Vender un piso de herencia

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AHORRA EN LOS IMPUESTOS DE TU HERENCIA

Si has recibido una herencia y no sabes que trámites debes realizar, aquí te doy alguna idea o consejillo que te puede ayudar.

  1. Recopila la documentación necesaria. Deberás acudir a un profesional, pero siempre necesitarás tener a mano, certificado de defunción, ultimas voluntades, testamento y escrituras de los inmuebles a adjudicar.
  2. Declaración de impuestos. Tendrás que hacer el impuesto de sucesiones, y para ello es importante obtener los precios en los que adjudicarse los bienes.
  3. Tasación. Te aconsejo hagas una valoración de mercado, realizada por un API (yo lo soy), porque es conveniente que declares en el impuesto el mismo valor que vayas a poner a la venta, porque sino podrás tener ganancias patrimoniales en la declaración de la renta y pagarás mas impuestos.
  4. Acudir a notaría. Es necesario ir a un notario a adjudicar la herencia y también inscribirla en el registro de la propiedad, (coste aproximado de 1800€).
  5. Una vez realizada esta documentación, tendrás que acudir a tu agente inmobiliario de confianza, que venda tu casa por un precio de mercado que a poder ser se asemeje al que se haya puesto en el impuesto de sucesiones. Uno de los errores mas comunes es la venta de los inmuebles por valores muy superiores a los puestos en la herencia….por eso si acudes a un agente inmobiliario, con experiencia en herencias, te podrás ahorrar mucho tiempo y dinero. Porque valorará la vivienda en el impuesto de sucesiones en el mismo precio que en la venta.

 

He decidido escribir este post por lo que me ha pasado la semana pasada con unos clientes. Acuden a mí para vender una parcela y casa. Hacemos una valoración, mando que me traigan la escritura y veo que es un bien que procede de una herencia. Me comentan que se lo ha realizado todo una abogada de la empresa de seguros de decesos. No quiero para nada criticar, pero es un caso real y no es la primera vez que me pasa. Lo primero, los clientes se quejan de la tardanza, al parecer llevan más de un año y medio para realizar la escritura de adjudicación de herencia. Algo que no entiendo porque la declaración del impuesto no puede tardar tanto, yo las hago también, y en un mes o dos si se necesitan valoraciones se pueden realizar. Pero la cuestión no es tanto eso como que me fijo en el importe puesto como valor en el impuesto. Me doy cuenta que la parcela que yo valoro en 300.000€ edificable y parcelable, la escritura y el impuesto lo valora en 3.000€. Me quedo muerta cuando lo leo….Cómo se puede valorar en 3.000€ algo que vale 300.000€???. Esto supone una ganancia patrimonial en renta enorme por la que el cliente pagará un 23 %….y podemos pensar que el impuesto de sucesiones salía a pagar pero no….aqui en Asturias estamos exentos como hijos hasta 300.000€. Así que podía darle un valor hasta 300.000€ por ejemplo y no hubiera pagado nada igualmente.

Creo que con este ejemplo veis lo importante que es acudir a un agente inmobiliario o abogado especialista en el tema. Te ahorrarás tiempo y dinero¡¡¡

Katia Domingo tasadora oficial de inmuebles

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Esta entrada de blog he decidido dedicarla a hablar un poco más de mí, y de un apartado que poca gente conoce. Como sabéis llevo en este mundo inmobiliario casi 20 años, soy licenciada en Derecho. Decidí ser API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) porque lo llevaba en la sangre, ya sabéis que mi padre lleva en esto toda la vida. Sin embargo, antes de continuar con el legado familiar, realicé los estudios necesarios para ser una buena profesional. A día de hoy, continúo con mi formación.

Para ser colegiada API cursé un máster de gestión y asesoramiento por la universidad de La Rioja. Posteriormente realicé el curso de perito judicial inmobiliario por el centro de estudios surge de Barcelona, y lo completé con el Postgrado en perito judicial inmobiliario por la Universidad Politécnica de Cataluña.

Soy API (Agentes de la propiedad inmobiliaria), lo que me permite estar legalmente habilitada con colegiación voluntaria, con titulación y formación adecuada para el ejercicio de sus funciones, procurando el cumplimiento de la legalidad en las transacciones inmobiliarias. Las garantías que puedo ofrecer por pertenecer a API, entre otras, son que tenemos los conocimientos y la experiencia necesaria que nos permite llevar a buen fin las operaciones en las que intervenimos.

Puedes llegar a ser perito inmobiliario si estudias arquitectura, arquitectura técnica o Agente de la Propiedad inmobiliaria.

Podemos hacer varios tipo de tasaciones oficiales :

  • Tasaciones para procedimientos de separaciones y divorcios, muchos abogados me llaman para proceder a la separación de bienes entre cónyuges.
  • Tasaciones para liquidar herencias. Particulares o albaceas, necesitan los valores de mercado, tanto para meter en el impuesto de sucesiones como para tener referencia en la división de herencia.
  • Tasaciones judiciales (Periciales). Estamos dentro una lista en los juzgados, en la que nos llaman para dirimir procedimientos judiciales, como división de cosa común, ejecución de títulos judiciales, liquidación de herencias, etc…
  • Tasaciones para hacienda, como perito tercero, en tasaciones periciales contradictorias.
  • Tasaciones en hipotecas entre particulares, es decir aquellas hipotecas o préstamos que se dan entre dos personas físicas, no hay banco de por medio.

Por lo tanto, mi profesión es de interés no sólo a aquellos particulares que quieran poner a la venta su inmueble, sino también a abogados y procuradores, juzgados y tribunales o administraciones públicas.

Para llevar a cabo una tasación oficial, deberemos investigar:

  1. Sobre la titularidad del bien, viendo posibles limitaciones del dominio, cargas y derechos reales, con la nota registral y catastral.
  2. Sobre el propio bien a tasar, su estado y conservación. Es importante la visita al inmueble, considero que no se puede hacer una tasación oficial sin ver el inmueble.

Una vez que tenemos los datos, debemos utilizar alguno de los tres métodos de valoración:

  1. Comparación de muestras de mercado, recogeremos testigos o inmuebles similares y los homogeneizamos.
  2. Coste de reposición o residual. Para construcciones y obras nuevas.
  3. Capitalización de rentas. Para aquellos inmuebles que están alquilados y ligados a una explotación económica, como sótanos con plazas de garaje, o pisos alquilados.

Gestionar  una agencia inmobiliaria se puede desarrollar con más o menos conocimiento. Mi gestión apuesta por una excelente cualificación para ofrecer los mejores servicios con las máximas  garantía

 

Si necesitas una valoración o tasación inmobiliaria oficial, no dudes en llamarme, estaré encantada de ayudarte.

 

 

 

¿Qué es un Personal Shopper Inmobiliario?

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He llegado de las vacaciones con fuerzas y con ganas de contaros mis nuevos proyectos. Llevo mucho tiempo queriendo iniciar el servicio de Personal Shopper Inmobiliario. En estos últimos años hemos detectado que el comprador demanda un servicio más personal. Mi prioridad es velar por los intereses de mis clientes, tanto si se trata de comprar la casa de tus sueños, como de vender un inmueble. Quiero ayudarte a alcanzar tu objetivo en las mejores condiciones y en el menor tiempo posible. Y la verdad, no cuesta mucho darlo, o por lo menos atender de una forma individualizada, escuchando sus peticiones. No todos los clientes son iguales, y cada unos se merece un trato personal.

El Personal Shopper Inmobiliario, es un agente que se dedica en exclusiva al comprador, se trata de dar un servicio integral para aquellos clientes que no tienen tiempo, y además quieren la garantía de comprar sin problemas ni cargas. Para cualquier gestión siempre decimos que debemos rodearnos de los mejores profesionales. Pues, encontrar vivienda es algo que no puedes dejar en manos de cualquiera, no es una compra menor, tendrás que buscar al más cualificado.

Procedimiento del Personal Shopper:

  1. ENTREVISTA. El cliente mantendrá una reunión con su agente inmobiliario de confianza, para conocer sus necesidades y motivaciones. Es importante que nos involucremos al máximo a la hora de buscar. Por ejemplo, si el comprador tiene hijos, saber colegios cercanos, o lugar de trabajo… etc.
  2. FIRMA DEL ENCARGO. Se delimita lo que el cliente busca, los honorarios del agente, si se encuentra el inmueble que nos solicita y la provisión de fondos. Será un acuerdo en exclusiva, durante un plazo de tiempo pactado, el agente se dedicará a la búsqueda de vivienda según los parámetros que le marque el cliente.
  3. BÚSQUEDA DEL INMUEBLE IDEAL Y VISITAS. Se realizará una selección de los inmuebles que cumplan los requisitos demandados para posteriormente realizar y organizar visitas. El cliente no tendrá que preocuparse por nada y siempre irá acompañado por su agente personal.
  4. NEGOCIACIÓN DE PRECIO Y CIERRE. Si tu Personal Shopper encuentra el inmueble perfecto, negocia por ti consiguiendo el mejor precio y cierra la venta.
  5. FINANCIACIÓN. Comenzará por parte de Personal Shopper la búsqueda de las mejores condiciones de financiación e hipotecarias que se adapten a tu situación. Te acompañará para realizar todos los trámites.
  6. FIRMA EN NOTARÍA. Preparará la documentación necesaria, calculará los impuestos, velando siempre por tus intereses.
  7. SERVICIO POST VENTA. Se encargará de revisar los impuestos a pagar, recoger copia de la escritura y su posible inscripción. El cambio de los suministros a tu nombre, negociación de seguros y todo lo que necesites.

La verdad que os puedo decir que muchas veces esto ya lo hacemos, es decir, trabajamos para los compradores buscándoles casa y haciendo un sin fin de trámites a su favor, pero muchos clientes no lo perciben como un servicio porque no hay un compromiso por escrito (contrato), por eso algunas personas dicen «he ido a una inmobiliaria a que me busquen piso y no me han vuelto a llamar», creo que nosotros mismos debemos ser los primeros en valorar los servicios, y explicar al cliente lo que podemos hacer por el, el compromiso debe sellarse por escrito, para que el agente pueda dedicarse al cliente en exclusiva y como cliente pagar unos honorarios si se cumple el encargo.

En muchos países, lo habitual es que el particular pague tanto a su agente inmobiliario por venderle un inmueble, como por ayudarle a encontrarlo. Sin embargo, aquí solo se paga al agente inmobiliario por vender, la factura se gira al vendedor, y sin embargo el agente del comprador no recibe ningún tipo de honorario. Si de verdad se ha hecho una gestión en exclusiva al comprador, creo firmemente que es necesaria la figura del Personal Shopper. Nos costará cambiar el chip… yo estoy dispuesta a intentarlo desde ya. Para eso llevo muchos años formándome, y trayendo Gijón los mejores servicios del mercado, siempre pensando en las personas y en lo que esos servicios les pueden aportar.

No dudes en venir a visitarme para que te pueda explicar en más detalle el nuevo servicio. Estaré encantada de pode ayudarte!

HOME STAGING el antes y después

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He decidido escribir este post, porque recientemente hemos hecho dos trabajos de Home Staging que creo han impactado y han gustado mucho a todos. Pero, sin embargo, veo que no se sabe mucho de lo que es, ni en qué consiste esta técnica.

Cuando hace tres años me fui a EEUU, me fijé que allí, el gestor inmobiliario era una persona muy apreciada, y como profesión muy reconocida. Y esto es porque allí los inmobiliarios se ocupan de todo y se preocupan de que la vivienda que van a vender esté perfecta presentada, no falte ni un detalle, y sobre todo tenga una buena imagen. Concretamente, vimos varias viviendas preparadas para la venta, y flipé en colores. Esto me hizo pensar que aquí en España no lo estábamos haciendo bien, ya no es que nuestra profesión esté o no regulada…es que los inmobiliarios en EEUU se lo ganan a pulso. Ahora mismo un 40% de las viviendas en venta en EEUU han pasado por las manos de un home stanger.

Por ello, desde que hice mis viajes a Phoenix, Nueva York, y Boston, me prometí a mí misma aplicar diferentes técnicas para poder vender las viviendas a un mayor precio. Así surge la idea de HOME STAGING en España, importada de EEUU.

Pero ¿en qué consiste realmente esta técnica?, se trata de una puesta en escena, de hacer mas atractiva la visión de la casa, y así atraer al mayor número de compradores posibles. Vendiendo la propiedad más rápido y en el mayor precio posible. Es una buenísima herramienta de marketing con la que conseguimos mejorar la imagen de la vivienda.

En primer lugar, debemos cuidar los detalles, como pintura, zócalos, y pequeños arreglos, a esto lo llamamos RELOOKING. En Agencia Domingo tenemos personal propio para realizar estos trabajos.

En segundo lugar, debemos dar una buena limpieza de los espacios y cuidar los olores. Es muy importante, que cuando un comprador entre en la vivienda se encuentre como en casa.

Y en tercer lugar, colocamos muebles y decoración, en tonos blancos y neutros que hacen que visualicemos mejor el espacio. Pueden ser muebles de cartón, que compramos nosotros y tenemos en existencias.

Cuando un dueño viene por nuestra oficina le ofrecemos esta técnica, y os aseguro que alucinan con el cambio. Un ejemplo de ello son las propietarias de calle Manso en Gijón, madre e hija. Necesitaban vender la vivienda en un precio alto para como está el mercado hoy en día. Así que decidimos ofrecerles nuestro servicio. Colocamos y decoramos, en el plazo de una semana, lo fotografiamos, lo publicamos y a la semana estaba vendido en el precio que ellas querían. Os pongo aquí los ejemplos.

En el siguiente enlace podéis descargar nuestro catálogo de Home Staging para que descubráis más de este servicio.

venta alquiler

Alquilar o vender ¿Qué es mejor?

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Si tienes una propiedad y no sabes si alquilar o vender, esperamos darte la claves para tomar una decisión.

VENTAJAS DE VENDER:

  • LIQUIDEZ. Si lo que necesitas es dinero a corto plazo, deberás deshacerte de tu propiedad y conseguir que se venda en el menor tiempo posible.
  • CANCELAR CARGAS Y DEUDAS. Si tienes hipoteca con una cuota que te agobia, o bien cargas como embargos o deudas con la comunidad, deberás vender para cancelar cuanto antes y que no te embarguen la vivienda.
  • DESPREOCUPACIÓN. Si eres una persona que no quiere tratar con inquilinos y estar pendiente de si te pagan o no, o de posibles desperfectos que puedan causar, no debes meterte en un alquiler.
  • QUITAR PAGOS. Si lo que deseas es deshacerte de posibles cuotas mensuales, pagos de IBI, o recibos de suministros, deberás vender tu inmueble.
  • HERENCIAS Y COMUNIDADES DE BIENES. Si el inmueble procede de una herencia o similar, y compartes tu propiedad con más personas, la mejor opción siempre es vender, y deshacer la comunidad hereditaria cuanto antes.
  • RIESGO DE OKUPAS Y MALOS INQUILINOS. Si no estas dispuesto a arriesgarte con posibles malos arrendatarios, y tener que pasar por un proceso judicial, lo mejor es que vendas tu propiedad.
  • GANANCIA A CORTO PLAZO. Si deseas tener una rentabilidad a muy corto plazo, deberás vender tu inmueble.

VENTAJAS DE ALQUILAR:

  • SEGURIDAD Y PATRIMONIO. Tener una propiedad te da seguridad a largo plazo, tendrás la seguridad de una renta todos los meses, y tener un patrimonio es positivo para tener una jubilación pagada en el futuro.
  • HERENCIA A TUS HIJOS. Si tienes hijos y deseas dejarles en herencia algo rentable, las propiedades son la mejor de las inversiones.
  • AVAL FRENTE AL BANCO. Si esperas pedir una hipoteca o un préstamo, lo mejor es tener propiedades que puedas hipotecar para asegurarte un dinero del banco.
  • GANANCIAS A LARGO PLAZO. Si tienes un dinero en el banco que no te renta nada, lo ideal es que lo inviertas en una vivienda, plaza de garaje o local comercial y lo alquiles. Tendrás una renta al mes y a largo plazo no perderás.
  • BUENA RENTABILIDAD. Hoy en día, el alquiler de inmuebles es la mejor rentabilidad que hay, mucho más que los depósitos o las acciones. Si quieres calcular la rentabilidad de tu vivienda pincha aquí.
  • PROCESO MÁS RÁPIDO, MENOS PAPELEO. Para alquilar no necesitarás tanta burocracia. Con menos papeles conseguirás hacer un contrato de arrendamiento.
  • MENOS IMPUESTOS. La venta conlleva pagar plusvalías, en renta y al Ayuntamiento respectivo. Pero el alquiler simplemente deberás indicarlo en tu declaración de la renta, hay muchos que están exentos en función de si te alquilan menores de 35 años o de circunstancias en cada CCAA.