticamente imposible que por menos de 500€ se encuentre un piso en buen estado para vivir. Dado que los precios de alquiler son muy altos y que las entidades bancarias facilitan la compra con tipos de intereses bajos y  financiación 100%, estimo que el sector inmobiliario seguirá muy activo.

No lo dudes, ponte en contacto conmigo, tenemos el mejor equipo de expertos inmobiliarios en Gijón.

Viviendas Green: ¿Qué electrodoméstico es más eficiente?

Hasta un 60% del gasto energético total de las viviendas españolas corresponde a los electrodomésticos. 

Sabías ¿que el gasto de la factura eléctrica a lo largo de su vida útil puede ser incluso varias veces superior al precio de adquisición?

Los electrodomésticos de alta eficiencia energética puede suponer una importante reducción en el consumo energético de una vivienda.

En este cuadro podéis veis el reparto del consumo eléctrico doméstico en España:

Viviendas Green: ¿Qué electrodoméstico es más eficiente?

¿Sabéis qué electrodoméstico supone el porcentaje más alto, en consumo en nuestra factura?, ¿y qué electrodoméstico es más eficiente?, mirad:

Viviendas Green: ¿Qué electrodoméstico es más eficiente?

 

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