La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento sobre el valor de los terrenos, lo cobran los Ayuntamientos cuando hay una cesión de un bien inmueble, ya sea por compraventa, donación o herencia. En el caso de las compraventas el obligado tributario es el vendedor, pero en donaciones y herencias, quien recibe el bien inmueble es quien debe pagar el impuesto. Está regulado en el decreto 2/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de haciendas locales, en sus artículos 104 a 110. Este impuesto directo grava el incremento de valor que para la administración han tenido los terrenos durante un periodo de tiempo, que puede ir desde la compra hasta el momento de la venta de un inmueble. Pero claro, las dudas han surgido cuando se han dado situaciones de bajadas de valor en las compraventas, todos hemos tenido infinidad de clientes que han tenido que vender sus viviendas por un precio más bajo del que lo compraron.
Este es el caso de una clienta nuestra, que había comprado su vivienda en el año 2000 por 150.000€, había invertido gastos y reforma por un total de 180.000€, y en el año 2018 tiene que vender su vivienda por 120.000€. Hemos conseguido que el Ayuntamiento se allane y le devuelva las cantidades abonadas por plusvalía, con nuestro departamento de asesoramiento judicial y con mi pericial.
El Tribunal Constitucional en una sentencia 59/2017, declara la nulidad de alguno de los artículos 107.1, 107.2a) i el 110.4 del RD 2/2004 de 5 de Marzo, porque no se puede someter a tributación cuando no hay aumento del valor de los terrenos. Posteriormente el Tribunal Supremo en una sentencia de 1163/2018 de nueve de julio, delimita las situaciones para solicitar al Ayuntamiento competente la inexistencia de plusvalía si no ha incrementado el valor de los terrenos.
La práctica, sin embargo, es que estas sentencias no se han traspuesto al ordenamiento jurídico y tenemos que ser los ciudadanos los que vayamos a los tribunales y justifiquemos que no hay aumento del valor de los terrenos. Esto solo lo podemos realizar con una tasación o pericial que justifique que en ese período de tiempo el valor del terreno no ha subido. Pero la cuestión es que el obligado tributario tiene que pagar la plusvalía y luego recurrirla, y esto hace que mucha gente bien por miedo, o bien por destinar fondos a contratar abogado y tasador, no quieran seguir adelante con la reclamación, y paguen la plusvalía.
¿Cómo puedo demostrar la pérdida de valor de los terrenos para reclamar la plusvalía?
La única manera de demostrar que no ha aumentado el valor del inmueble en el período de tiempo desde que se compró hasta que se vendió, es con una pericial o tasación fundamentada de un API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) o un arquitecto homologado como tasador oficial.
Yo como API hago este tipo de valoraciones. No son fáciles, porque no se trata de valorar el precio de venta de hoy, sino fundamentar que el valor del terreno en el momento de la compra no ha subido hasta el momento de la venta. Esto solo se puede hacer si posees testigos de solares en la zona en venta de aquellos tiempos y así compararlos con la fecha actual. Solo se puede redactar una tasación si tienes testigos para ello. Nosotros como empresa de más de 30 años poseemos testigos de ventas que nos pueden ayudar a realizar este tipo de valoraciones o informes de valoración.
Por otro lado, según el allanamiento del Ayuntamiento en la reclamación de nuestra clienta, la sentencia del TSJ de Asturias de 2019 refleja que basta con adjuntar las escrituras de compraventa donde se justifique la pérdida.
¿Cuál es el proceso para la reclamación al Ayuntamiento de la plusvalía municipal?, ¿Qué plazo tengo para su reclamación?
Para empezar es muy importante tener en cuenta el plazo, y para ello debemos de saber primero cual es el procedimiento que tiene el Ayuntamiento para el pago de plusvalía. Si el Ayuntamiento liquida la plusvalía, sólo tenemos el plazo de un mes para su reclamación (Gijón cambió este criterio hace dos años…..), sin embargo, si es el contribuyente quien la autoliquida tiene 4 años para su reclamación.
Primero, hay que formular reclamación económico administrativa contra la liquidación. Como suelen desestimarla, el paso siguiente es presentar recurso contencioso administrativo. Hasta ahora, considerábamos necesario aportar informe pericial para acreditar la inexistencia de incremento de valor del suelo desde la fecha de compra a la de venta. Pero ahora, a la vista del allanamiento en el caso de nuestra clienta, parece que al Ayuntamiento le sirve con la aportación de las escrituras de compra y venta. Esa es la doctrina del TSJ, en la sentencia del 2019 que citan al allanarse. El valor consignado en las escrituras es un principio de prueba de que no ha habido incremento de valor, frente a los valores catastrales que consideraba el Ayuntamiento. Al aportar las escrituras, el TSJ considera que es la Administración la que tiene que probar el incremento de valor y con los valores catastrales no es suficiente.
¿Necesitas que te asesoremos con el impuesto de plusvalía municipal?
[wpforms id=»2138″ title=»false» description=»false»]
