¿Cómo calcular el valor del usufructo al vender la nuda propiedad y seguir viviendo en tu casa?

Últimamente, está muy de moda esta opción. La gente mayor carece de ingresos para irse a una residencia o para que la cuiden en casa. A veces están incluso solos, no tienen herederos, y se encuentran con pensiones muy pequeñas que no llegan para asumir los gastos de la comunidad o derramas.

Vender la nuda propiedad es la mejor de las posibilidades, porque les permite mantener el usufructo para toda la vida hasta el fallecimiento. Esto se inscribe en el Registro de la Propiedad, y el usufructuario vive tranquilo en su vivienda de toda la vida, sin agobios.

Una de las cosas que tenéis que tener en cuenta es que esta fórmula es buena y apropiada para personas mayores de 75 años. En personas con menor edad, vender la nuda propiedad no suele tener éxito porque es mucho tiempo esperando a obtener la vivienda, hasta el fallecimiento del usufructuario, y los valores de esas nudas propiedades salen muy bajos y no suelen compensar.

Una pregunta frecuente es qué valor tiene el usufructo, ¿cómo puedo valorar un piso y luego sacar lo que vale la nuda propiedad? Yo os voy a plantear dos fórmulas: la legal y la que podemos sacar por capitalización de rentas.

1. En términos jurídicos y fiscales, el usufructo se calcula con la edad. Se entiende que la vida puede llegar hasta 89. El porcentaje mínimo es del 10% y el máximo 70%, y en todo caso, todo lo que baje de 89 se le restará a la edad del usufructuario. Por ejemplo, si un usufructuario tiene 75 años: 89-75=14. El valor del usufructo es el 14% de lo que vale la propiedad. Si el piso vale 150.000 €, pues 21.000 € el usufructo. El resto es la nuda propiedad: 129.000 €.
2. Sin embargo, con el tiempo y el valor tan alto de las propiedades, esta fórmula del 89 no nos vale en todos los casos. Primero, porque la gente dura más y pueden llegar a los 95 o 96 años fácilmente. ¿Qué hago yo en estos casos? Yo calculo por capitalización de rentas, es decir, las rentas en alquiler que se perderían si el piso lo tuviera en propiedad el que compra y lo alquilara. Por ejemplo, el piso de 150.000 €, con usufructuario de 75 años, calculo que puede vivir hasta los 90 años. Me salen 15 años, que son 180 meses. La renta en alquiler de esta vivienda podrían ser 450 € al mes * 180 meses = 81.000 €, que la propiedad pierde porque no tiene la propiedad completa. Por lo que resto: 150.000 € – 81.000 € = 69.000 € sería el valor de usufructo y 81.000 € de la nuda propiedad. Ya os digo que esta fórmula no es la legal, pero es la más práctica y la que yo uso en alguna ocasión para dar valores más realistas con el mercado actual.

En todo caso:
Valor de la nuda propiedad = valor en pleno dominio – usufructo
Valor del pleno dominio = nuda propiedad + usufructo

Hay que acudir a notaría, comprar la nuda propiedad y se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad. Acordaos de que esto lleva impuesto: el 8% del valor de la nuda propiedad por transmisiones patrimoniales.

Si tenéis cualquier duda podéis consultarme y os asesoraré en vuestro caso concreto.