Valor de Referencia en Asturias
El 1 de enero de 2022 ha entrado en vigor los nuevos valores de referencia publicados por el catastro.
¿Qué es el valor de referencia?
Son los valores que hacienda ha puesto a los inmuebles para que se tengan en cuenta a la hora de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos, Impuesto de Sucesiones y Donaciones e Impuesto de Patrimonio. A partir del uno de enero de 2022, habrá que tributar y pagar sobre estos valores como mínimo. Por lo tanto, si vas a comprar , o a heredar un inmueble te conviene saber cúal es el valor de referencia, porque tendrás que pagar los impuestos a partir del mismo.
¿Dónde puedo consultar el valor de referencia?
Está publicado en la página web del catastro. Podrás consultarlo con tu DNI, y podrás descargarte el certificado con el valor de referencia. Necesitarás la referencia catastral del inmueble que quieras consultar. El valor de referencia puede ser consultado por todo el mundo, es público. Sin Embargo, el cálculo de este valor solo puede consultarlo el propietario. El valor de referencia no se va a comunicar a los propietarios por ninguna vía, solo serán publicados en el catastro para su posible consulta.
¿Cómo ha calculado Hacienda estos valores?
En este caso, ha sido el catastro, el que ha puesto unos valores por metro cuadrado por zonas. Se ha basado en precios de compraventas escrituradas e inscritas en el Registro de la Propiedad. Ha sacado precios medios de zonas después de revisar las medias en los precios de escrituras inscritas en el Registro. En el catastro podrás consultar los mapas de valores por zonas, pero solo está publicado actualmente el de viviendas e inmuebles rústicos. No hay valores del resto de inmuebles.
¿Si compro un inmueble por un precio inferior al valor de referencia, puedo recurrir?
La carga de la prueba se invierte. Ahora es el contribuyente el que tendrá que recurrir y probar que el valor que hacienda le marca no es el valor de mercado, habrá que recurrir con una tasación oficial. Se puede recurrir de dos maneras:
- El propietario en cualquier momento, al comprobar el cálculo del valor.
- El comprador ante al administración autonómica competente cuando liquide el impuesto.
El problema en estos valores de referencia es que no hay visita de un técnico para comprobar el estado del inmueble. No se va a tener en cuenta si el piso está reformado o no, por ejemplo. Son valoraciones hechas por funcionarios sin haber hecho una visita la inmueble. Ya se ha dicho en varias sentencias que el valor tiene que ser de mercado, y éste solo se puede calcular con una visita previa comprobando el estado del inmueble. Por lo que suponemos que va a seguir habiendo problemas y discordancias con los precios de mercado. Existen dos sentencias donde se tumba este método de cálculo de valor de referencia, el Tribunal superior de Justicia de Castilla la Mancha ha anulado este método en una sentencia de 27 de mayo de 2020 y en otra de 20 de octubre de 2020.
No considero justo que tenga que gastar el dinero el contribuyente en recurrir un valor de mercado, por el que va a vender su vivienda. Antes del 1 de enero, era la administración autonómica la que comprobaba el valor, ahora se da por hecho que el valor que marca Hacienda es el real de mercado y es el contribuyente el que tiene que demostrar que no lo es.
La pasada semana vendimos en mi oficina un inmueble en la zona del Coto en Gijón, un piso para reformar, los valoramos en 130.000€ se acabó vendiendo en 120.000€, el mercado no pagó más de ese precio, tras varios meses publicado. El valor de referencia para hacienda es 153.000€, algo totalmente injusto en este caso, porque no es el valor de mercado. El comprador tendrá que pagar el impuesto sobre 120.000€ (el 8%) y luego recurrir, gastar en una tasación oficial y comenzar un proceso judicial.
Si quieres te puedo hacer el cálculo del valor de referencia: [wpforms id=»2194″]
Gastos de la venta de tu vivienda
¿Sabes qué gastos se tienen realmente a la hora de vender una vivienda?. Se suele hablar solo de los gastos fiscales, pero voy a hacerlo un poco más extenso, por mi experiencia siempre hay gastos que no se toman en cuenta, y que luego vienen de improviso.
- Plusvalía municipal. Es un impuesto municipal, del Ayuntamiento en el que vendes la la vivienda, hay 30 días desde la fecha de venta para declararlo. Varía mucho según las poblaciones. Su cálculo depende del valor catastral y de los años de tenencia de la vivienda. No hay que fijarse en el precio de venta y compra, solo en esos dos factores. Cada Ayuntamiento en su página web tiene formulario para calcular su coste. Si lo necesitáis yo también os la puedo sacar. En el caso de que hayáis tenido pérdida patrimonial, es decir, que el precio de venta es inferior al precio de compra, ya hay jurisprudencia al respecto que dice que no hay que pagar la plusvalía municipal.
En el siguiente enlace podéis encontrar más información del Ayuntamiento de Gijón: Cálculo Plusvalía Municipal - Ganancia patrimonial en la declaración de la renta. En este caso, hay que declararlo en el año siguiente al de la venta. Cuando hagas la declaración de la renta, tendrás que declarar la venta, en el caso de que tengas ganancia, es decir, compraste la vivienda en valor inferior al de compra, tendrás que pagar, entre un 19% y 23% de la ganancia obtenida. En este caso es más difícil de calcular, porque dependiendo del año de compra hay deducciones, y además puedes meter gastos deducibles. Yo también te lo puedo calcular si lo necesitas.
- Gastos derivados de la cancelación de hipoteca. Si vendes una vivienda y todavía tienes la hipoteca inscrita en el registro sin cancelar, cuidado. este es uno de los gastos que no se suelen tener en cuenta. El importe para cancelar la hipoteca registralmente suele rondar los 1.000€, hay que pagar notaría, registro y gestoría.
- Certificado energético. Cuando vendes es necesario hacer la certificación energética de la vivienda, e inscribirla en el registro de la comunidad autónoma competente. El gasto suele rondar los 150€ con tasas e IVA.
- Certificado de comunidad. Cuando vendes también necesitas pedir al administrador de fincas un certificado donde conste que no hay deudas ordinarias y extraordinarias. Cuidado, que los administradores suelen cobrar alrededor de 30 € por hacer dicho certificado.
- Mudanza. Para recibir el cheque derivado de la venta, el comprador te pedirá en Notaría llevar las llaves, y para ello tendrás que previamente hacer la mudanza, y sacar muebles y enseres… El importe de una mudanza suele rondar los 1.200€.
Como siempre sabéis que podéis contar con mi ayuda, intentaré resolver las dudas que surjan.
Venta de casas en Gijón a extranjeros
Hace unas semanas me llamaron de la TPA, (televisión del Principado de Asturias), para hacer un reportaje sobre la compra de inmuebles por extranjeros en Asturias. Impresiona saber que Asturias ya está en el punto de mira de muchos para poder pasar su jubilación, o trasladarse con su familia. Pero es cierto que en el último año hemos notado un aumento de compra de vivienda por gente que reside fuera de nuestro país. Yo los dividiría así:
- Asturianos que residen en el extranjero por trabajo, pero que ahora se les permite el teletrabajo en Asturias. Si algo ha cambiado la pandemia es la forma de trabajar. Muchas empresas ya no piensan en el retorno de sus trabajadores a sus sedes, se les permite teletrabajar. En este sentido, el pasado mes vendimos una propiedad en la Playa de Poniente de Gijón, a un chico asturiano que llevaba 20 años residiendo fuera, ahora mismo en Londres. Quería comprar en Gijón porque su empresa le permite trabajar allí donde esté, y que mejor sitio que su ciudad natal.
- Extranjeros que no tienen vínculo alguno con Asturias. Estos son los que más nos impactan. Hace un tiempo, un canadiense nos escribió para buscar vivienda en Gijón, se trasladaba con su mujer y su hijo. Cuando le preguntamos porque nuestra ciudad, nos explicó que había buscado por internet las ciudades con mayor calidad de vida en España. Al parecer, los dos primeros del ranking son San Sebastián y Gijón. El precio de la vivienda es mucho más asequible aquí, y decidió trasladarse.
- Extranjeros que tienen amigos o familia en Asturias. El año pasado, entraron en la oficina unos clientes de Miami, EEUU, buscaban una casa rural en Asturias. Les ofrecimos un inmueble en Argüero. Al poco de estar con ellos, se abrieron y nos contaron su historia. Muy cansados de las carreras, los viajes, el trabajo , buscaban un sitio tranquilo. Convencidos de cambiar de vida, dejaron su Miami, su casa con embarcadero, su barco y su vida atosigante, para vivir su jubilación en Argüero. De momento combinan su vida entre las dos ciudades.
Otro caso de Americanos, son unos clientes de San Francisco que nos compraron una vivienda en la calle Uría de Gijón. Una pareja joven que quiere calidad de vida y pueden teletrabajar en Asturias.
¿Quieres pasar tu jubilación en un entorno envidiable? No lo dudes, nosotros podemos ayudarte, contáctanos.
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Gastos en una compraventa de vivienda en Asturias
Si quieres comprar una vivienda en Asturias, deberás tener muy en cuenta los gastos derivados de la escritura de compraventa. Normalmente el precio que ves en los anuncios, no los tiene incluidos, hay que tenerlo en cuenta, aquí te diré los gastos que hay que sumar.
- El impuesto de transmisiones patrimoniales si la vivienda es de segunda mano, que será de un 8% hasta 300.000€, 9% hasta 500.000€ y de un 10% por encima de 500.000€. Si la vivienda es de VPO el impuesto de transmisiones patrimoniales será de un 4% del valor del inmueble.
- El impuesto de IVA de un 10% para el caso de que la vivienda sea nueva.
- Gastos de Notaría, cuando compres una vivienda tendrás que acudir a una notaría. El cobro de los honorarios notariales pueden ir aproximadamente desde 600€ hasta 1.500€ en función del valor de la vivienda y de los folios.
- Gastos de Registro de la Propiedad. La escritura de compraventa para que tenga efectos frente a terceros tiene que ser inscrita. El coste va de 400€ a 600€ aproximadamente.
Si has tenido que pedir una hipoteca a estos gastos tienes que añadir:
- Tasación de la vivienda, aproximadamente entre 400€ y 600€.
- Comisión de apertura de la entidad bancaria, que en alguno casos puede llegar a un 2 % del importe a financiar.
Con la última reforma de la Ley hipotecaria en junio de 2019, los gastos de escritura, registro e impuestos de actos jurídicos documentados, los paga el banco.
Como puedes comprobar, debes tener unos ahorros para poder comprar una vivienda, aproximadamente un 10 o 12 % del valor de la vivienda. El resto es posible que el banco te lo financie, llegando al 100 % del valor de la casa. Si quieres que te ayude con tu hipoteca llámame!
No lo dudes, ponte en contacto conmigo, tenemos el mejor equipo de expertos inmobiliarios en Gijón y somos expertos en la obtención de financiación bancaria.
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