El 1 de enero de 2022 ha entrado en vigor los nuevos valores de referencia publicados por el catastro.
¿Qué es el valor de referencia?
Son los valores que hacienda ha puesto a los inmuebles para que se tengan en cuenta a la hora de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos, Impuesto de Sucesiones y Donaciones e Impuesto de Patrimonio. A partir del uno de enero de 2022, habrá que tributar y pagar sobre estos valores como mínimo. Por lo tanto, si vas a comprar , o a heredar un inmueble te conviene saber cúal es el valor de referencia, porque tendrás que pagar los impuestos a partir del mismo.
¿Dónde puedo consultar el valor de referencia?
Está publicado en la página web del catastro. Podrás consultarlo con tu DNI, y podrás descargarte el certificado con el valor de referencia. Necesitarás la referencia catastral del inmueble que quieras consultar. El valor de referencia puede ser consultado por todo el mundo, es público. Sin Embargo, el cálculo de este valor solo puede consultarlo el propietario. El valor de referencia no se va a comunicar a los propietarios por ninguna vía, solo serán publicados en el catastro para su posible consulta.
¿Cómo ha calculado Hacienda estos valores?
En este caso, ha sido el catastro, el que ha puesto unos valores por metro cuadrado por zonas. Se ha basado en precios de compraventas escrituradas e inscritas en el Registro de la Propiedad. Ha sacado precios medios de zonas después de revisar las medias en los precios de escrituras inscritas en el Registro. En el catastro podrás consultar los mapas de valores por zonas, pero solo está publicado actualmente el de viviendas e inmuebles rústicos. No hay valores del resto de inmuebles.
¿Si compro un inmueble por un precio inferior al valor de referencia, puedo recurrir?
La carga de la prueba se invierte. Ahora es el contribuyente el que tendrá que recurrir y probar que el valor que hacienda le marca no es el valor de mercado, habrá que recurrir con una tasación oficial. Se puede recurrir de dos maneras:
- El propietario en cualquier momento, al comprobar el cálculo del valor.
- El comprador ante al administración autonómica competente cuando liquide el impuesto.
El problema en estos valores de referencia es que no hay visita de un técnico para comprobar el estado del inmueble. No se va a tener en cuenta si el piso está reformado o no, por ejemplo. Son valoraciones hechas por funcionarios sin haber hecho una visita la inmueble. Ya se ha dicho en varias sentencias que el valor tiene que ser de mercado, y éste solo se puede calcular con una visita previa comprobando el estado del inmueble. Por lo que suponemos que va a seguir habiendo problemas y discordancias con los precios de mercado. Existen dos sentencias donde se tumba este método de cálculo de valor de referencia, el Tribunal superior de Justicia de Castilla la Mancha ha anulado este método en una sentencia de 27 de mayo de 2020 y en otra de 20 de octubre de 2020.
No considero justo que tenga que gastar el dinero el contribuyente en recurrir un valor de mercado, por el que va a vender su vivienda. Antes del 1 de enero, era la administración autonómica la que comprobaba el valor, ahora se da por hecho que el valor que marca Hacienda es el real de mercado y es el contribuyente el que tiene que demostrar que no lo es.
La pasada semana vendimos en mi oficina un inmueble en la zona del Coto en Gijón, un piso para reformar, los valoramos en 130.000€ se acabó vendiendo en 120.000€, el mercado no pagó más de ese precio, tras varios meses publicado. El valor de referencia para hacienda es 153.000€, algo totalmente injusto en este caso, porque no es el valor de mercado. El comprador tendrá que pagar el impuesto sobre 120.000€ (el 8%) y luego recurrir, gastar en una tasación oficial y comenzar un proceso judicial.
Si quieres te puedo hacer el cálculo del valor de referencia: [wpforms id=»2194″]
Cómo parcelar o dividir una finca en Gijón
/en Artículos/por Katia DomingoVender en poco tiempo y al mejor precio, ¿cómo?
/en Eventos/por Katia DomingoEl quid de la cuestión es la persona.
Dedico tiempo a la captación, no todo el mundo lo hace, muchos se apuran en captar con solo una llamada y suben el inmueble a los portales más conocidos, con fotos hechas con el móvil. El error de esta profesión está precisamente en el inicio de nuestro trabajo, captar una vivienda es ir más allá. No se trata de inmuebles, se trata de personas. Todo cambia, cuando empiezas a involucrarte.
La gente está harta de inmobiliarios, busca profesionales que les ayude. Lo que diferencia a un inmobiliario de otro, es la actitud y las acciones de marketing que desarrolle.
Cuando hablas por primera vez con un propietario, tomas un café, o lo ves en el despacho, y le dedicas un tiempo para escucharle, te cuenta realmente cuales son sus motivaciones reales de venta. Ahí es donde te das cuenta que todas las ventas tienen una historia, y eso es lo verdaderamente importante de nuestro trabajo.
Me encanta escuchar, saber la historia de cada inmueble. Esto hace que llegues al interior de la motivación de venta. Y así, es más fácil también fijar el precio de inicio de comercialización.
Lo siguiente es explicarles lo que vas a hacer por ellos. Esta es la famosa teoría del pavo real, que le escuché a Tito Beltrán, tienes que ser un pavo real, desplegar todas tus artes, tienes que gustar e impresionar a ese propietario, con todo lo que puedes hacer por él.
Luego está el marketing, hay que disponer de la mejor estrategia y medios gráficos, para presentar ese inmueble en el mercado.
Después de hacer una buena valoración, toca hacer que el inmueble luzca. Las últimas ventas de este mes, eran inmuebles antiguos procedentes de herencias, con muebles antiguos. Lo primero fue sacarlo todo, nuestra empresa de limpieza, quitó todos los muebles, limpió, y pintó. Esto llevó dos semanas.
Se realizaron fotos profesionales y utilicé la cámara 3D, Matterport. Se publicaron en las primeras posiciones en lugares destacados, y a los tres días ya tenía el primer interesado en comprar en precio. Sin ninguna rebaja.
Se trata de dar el valor que se merecen las viviendas, para venderlas en el menor plazo de tiempo, pero al mayor precio real de mercado.
Estas son algunas de las razones, por las que la gente dice que me contrata para vender sus viviendas:
Si no estás seguro de cómo comenzar con la venta de tu inmueble, no dudes en contactar conmigo o con mi equipo.
Nuevo Cálculo de Plusvalía Municipal en Asturias
/en Eventos/por Katia DomingoLa reciente sentencia del Tribunal constitucional de 26/10/2021 ha anulado el método utilizado para el cálculo de la plusvalía municipal. Esto no significa, como mucha gente me preguntó, que la plusvalía desaparece, sino que se aprueba un nuevo método para calcular la cuota a pagar por el contribuyente.
Fórmulas para el cálculo del impuesto de plusvalía municipal:
En el RDL 26/2021 se establecen dos métodos para calcular la base imponible de plusvalía municipal, el interesado podrá escoger la que quiera. Por lo que deberemos de hacer el cálculo de dos maneras, y luego mirar que es lo que más compensa:
Valor Catastral del Suelo x Coeficiente = Base Imponible.
Esto implica que para las ventas que se hacen en menos de un año desde que se compra el bien inmueble, y por las que antes no se pagaba plusvalía, ahora si la pagarán. Y sin embargo para las ventas que tienen mucho plazo desde que se compran, el porcentaje se reduce un poco….
Para calcular la base imponible: Valor de Transmisión – Valor de Adquisición x Porcentaje de Valor Catastral (valor catastral del suelo/valor catastral total) = Base Imponible.
Cálculo de lo que hay que pagar de plusvalía, tipo de gravamen:
Una vez calculada la base imponible, se coge la de menor valor y se multiplica por un coeficiente, que actualmente está calculado en un 30 %. y así obtenemos la cuota a pagar.
Compraventas exentas de plusvalía:
Aquellas compraventas realizadas entre 26 de octubre y 10 de noviembre de 2021, están exentas de plusvalía municipal.
Cuando tienes que pagar plusvalía municipal:
Cuando vendas, dones o heredes un bien inmueble.
Quien tiene que pagar la plusvalía municipal:
El sujeto pasivo es el vendedor de un bien, el donatario de una donación o la persona que herede en una herencia un bien inmueble.
Te calculamos tu plusvalía municipal en Asturias: [wpforms id=»2194″]
Ayudas al alquiler Gijón
/en Eventos/por Katia Domingo¿Sabías que si alquilas un piso en Gijón, el Ayuntamiento te puede dar hasta el 50% de la renta?. Muy pocas personas saben que pueden ser beneficiadas con tal ayuda. Voy a intentar explicar de forma resumida cómo optar a la ayuda de alquiler del Ayuntamiento de Gijón:
1. Beneficiarios de la ayuda al alquiler:
2. Requisitos:
3. Cuantía de la ayuda:
4. Documentación necesaria:
Por otro lado, es importante resaltar que el Ayuntamiento de Gijón también ayuda a los gastos de formalización del contrato, con el límite de un mes de renta. Por ejemplo, el mes que cobra la inmobiliaria por gestionar el alquiler. Es necesario en este caso que se solicite en el mes de entrada en vigor del contrato firmado.
Hay una ayuda también al cambio de vivienda, para el caso de que existan barreras arquitectónicas, y tenga que cambiar de casa por problemas de movilidad, deberás alquilar la vivienda habitual, y el Ayuntamiento te puede pagar la diferencia entre la renta que abones y la que recibas pero con un máximo de 200€ y siempre que no se supere 2.5 veces el IPREM.
Espero ayudaros un poco más con esta información, de todas formas siempre que lo necesitéis podéis consultarme.
Valor de Referencia en Asturias
/en Artículos/por Katia DomingoEl 1 de enero de 2022 ha entrado en vigor los nuevos valores de referencia publicados por el catastro.
¿Qué es el valor de referencia?
Son los valores que hacienda ha puesto a los inmuebles para que se tengan en cuenta a la hora de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos, Impuesto de Sucesiones y Donaciones e Impuesto de Patrimonio. A partir del uno de enero de 2022, habrá que tributar y pagar sobre estos valores como mínimo. Por lo tanto, si vas a comprar , o a heredar un inmueble te conviene saber cúal es el valor de referencia, porque tendrás que pagar los impuestos a partir del mismo.
¿Dónde puedo consultar el valor de referencia?
Está publicado en la página web del catastro. Podrás consultarlo con tu DNI, y podrás descargarte el certificado con el valor de referencia. Necesitarás la referencia catastral del inmueble que quieras consultar. El valor de referencia puede ser consultado por todo el mundo, es público. Sin Embargo, el cálculo de este valor solo puede consultarlo el propietario. El valor de referencia no se va a comunicar a los propietarios por ninguna vía, solo serán publicados en el catastro para su posible consulta.
¿Cómo ha calculado Hacienda estos valores?
En este caso, ha sido el catastro, el que ha puesto unos valores por metro cuadrado por zonas. Se ha basado en precios de compraventas escrituradas e inscritas en el Registro de la Propiedad. Ha sacado precios medios de zonas después de revisar las medias en los precios de escrituras inscritas en el Registro. En el catastro podrás consultar los mapas de valores por zonas, pero solo está publicado actualmente el de viviendas e inmuebles rústicos. No hay valores del resto de inmuebles.
¿Si compro un inmueble por un precio inferior al valor de referencia, puedo recurrir?
La carga de la prueba se invierte. Ahora es el contribuyente el que tendrá que recurrir y probar que el valor que hacienda le marca no es el valor de mercado, habrá que recurrir con una tasación oficial. Se puede recurrir de dos maneras:
El problema en estos valores de referencia es que no hay visita de un técnico para comprobar el estado del inmueble. No se va a tener en cuenta si el piso está reformado o no, por ejemplo. Son valoraciones hechas por funcionarios sin haber hecho una visita la inmueble. Ya se ha dicho en varias sentencias que el valor tiene que ser de mercado, y éste solo se puede calcular con una visita previa comprobando el estado del inmueble. Por lo que suponemos que va a seguir habiendo problemas y discordancias con los precios de mercado. Existen dos sentencias donde se tumba este método de cálculo de valor de referencia, el Tribunal superior de Justicia de Castilla la Mancha ha anulado este método en una sentencia de 27 de mayo de 2020 y en otra de 20 de octubre de 2020.
No considero justo que tenga que gastar el dinero el contribuyente en recurrir un valor de mercado, por el que va a vender su vivienda. Antes del 1 de enero, era la administración autonómica la que comprobaba el valor, ahora se da por hecho que el valor que marca Hacienda es el real de mercado y es el contribuyente el que tiene que demostrar que no lo es.
La pasada semana vendimos en mi oficina un inmueble en la zona del Coto en Gijón, un piso para reformar, los valoramos en 130.000€ se acabó vendiendo en 120.000€, el mercado no pagó más de ese precio, tras varios meses publicado. El valor de referencia para hacienda es 153.000€, algo totalmente injusto en este caso, porque no es el valor de mercado. El comprador tendrá que pagar el impuesto sobre 120.000€ (el 8%) y luego recurrir, gastar en una tasación oficial y comenzar un proceso judicial.
Si quieres te puedo hacer el cálculo del valor de referencia: [wpforms id=»2194″]