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Este tema parece que está de moda. Y lo cierto es que es algo que existe desde siempre. Un local se puede cambiar de uso a vivienda. Pueden ser locales comerciales a pie de calle o pueden ser locales tipo oficinas en entresuelos o primeros pisos. Muchas veces nos encontramos con locales en zonas poco transitadas que no tienen salida como locales comercial, de hecho no paramos de ver locales cerrados en zonas no muy céntricas, y da verdadera pena ver la ciudad así. Por otro lado, nos encontramos con mucha demanda de personas que buscan pisos de alquiler o de compra accesibles en precio y actualmente carecemos de oferta sobre todo de alquiler. Entonces ¿por qué no aprovechar todos esos locales de la ciudad que no están en uso para poder hacer viviendas?, lograríamos aumentar el parque de viviendas sobre todo para aquellas familias que necesitan un alquiler.

Se necesita para ello que se cumplan unos requisitos técnicos y legales, vamos a verlos a continuación.

 

 

Requisitos técnicos:

Depende del Ayuntamiento de la zona en la que te encuentres. Es habitual que con la falta de viviendas sobre todo de alquiler, notemos que los Ayuntamientos han ido cambiando los requisitos técnicos en aras de hacer más favorable el cambio. Esto es lo que estamos viviendo en Gijón y zonas costeras. Son ayuntamientos que se están dando cuenta de la necesidad de vivienda y actualizan sus requisitos técnicos para hacerlos más favorables y así no poner enormes trabas al cambio para poder usarlos como vivienda.

 

En Gijón concretamente hemos notado este cambio, lo cual acogemos con enorme alegría. Vamos a poner como ejemplo locales a pie de calle. Lo primero que pide el Ayuntamiento es la accesibilidad. Debemos de cumplir una serie de medidas de accesibilidad desde la calle, sin rampas, haciendo un pequeño portal para dar acceso a la vivienda o bien haciendo la entrada desde el portal del edificio. Con medidas para minusválidos en anchuras de puertas y muebles de cocina por ejemplo. Algo importante también son las alturas a techo, se pide como mínimo 2.50 metros de altura. Pero desde la calle tiene que subir 1.20 metros, por lo que de mano el local comercial a pie de calle debería de tener 3,70 metros de altura para cumplir esta medida. Por otro lado, debemos de tener en cuenta las entradas de luz y aire, no podemos tener habitaciones interiores sin ventana por ejemplo. Si se cumplen estos requisitos, lo siguiente es encargar un proyecto.

 

Para poder iniciar el trámite debemos contar con un arquitecto para proceder a redactar un proyecto. El proyecto deberá incluir todos los requisitos técnicos con planos.

El proyecto tiene que dirigirse al Ayuntamiento de la localidad correspondiente. El tiempo que suele tardar depende de cada Ayuntamiento, en Gijón concretamente tenemos un margen de seis meses aproximadamente. Lo que te otorgan en una licencia para poder realizar todos los cambios técnicos solicitados.

Una vez terminadas las obras se solicita al arquitecto el Fin de obra, y con él solicitamos en el Ayuntamiento la cédula de ocupación a vivienda. Esta cédula es la que vamos a necesitar para comenzar los cambios legales de escritura, registro y catastro.

 

 

Requisitos legales:

Comenzaremos con la escritura de propiedad. En este documento vendrá reflejado el inmueble descrito como local comercial, u oficina. Esto es lo que debemos cambiar. Para cambiarlo necesitaremos la cédula de ocupación que nos ha dado el Ayuntamiento. Tendremos que solicitar cita con un notario, a poder ser de la zona en la que se encuentra ubicado el local. Al notario le facilitaremos toda la documentación incluida la certificación energética que ahora es necesaria y obligatoria para que el registro de la propiedad inscriba la propiedad.

 

Los propietarios del local tendrán que firmar la escritura de cambio de uso en el notario. Una vez firmada habrá que llevar la escritura a inscribir al registro de la propiedad. Todo esto tiene un coste de aproximadamente 2.000€.

Lo siguiente será cambiar el catastro, el uso comercial ponerlo como vivienda, la propia notaría suele hacer este trámite. Desde luego, esto provocará que se cambie el valor del suelo y de construcción a efectos del IBI. Y seguramente notemos una subida del importe de éste impuesto.

 

 

Os hago un breve resumen:

1. Revisión del local para ver si cumple requisitos técnicos (visita con arquitecto).
2. Redacción de Proyecto.
3. Solicitud al Ayuntamiento de licencia conforme a proyecto.
4. Realización de obras para la adecuación del local a los requisitos que pide el Ayuntamiento.
5. Fin de obra del arquitecto y solicitud de cedula de ocupación al Ayuntamiento.
6. Escritura de cambio de uso.
7. Inscripción en el Registro de la propiedad.
8. Cambio del uso en el catastro.

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El 1 de enero de 2022 ha entrado en vigor los nuevos valores de referencia publicados por el catastro.

¿Qué es el valor de referencia?

Son los valores que hacienda ha puesto a los inmuebles para que se tengan en cuenta a la hora de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos, Impuesto de Sucesiones y Donaciones e Impuesto de Patrimonio. A partir del uno de enero de 2022, habrá que tributar y pagar sobre estos valores como mínimo. Por lo tanto, si vas a comprar , o a heredar un inmueble te conviene saber cúal es el valor de referencia, porque tendrás que pagar los impuestos a partir del mismo.

¿Dónde puedo consultar el valor de referencia?

Está publicado en la página web del catastro. Podrás consultarlo con tu DNI, y podrás descargarte el certificado con el valor de referencia. Necesitarás la referencia catastral del inmueble que quieras consultar. El valor de referencia puede ser consultado por todo el mundo, es público. Sin Embargo, el cálculo de este valor solo puede consultarlo el propietario. El valor de referencia no se va a comunicar a los propietarios por ninguna vía, solo serán publicados en el catastro para su posible consulta.

¿Cómo ha calculado Hacienda estos valores?

En este caso, ha sido el catastro, el que ha puesto unos valores por metro cuadrado por zonas. Se ha basado en precios de compraventas escrituradas e inscritas en el Registro de la Propiedad. Ha sacado precios medios de zonas después de revisar las medias en los precios de escrituras inscritas en el Registro. En el catastro podrás consultar los mapas de valores por zonas, pero solo está publicado actualmente el de viviendas e inmuebles rústicos. No hay valores del resto de inmuebles.

¿Si compro un inmueble por un precio inferior al  valor de referencia, puedo recurrir?

La carga de la prueba se invierte. Ahora es el contribuyente el que tendrá que recurrir y probar que el valor que hacienda le marca no es el valor de mercado, habrá que recurrir con una tasación oficial. Se puede recurrir de dos maneras:

1. El propietario en cualquier momento, al comprobar el cálculo del valor.
2. El comprador ante al administración autonómica competente cuando liquide el impuesto.

El problema en estos valores de referencia es que no hay visita de un técnico para comprobar el estado del inmueble. No se va a tener en cuenta si el piso está reformado o no, por ejemplo. Son valoraciones hechas por funcionarios sin haber hecho una visita la inmueble. Ya se ha dicho en varias sentencias que el valor tiene que ser de mercado, y éste solo se puede calcular con una visita previa comprobando el estado del inmueble. Por lo que suponemos que va a seguir habiendo problemas y discordancias con los precios de mercado. Existen dos sentencias donde se tumba este método de cálculo de valor de referencia, el Tribunal superior de Justicia de Castilla la Mancha ha anulado este método en una sentencia de 27 de mayo de 2020 y en otra de 20 de octubre de 2020.

No considero justo que tenga que gastar el dinero el contribuyente en recurrir un valor de mercado, por el que va a vender su vivienda. Antes del 1 de enero, era la administración autonómica la que comprobaba el valor, ahora se da por hecho que el valor que marca Hacienda es el real de mercado y es el contribuyente el que tiene que demostrar que no lo es.

La pasada semana vendimos en mi oficina un inmueble en la zona del Coto en Gijón, un piso para reformar, los valoramos en 130.000€ se acabó vendiendo en 120.000€, el mercado no pagó más de ese precio, tras varios meses publicado. El valor de referencia para hacienda es 153.000€, algo totalmente injusto en este caso, porque no es el valor de mercado. El comprador tendrá que pagar el impuesto sobre 120.000€ (el 8%) y luego recurrir, gastar en una tasación oficial y comenzar un proceso judicial.

Si quieres te puedo hacer el cálculo del valor de referencia: [wpforms id=»2194″]