¿Se puede vender una vivienda con inquilino? Lo que debe saber el propietario antes de ponerla a la venta
Cada vez me encuentro con más propietarios que me plantean una situación muy concreta:
«Tengo una vivienda alquilada y quiero venderla. ¿Puedo hacerlo?»
La respuesta es sí.
Una vivienda alquilada se puede vender. Pero vender una vivienda con un contrato de arrendamiento vigente no es lo mismo que vender una vivienda libre de inquilinos.
Esta diferencia es importante tanto para el propietario como para el comprador, porque la existencia de un contrato puede condicionar la operación, los plazos y la posibilidad de disponer de la vivienda.
Además, los recientes Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 introducen cambios relevantes en materia de arrendamientos que conviene tener en cuenta antes de tomar una decisión.
Por eso, si estás pensando en vender una vivienda alquilada, hay una pregunta fundamental que debes hacerte:
¿Qué ocurre con el inquilino si vendo la vivienda?
Vender una vivienda alquilada no significa que desaparezca el contrato
Este es uno de los errores más frecuentes.
El propietario puede vender la vivienda, pero la transmisión no extingue automáticamente el contrato de arrendamiento. El comprador puede quedar subrogado en la posición del arrendador, con los derechos y obligaciones que correspondan según la normativa aplicable.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece las condiciones en las que el comprador debe respetar el arrendamiento. Para determinar qué régimen se aplica, es necesario revisar la fecha del contrato, su duración, las prórrogas y las circunstancias concretas de la operación.
Por eso, cuando se pone a la venta una vivienda alquilada, no podemos tratarla como si estuviera vacía.
El comprador debe conocer la existencia del contrato y sus condiciones, y el vendedor debe comprobar previamente qué derechos tiene el arrendatario.
¿El comprador tiene que respetar el contrato de alquiler?
En muchos casos, sí.
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la subrogación del adquirente en la posición del arrendador y establece las condiciones en las que debe respetarse el arrendamiento. El alcance de esa protección depende, entre otras cuestiones, de la fecha del contrato y del régimen jurídico aplicable.
Por tanto, el comprador no puede partir de la idea de:
«Compro la vivienda y automáticamente puedo echar al inquilino».
No funciona así.
Antes de cerrar la operación hay que analizar:
- La fecha de firma del contrato.
- La duración pactada y las prórrogas.
- La identidad del arrendador.
- Las cláusulas del contrato y sus anexos.
- La situación concreta del arrendatario.
- La normativa aplicable y sus disposiciones transitorias.
¿Qué cambia con los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026?
Las nuevas normas refuerzan la importancia de revisar la duración del arrendamiento y las posibles prórrogas antes de comprometer una fecha de entrega.
El Real Decreto-ley 29/2026 contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales para determinados contratos de vivienda habitual que estaban vigentes cuando entró en vigor la norma. Su aplicación requiere cumplir los requisitos legales, entre ellos los relativos a la situación de pago de la renta, y existen excepciones.
Además, el Real Decreto-ley 28/2026, cuya entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026, modifica el régimen de prórroga de los contratos y establece nuevas condiciones para la no renovación. Su aplicación debe analizarse teniendo en cuenta las reglas transitorias y la fecha de cada comunicación.
Esto significa que no basta con comprobar cuándo termina el plazo inicialmente pactado. También hay que determinar si existen prórrogas legales que puedan prolongar la ocupación de la vivienda.
¿Qué compra realmente el comprador?
Cuando se compra una vivienda alquilada, el comprador no está adquiriendo simplemente un inmueble.
Está adquiriendo una vivienda vinculada a una relación arrendaticia que puede continuar después de la compraventa.
Esto puede ser una ventaja o un inconveniente, dependiendo del perfil del comprador.
Para un inversor, por ejemplo, puede resultar interesante adquirir una vivienda que ya está alquilada y que genera ingresos desde el primer día.
Pero para una persona que quiere comprar la vivienda para vivir en ella, la existencia de un inquilino puede ser un factor determinante.
Por eso, antes de poner una vivienda alquilada a la venta, es importante definir qué tipo de comprador buscamos y qué condiciones reales ofrece el inmueble.
¿Puede el inquilino comprar la vivienda?
Sí. El arrendatario puede tener un derecho de adquisición preferente que le permita comprar la vivienda antes que un tercero, siempre que se cumplan los requisitos legales.
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula los derechos de tanteo y retracto.
El derecho de tanteo permite al inquilino adquirir la vivienda con preferencia frente a un tercero, cuando concurren los requisitos previstos legalmente.
El derecho de retracto puede permitirle adquirirla después de la transmisión en determinados supuestos, por ejemplo, si no se ha realizado correctamente la notificación exigida o si la compraventa se formaliza en condiciones más favorables que las comunicadas.
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios relevantes en esta materia.
Entre ellos, establece que las partes no pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. También refuerza las obligaciones de información cuando la vivienda se transmite conjuntamente con otros inmuebles o activos.
Por eso, antes de vender una vivienda alquilada, es imprescindible comprobar si el inquilino tiene derecho de tanteo o retracto y qué comunicaciones deben realizarse.
¿Siempre tiene el inquilino derecho de tanteo?
La respuesta exige analizar cada operación.
La aplicación de los derechos de adquisición preferente depende de las circunstancias de la venta y de las excepciones legalmente previstas.
Además, con la nueva regulación, la venta conjunta de varios inmuebles no elimina por sí sola los derechos del inquilino cuando la vivienda arrendada puede individualizarse jurídicamente. En estos casos, deben respetarse las exigencias legales relativas a la notificación y a la determinación del precio imputable a la vivienda.
Por eso, no recomiendo dar por hecho que el inquilino tiene o no tiene derecho a comprar sin revisar previamente el contrato y las condiciones de la transmisión.
¿Qué ocurre si el propietario quiere vender y el inquilino no quiere comprar?
La venta puede seguir adelante si se cumplen los requisitos legales.
Antes habrá que comprobar:
- Si existe derecho de adquisición preferente.
- Qué notificación debe realizarse al arrendatario.
- Qué precio y condiciones esenciales deben comunicarse.
- Qué plazo tiene el inquilino para ejercer su derecho.
- Qué documentación debe conservarse para acreditar que se ha cumplido el procedimiento.
- Qué consecuencias tendría una venta sin respetar los derechos del arrendatario.
La normativa establece, con carácter general, un plazo de treinta días naturales para ejercer el tanteo, contado desde el día siguiente a la notificación fehaciente de la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales.
La notificación debe prepararse correctamente y ajustarse a las circunstancias de la operación.
Una venta bien preparada desde el principio puede evitar retrasos y problemas posteriores.
¿Y qué pasa con las arras?
Este es un punto que me parece especialmente importante.
Imaginemos que el propietario encuentra un comprador y ambos firman un contrato de arras, pero la vivienda está alquilada.
¿Se ha tenido en cuenta la situación del inquilino?
¿Se ha comprobado si tiene derecho de adquisición preferente?
¿Se ha establecido qué ocurre si ejerce ese derecho?
¿Se ha pactado correctamente qué sucede si no puede formalizarse la compraventa en las condiciones previstas?
Las arras deben redactarse teniendo en cuenta la situación jurídica real del inmueble.
No es recomendable utilizar el mismo modelo de arras para una vivienda libre y para una vivienda alquilada.
Si, además, el comprador exige recibir la vivienda libre de inquilinos, es necesario comprobar previamente si existe una vía legal para recuperar la posesión y en qué plazo podría hacerse efectiva.
¿Se puede vender una vivienda con un inquilino que no quiere marcharse?
Sí. Pero hay que distinguir dos situaciones completamente diferentes.
Una cosa es vender la vivienda.
Y otra muy distinta es recuperar su posesión.
La venta no convierte automáticamente al inquilino en un ocupante sin derecho. Si existe un contrato válido, hay que respetar sus derechos y la normativa aplicable.
Además, los nuevos reales decretos introducen cambios que pueden afectar a la duración de determinados arrendamientos y a sus prórrogas.
Por eso, si el objetivo del propietario es vender la vivienda libre de inquilinos, debe analizarse previamente si puede recuperar legalmente la posesión y cuándo podría hacerlo.
No debería anunciarse ni comprometerse la entrega de una vivienda como «libre» cuando existe un contrato vigente que impide garantizar esa disponibilidad en la fecha acordada.
¿Por qué algunos propietarios se están planteando vender ahora?
En Asturias estamos viviendo un escenario de crecimiento tanto del precio de venta como del alquiler.
Según los datos publicados por idealista para junio de 2026, el precio medio de venta en Asturias alcanzó los 1.802 €/m², con un incremento interanual del 14,5 %. El alquiler se situó en 10,8 €/m², con una subida interanual del 10,3 %.
Esta evolución está haciendo que algunos propietarios se planteen una pregunta muy lógica:
«¿Me interesa seguir alquilando o es un buen momento para vender?»
La respuesta no es igual para todos.
Depende de la rentabilidad que proporciona el alquiler, del valor actual de la vivienda, de las expectativas del propietario, de su situación fiscal y patrimonial y, por supuesto, de las condiciones del contrato.
También es importante tener en cuenta que la normativa puede afectar a las actualizaciones de renta y a la duración del arrendamiento. Por eso, la rentabilidad debe calcularse a partir de las condiciones reales del contrato y no únicamente de la renta mensual.
Una vivienda alquilada puede tener comprador
De hecho, puede tener un comprador muy concreto: el inversor inmobiliario.
Una vivienda con un buen inquilino, una renta adecuada y un contrato correctamente documentado puede resultar atractiva para quien busca una inversión inmobiliaria.
En estos casos, el hecho de que exista un arrendamiento no tiene por qué ser un inconveniente. Puede ser precisamente el argumento de venta.
Pero hay que ser transparente.
El comprador debe conocer:
- La renta actual.
- La duración del contrato y las posibles prórrogas.
- Las garantías existentes.
- La situación de los pagos.
- Las obligaciones de las partes.
- Las condiciones de actualización de la renta.
- Las posibles limitaciones legales aplicables.
- Cualquier incidencia relevante relacionada con el arrendamiento.
La transparencia no solo evita problemas: también ayuda a encontrar al comprador adecuado.
¿Qué documentación debería revisar el propietario antes de vender?
Antes de sacar al mercado una vivienda alquilada, yo revisaría como mínimo:
- El contrato de arrendamiento.
- Los anexos y las modificaciones posteriores.
- Los recibos o justificantes de pago.
- La fianza y las garantías adicionales.
- La duración del contrato y sus prórrogas.
- Las cláusulas relativas a la venta.
- Las comunicaciones realizadas al inquilino.
- La posible existencia de derechos de adquisición preferente.
- La situación de las rentas y cualquier incidencia pendiente.
- La nota simple actualizada.
- Los procedimientos o circunstancias que puedan afectar a la relación arrendaticia.
- La posible aplicación de prórrogas extraordinarias y las disposiciones transitorias de la normativa vigente.
Porque la vivienda no se vende solo con una escritura.
En una vivienda alquilada, el contrato forma parte esencial de la información que debe analizarse antes de la operación.
Mi consejo como abogada y profesional inmobiliaria
Si eres propietario de una vivienda alquilada y estás pensando en venderla, no empieces únicamente por poner un precio en un portal inmobiliario.
Empieza por revisar el contrato y conocer la situación jurídica de la vivienda.
Antes de buscar comprador hay que saber qué se puede vender, en qué condiciones y qué derechos tiene el inquilino.
Después podremos decidir cuál es la mejor estrategia:
- ¿Venderla como vivienda de inversión con el contrato vigente?
- ¿Esperar a que finalice el arrendamiento?
- ¿Analizar si existe una posibilidad legal de recuperar la posesión?
- ¿Buscar un comprador que quiera mantener al inquilino?
Cada caso es diferente.
Y precisamente por eso, una vivienda alquilada requiere una estrategia de venta distinta.
En resumen: ¿se puede vender una vivienda con inquilino?
Sí, se puede vender una vivienda con inquilino. Pero venderla no significa que el contrato de alquiler desaparezca.
El comprador puede quedar subrogado en la posición del arrendador y el inquilino puede tener derechos de adquisición preferente. Además, las prórrogas y los cambios normativos pueden condicionar el momento en el que el comprador podrá disponer de la vivienda.
Por eso, antes de firmar unas arras o anunciar una vivienda alquilada como libre, hay que analizar jurídicamente la situación y comprobar qué normativa resulta aplicable.
Porque en una operación inmobiliaria, la mejor venta no es solamente la que consigue el mejor precio: es la que llega a notaría sin sorpresas jurídicas.
¿Se puede vender una vivienda con inquilino? Lo que debe saber el propietario antes de ponerla a la venta
¿Se puede vender una vivienda con inquilino? Lo que debe saber el propietario antes de ponerla a la venta
Cada vez me encuentro con más propietarios que me plantean una situación muy concreta:
«Tengo una vivienda alquilada y quiero venderla. ¿Puedo hacerlo?»
La respuesta es sí.
Una vivienda alquilada se puede vender. Pero vender una vivienda con un contrato de arrendamiento vigente no es lo mismo que vender una vivienda libre de inquilinos.
Esta diferencia es importante tanto para el propietario como para el comprador, porque la existencia de un contrato puede condicionar la operación, los plazos y la posibilidad de disponer de la vivienda.
Además, los recientes Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 introducen cambios relevantes en materia de arrendamientos que conviene tener en cuenta antes de tomar una decisión.
Por eso, si estás pensando en vender una vivienda alquilada, hay una pregunta fundamental que debes hacerte:
¿Qué ocurre con el inquilino si vendo la vivienda?
Vender una vivienda alquilada no significa que desaparezca el contrato
Este es uno de los errores más frecuentes.
El propietario puede vender la vivienda, pero la transmisión no extingue automáticamente el contrato de arrendamiento. El comprador puede quedar subrogado en la posición del arrendador, con los derechos y obligaciones que correspondan según la normativa aplicable.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece las condiciones en las que el comprador debe respetar el arrendamiento. Para determinar qué régimen se aplica, es necesario revisar la fecha del contrato, su duración, las prórrogas y las circunstancias concretas de la operación.
Por eso, cuando se pone a la venta una vivienda alquilada, no podemos tratarla como si estuviera vacía.
El comprador debe conocer la existencia del contrato y sus condiciones, y el vendedor debe comprobar previamente qué derechos tiene el arrendatario.
¿El comprador tiene que respetar el contrato de alquiler?
En muchos casos, sí.
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la subrogación del adquirente en la posición del arrendador y establece las condiciones en las que debe respetarse el arrendamiento. El alcance de esa protección depende, entre otras cuestiones, de la fecha del contrato y del régimen jurídico aplicable.
Por tanto, el comprador no puede partir de la idea de:
«Compro la vivienda y automáticamente puedo echar al inquilino».
No funciona así.
Antes de cerrar la operación hay que analizar:
¿Qué cambia con los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026?
Las nuevas normas refuerzan la importancia de revisar la duración del arrendamiento y las posibles prórrogas antes de comprometer una fecha de entrega.
El Real Decreto-ley 29/2026 contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales para determinados contratos de vivienda habitual que estaban vigentes cuando entró en vigor la norma. Su aplicación requiere cumplir los requisitos legales, entre ellos los relativos a la situación de pago de la renta, y existen excepciones.
Además, el Real Decreto-ley 28/2026, cuya entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026, modifica el régimen de prórroga de los contratos y establece nuevas condiciones para la no renovación. Su aplicación debe analizarse teniendo en cuenta las reglas transitorias y la fecha de cada comunicación.
Esto significa que no basta con comprobar cuándo termina el plazo inicialmente pactado. También hay que determinar si existen prórrogas legales que puedan prolongar la ocupación de la vivienda.
¿Qué compra realmente el comprador?
Cuando se compra una vivienda alquilada, el comprador no está adquiriendo simplemente un inmueble.
Está adquiriendo una vivienda vinculada a una relación arrendaticia que puede continuar después de la compraventa.
Esto puede ser una ventaja o un inconveniente, dependiendo del perfil del comprador.
Para un inversor, por ejemplo, puede resultar interesante adquirir una vivienda que ya está alquilada y que genera ingresos desde el primer día.
Pero para una persona que quiere comprar la vivienda para vivir en ella, la existencia de un inquilino puede ser un factor determinante.
Por eso, antes de poner una vivienda alquilada a la venta, es importante definir qué tipo de comprador buscamos y qué condiciones reales ofrece el inmueble.
¿Puede el inquilino comprar la vivienda?
Sí. El arrendatario puede tener un derecho de adquisición preferente que le permita comprar la vivienda antes que un tercero, siempre que se cumplan los requisitos legales.
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula los derechos de tanteo y retracto.
El derecho de tanteo permite al inquilino adquirir la vivienda con preferencia frente a un tercero, cuando concurren los requisitos previstos legalmente.
El derecho de retracto puede permitirle adquirirla después de la transmisión en determinados supuestos, por ejemplo, si no se ha realizado correctamente la notificación exigida o si la compraventa se formaliza en condiciones más favorables que las comunicadas.
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios relevantes en esta materia.
Entre ellos, establece que las partes no pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. También refuerza las obligaciones de información cuando la vivienda se transmite conjuntamente con otros inmuebles o activos.
Por eso, antes de vender una vivienda alquilada, es imprescindible comprobar si el inquilino tiene derecho de tanteo o retracto y qué comunicaciones deben realizarse.
¿Siempre tiene el inquilino derecho de tanteo?
La respuesta exige analizar cada operación.
La aplicación de los derechos de adquisición preferente depende de las circunstancias de la venta y de las excepciones legalmente previstas.
Además, con la nueva regulación, la venta conjunta de varios inmuebles no elimina por sí sola los derechos del inquilino cuando la vivienda arrendada puede individualizarse jurídicamente. En estos casos, deben respetarse las exigencias legales relativas a la notificación y a la determinación del precio imputable a la vivienda.
Por eso, no recomiendo dar por hecho que el inquilino tiene o no tiene derecho a comprar sin revisar previamente el contrato y las condiciones de la transmisión.
¿Qué ocurre si el propietario quiere vender y el inquilino no quiere comprar?
La venta puede seguir adelante si se cumplen los requisitos legales.
Antes habrá que comprobar:
La normativa establece, con carácter general, un plazo de treinta días naturales para ejercer el tanteo, contado desde el día siguiente a la notificación fehaciente de la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales.
La notificación debe prepararse correctamente y ajustarse a las circunstancias de la operación.
Una venta bien preparada desde el principio puede evitar retrasos y problemas posteriores.
¿Y qué pasa con las arras?
Este es un punto que me parece especialmente importante.
Imaginemos que el propietario encuentra un comprador y ambos firman un contrato de arras, pero la vivienda está alquilada.
¿Se ha tenido en cuenta la situación del inquilino?
¿Se ha comprobado si tiene derecho de adquisición preferente?
¿Se ha establecido qué ocurre si ejerce ese derecho?
¿Se ha pactado correctamente qué sucede si no puede formalizarse la compraventa en las condiciones previstas?
Las arras deben redactarse teniendo en cuenta la situación jurídica real del inmueble.
No es recomendable utilizar el mismo modelo de arras para una vivienda libre y para una vivienda alquilada.
Si, además, el comprador exige recibir la vivienda libre de inquilinos, es necesario comprobar previamente si existe una vía legal para recuperar la posesión y en qué plazo podría hacerse efectiva.
¿Se puede vender una vivienda con un inquilino que no quiere marcharse?
Sí. Pero hay que distinguir dos situaciones completamente diferentes.
Una cosa es vender la vivienda.
Y otra muy distinta es recuperar su posesión.
La venta no convierte automáticamente al inquilino en un ocupante sin derecho. Si existe un contrato válido, hay que respetar sus derechos y la normativa aplicable.
Además, los nuevos reales decretos introducen cambios que pueden afectar a la duración de determinados arrendamientos y a sus prórrogas.
Por eso, si el objetivo del propietario es vender la vivienda libre de inquilinos, debe analizarse previamente si puede recuperar legalmente la posesión y cuándo podría hacerlo.
No debería anunciarse ni comprometerse la entrega de una vivienda como «libre» cuando existe un contrato vigente que impide garantizar esa disponibilidad en la fecha acordada.
¿Por qué algunos propietarios se están planteando vender ahora?
En Asturias estamos viviendo un escenario de crecimiento tanto del precio de venta como del alquiler.
Según los datos publicados por idealista para junio de 2026, el precio medio de venta en Asturias alcanzó los 1.802 €/m², con un incremento interanual del 14,5 %. El alquiler se situó en 10,8 €/m², con una subida interanual del 10,3 %.
Esta evolución está haciendo que algunos propietarios se planteen una pregunta muy lógica:
«¿Me interesa seguir alquilando o es un buen momento para vender?»
La respuesta no es igual para todos.
Depende de la rentabilidad que proporciona el alquiler, del valor actual de la vivienda, de las expectativas del propietario, de su situación fiscal y patrimonial y, por supuesto, de las condiciones del contrato.
También es importante tener en cuenta que la normativa puede afectar a las actualizaciones de renta y a la duración del arrendamiento. Por eso, la rentabilidad debe calcularse a partir de las condiciones reales del contrato y no únicamente de la renta mensual.
Una vivienda alquilada puede tener comprador
De hecho, puede tener un comprador muy concreto: el inversor inmobiliario.
Una vivienda con un buen inquilino, una renta adecuada y un contrato correctamente documentado puede resultar atractiva para quien busca una inversión inmobiliaria.
En estos casos, el hecho de que exista un arrendamiento no tiene por qué ser un inconveniente. Puede ser precisamente el argumento de venta.
Pero hay que ser transparente.
El comprador debe conocer:
La transparencia no solo evita problemas: también ayuda a encontrar al comprador adecuado.
¿Qué documentación debería revisar el propietario antes de vender?
Antes de sacar al mercado una vivienda alquilada, yo revisaría como mínimo:
Porque la vivienda no se vende solo con una escritura.
En una vivienda alquilada, el contrato forma parte esencial de la información que debe analizarse antes de la operación.
Mi consejo como abogada y profesional inmobiliaria
Si eres propietario de una vivienda alquilada y estás pensando en venderla, no empieces únicamente por poner un precio en un portal inmobiliario.
Empieza por revisar el contrato y conocer la situación jurídica de la vivienda.
Antes de buscar comprador hay que saber qué se puede vender, en qué condiciones y qué derechos tiene el inquilino.
Después podremos decidir cuál es la mejor estrategia:
Cada caso es diferente.
Y precisamente por eso, una vivienda alquilada requiere una estrategia de venta distinta.
En resumen: ¿se puede vender una vivienda con inquilino?
Sí, se puede vender una vivienda con inquilino. Pero venderla no significa que el contrato de alquiler desaparezca.
El comprador puede quedar subrogado en la posición del arrendador y el inquilino puede tener derechos de adquisición preferente. Además, las prórrogas y los cambios normativos pueden condicionar el momento en el que el comprador podrá disponer de la vivienda.
Por eso, antes de firmar unas arras o anunciar una vivienda alquilada como libre, hay que analizar jurídicamente la situación y comprobar qué normativa resulta aplicable.
Porque en una operación inmobiliaria, la mejor venta no es solamente la que consigue el mejor precio: es la que llega a notaría sin sorpresas jurídicas.
He heredado una vivienda en Asturias: ¿la vendo, la alquilo o me la quedo?
Heredar una vivienda puede parecer, a primera vista, una buena noticia. Pero cuando llega el momento de decidir qué hacer con ella, aparecen muchas dudas: ¿la vendo?, ¿la alquilo?, ¿me la quedo?, ¿la reformo?, ¿qué impuestos tendré que pagar?
Lo primero: heredar una vivienda no significa simplemente recibir las llaves
Cuando heredamos una vivienda, hay que revisar mucho más que su valor de mercado.
Hay que comprobar cómo se ha producido la adquisición, quiénes son los herederos, si existen cargas, si hay otros bienes en la herencia, cuál es la situación registral y catastral del inmueble y qué obligaciones fiscales corresponden.
En Asturias, la adquisición de una vivienda por herencia está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya regulación combina la normativa estatal con las particularidades aplicables en el Principado.
Además, si se trata de un inmueble urbano, la herencia puede generar también obligaciones relacionadas con el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.
Por eso, antes de pensar en vender o alquilar, mi recomendación es sencilla:
primero hay que poner en orden la herencia.
Opción 1: vender la vivienda
Es probablemente la opción que más se plantea una familia cuando recibe una vivienda heredada.
Puede tener sentido cuando los herederos no necesitan una segunda vivienda, viven en otra ciudad, no quieren asumir gastos de mantenimiento, prefieren disponer del dinero, son varios hermanos y quieren repartir el patrimonio o no quieren convertirse en arrendadores.
Pero vender no significa simplemente buscar un comprador y firmar.
Antes hay que comprobar que la vivienda puede transmitirse correctamente.
¿Está la vivienda inscrita a nombre de los herederos?
¿Se ha formalizado la adjudicación de herencia?
¿Coinciden Registro, Catastro y realidad física?
¿Existen cargas?
¿Hay una hipoteca antigua?
¿Hay embargos?
¿Está la vivienda ocupada o alquilada?
¿Existen discrepancias de superficie?
Son cuestiones que pueden retrasar una operación o incluso hacer que un comprador se eche atrás.
Y aquí es donde una buena revisión previa puede marcar la diferencia.
Opción 2: alquilarla
Otra posibilidad es conservar la vivienda y obtener una renta mensual.
Puede ser interesante cuando el inmueble está en una zona con demanda de alquiler y la rentabilidad obtenida compensa los gastos y riesgos asociados.
Pero no debemos confundir ingresos con rentabilidad.
Una vivienda que se alquila por 900 euros al mes genera 10.800 euros de ingresos brutos anuales, pero esa cantidad no es el beneficio que obtiene el propietario.
Hay que descontar IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, reparaciones, periodos sin alquiler, gastos de gestión si los hay, fiscalidad, posibles impagos y el coste de una futura reforma.
Por eso, antes de decidir alquilar, recomiendo hacer números con el rendimiento neto, no únicamente con la renta mensual.
También conviene comprobar la normativa vigente antes de fijar el alquiler, ya que pueden existir reglas específicas en determinadas zonas.
Opción 3: quedármela
A veces puede tener sentido no vender ni alquilar.
Puede ocurrir cuando se trata de una vivienda familiar con un valor sentimental importante o cuando el heredero considera que puede necesitarla en el futuro.
También puede tener sentido si la vivienda está en una zona con buenas perspectivas y no existe una necesidad inmediata de liquidez.
Pero conservar una vivienda también tiene un coste.
Hay que preguntarse: ¿Qué me aporta esta vivienda si no la vendo ni la alquilo?
Y, sobre todo: ¿qué podría hacer con el dinero si la vendiera?
Porque conservar una vivienda tiene un coste de oportunidad.
Si una vivienda vale 250.000 euros y no produce ninguna rentabilidad, quizá haya que preguntarse qué rendimiento podría obtenerse de ese patrimonio si se destinara a otra inversión.
No se trata de decir que vender sea mejor. Se trata de hacer números antes de decidir.
¿Y si la vivienda la hemos heredado varios hermanos?
Aquí la situación puede complicarse.
Porque una vivienda heredada por varios hermanos no es solamente una cuestión económica. También es una cuestión jurídica y familiar.
Puede suceder que un hermano quiera vender y otro no; uno quiera alquilar y otro quiera utilizar la vivienda; uno quiera quedarse con el inmueble y compensar económicamente al resto; todos estén de acuerdo en vender pero no coincidan en el precio; o uno de los herederos viva en la vivienda.
Por eso, cuando existen varios herederos, es especialmente importante analizar la situación antes de tomar decisiones.
Una vivienda heredada entre varios propietarios no debería ponerse simplemente a la venta sin haber aclarado previamente quién puede vender, en qué condiciones y cómo se va a repartir el resultado.
Hay una cuarta opción que muchas familias olvidan: reformar antes de vender
En Asturias me encuentro también con viviendas heredadas que llevan muchos años sin actualizarse.
Pueden tener una buena ubicación y unas características interesantes, pero necesitar una reforma.
Aquí hay que hacer otro cálculo: ¿Cuánto cuesta reformar y cuánto valor adicional puede generar esa reforma?
No siempre merece la pena reformar. Pero tampoco siempre es buena idea vender la vivienda tal y como está.
Una valoración profesional puede ayudarnos a comparar ambos escenarios: vender ahora frente a invertir para vender después.
¿Qué impuestos tengo que tener en cuenta?
Este es uno de los puntos que más dudas genera.
La herencia y la posterior venta son dos operaciones diferentes a efectos fiscales.
Primero está la adquisición por herencia, que queda sometida al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Después, si el heredero vende la vivienda, habrá que analizar la tributación correspondiente a esa transmisión.
Y, si el inmueble es urbano, también habrá que revisar la plusvalía municipal correspondiente a la transmisión.
Por eso es importante no calcular la rentabilidad de una venta simplemente restando el precio de compra al precio de venta.
En una vivienda heredada hay que conocer cuál fue el valor y los gastos asociados a la adquisición y qué costes e impuestos tendrá la posterior transmisión.
Entonces, ¿qué hago con una vivienda heredada?
Mi consejo como abogada y profesional inmobiliaria es que no tomes la decisión únicamente porque todo el mundo te diga que «lo mejor es vender» o que «lo mejor es alquilar».
Cada vivienda y cada familia son diferentes.
Antes de decidir, yo analizaría al menos estas cinco cuestiones:
No cuánto valía hace cinco años. No cuánto dice un vecino que vale. Cuánto vale hoy en el mercado.
Hay que calcular gastos, impuestos y posibles costes de la operación.
No solamente la renta mensual. Hay que calcular todos los gastos.
Registro, Catastro, cargas, arrendamientos, ocupación, superficie y documentación de la herencia.
Porque una vivienda puede ser una buena inversión sobre el papel y, sin embargo, no ser la mejor decisión para una determinada familia.
Una vivienda heredada no es solamente una vivienda: es una decisión patrimonial
Cuando heredamos un inmueble, muchas veces pensamos: «Tengo una casa que vale X euros».
Pero deberíamos pensar: «Tengo un patrimonio de X euros y tengo que decidir qué hacer con él».
Y ahí cambia completamente la perspectiva.
Puede ser vender, alquilar, conservar, reformar o incluso vender una vivienda para invertir el dinero en otro activo.
La decisión dependerá de la situación jurídica, fiscal, económica y personal de cada heredero.
Y antes de tomarla, merece la pena hacer números.
Porque una vivienda heredada puede convertirse en una magnífica oportunidad patrimonial, pero también puede convertirse en un problema si se mantiene durante años sin analizar qué sentido tiene conservarla.
Mi consejo
Si acabas de heredar una vivienda en Asturias y no tienes claro qué hacer con ella, no empieces buscando comprador ni inquilino. Empieza haciendo un diagnóstico.
Valor de mercado + situación jurídica + fiscalidad + rentabilidad + necesidades personales.
Y después decide.
¿Qué pasa si Catastro y Registro no coinciden?
¿Qué pasa si Catastro y Registro no coinciden?
Hay una situación que aparece con bastante frecuencia cuando se prepara la venta de una vivienda:
El propietario aporta la nota simple del Registro de la Propiedad y allí aparecen, por ejemplo, 90 m².
Después consultamos Catastro y aparecen 105 m².
Y entonces surge la pregunta:
¿Cuál es la superficie correcta?
La respuesta no es tan sencilla como decir que “lo que pone en Catastro es lo que vale” o que “lo que dice el Registro es lo correcto”.
Son dos instituciones diferentes, con funciones diferentes, y una discrepancia entre ambas puede tener explicaciones muy distintas.
Por eso, antes de vender o comprar una vivienda en Asturias, es importante detectar estas diferencias y saber qué significan.
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Registro de la Propiedad y Catastro: ¿son lo mismo?
No. El Registro de la Propiedad tiene como finalidad principal dar publicidad a la situación jurídico-real de los inmuebles: quién figura como titular, qué derechos existen sobre la finca y qué cargas pueden afectarla.
El Catastro, por su parte, es un registro administrativo que contiene información sobre los bienes inmuebles, entre ella su localización, superficie, uso, características y representación gráfica.
Por eso, que una vivienda figure con una determinada superficie en Catastro y con otra diferente en Registro no significa necesariamente que uno de los dos esté “mal”.
Lo importante es averiguar por qué existe esa diferencia.
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¿Por qué pueden no coincidir?
Hay muchas situaciones posibles.
Puede haberse realizado una ampliación de la vivienda, un cerramiento de una terraza o alguna otra actuación que posteriormente haya quedado reflejada en Catastro pero no haya tenido el correspondiente reflejo registral.
En ese caso, no estamos simplemente ante una diferencia de números.
Hay que investigar qué se ha construido, cuándo se hizo y cuál es su situación jurídica y urbanística.
En viviendas y, especialmente, en fincas antiguas, podemos encontrar diferencias derivadas de las mediciones utilizadas en su momento.
No debemos olvidar que muchas propiedades se describieron registralmente hace décadas, con sistemas de medición y descripciones muy diferentes de los actuales.
Otra fuente habitual de confusión es comparar magnitudes diferentes.
Una escritura puede referirse a una determinada superficie construida, mientras que el propietario puede estar hablando de superficie útil.
Y Catastro puede utilizar sus propios datos descriptivos.
Antes de concluir que existe una discrepancia hay que comprobar qué superficie estamos comparando con cuál.
El problema también aparece con frecuencia en viviendas unifamiliares y propiedades con terreno.
Podemos encontrarnos con una finca registral que describe una determinada superficie de terreno y una parcela catastral que refleja otra.
En estos casos, la diferencia puede ser especialmente relevante porque puede afectar a los linderos y a la propia identificación física de la finca.
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Entonces, ¿qué superficie es la que cuenta?
Aquí tenemos que distinguir.
El Catastro no sustituye al Registro de la Propiedad.
Y tampoco podemos afirmar que, porque una superficie aparezca en Catastro, esa superficie esté automáticamente acreditada a efectos registrales o urbanísticos.
Pero tampoco debemos pensar que la información catastral carece de importancia.
Desde la reforma operada por la Ley 13/2015, la coordinación entre Registro y Catastro tiene un papel fundamental en la identificación gráfica de las fincas.
La Ley Hipotecaria permite incorporar al Registro la representación gráfica georreferenciada de la finca y, cuando esta queda inscrita, la superficie registral pasa a ser la resultante de dicha representación gráfica.
Por eso, cuando existe una discrepancia, hay que analizar el caso concreto y no limitarse a escoger uno de los dos datos.
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¿Qué significa que una finca esté “coordinada gráficamente” con Catastro?
Esta es una expresión que cada vez encontramos con más frecuencia en las notas simples y en la documentación registral.
La coordinación gráfica supone que la representación gráfica de la finca inscrita en el Registro se corresponde con la parcela catastral en los términos previstos por la legislación hipotecaria.
La Ley Hipotecaria establece que, cuando se incorpora la representación gráfica catastral y se acredita su correspondencia, el Registro hace constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.
Esto aporta una mayor precisión en la identificación física de la finca.
Y en una compraventa, especialmente cuando existen terrenos, parcelas o diferencias de superficie, es una cuestión que merece la pena comprobar.
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Un ejemplo práctico en Asturias
Imaginemos una casa en las afueras de Gijón.
En la escritura y en el Registro aparece:
Vivienda: 120 m² construidos.
Terreno: 1.000 m².
Sin embargo, al consultar Catastro aparecen:
Vivienda: 145 m².
Parcela: 1.250 m².
¿Podemos anunciar directamente la vivienda como una casa de 145 m² con 1.250 m² de parcela?
Yo no lo haría sin investigar antes el origen de la diferencia.
Habría que comprobar:
Porque una diferencia de superficie puede ser simplemente una cuestión descriptiva, pero también puede esconder una cuestión jurídica o urbanística que conviene solucionar antes de vender.
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¿Y si quiero vender la vivienda?
Aquí es donde estas diferencias adquieren especial importancia.
Cuando preparo una operación de compraventa, una de las cosas que considero fundamental es revisar la documentación antes de sacar la vivienda al mercado.
No esperar a encontrar el problema cuando ya tenemos comprador.
Porque si durante la operación descubrimos que:
podemos encontrarnos con una operación que se retrase o que requiera documentación adicional.
Y, dependiendo del caso, puede ser necesario estudiar una regularización registral, catastral o urbanística.
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¿Una diferencia de superficie impide vender?
No necesariamente.
Que Catastro y Registro no coincidan no significa automáticamente que la vivienda no pueda venderse.
Pero tampoco debemos minimizar la discrepancia.
Hay que estudiar qué diferencia existe, por qué se produce y qué consecuencias jurídicas puede tener.
En algunos casos será una cuestión fácilmente solucionable.
En otros, será necesario realizar una rectificación de superficie o incorporar la representación gráfica georreferenciada.
Y en otros puede existir un problema urbanístico que haya que analizar previamente.
La Ley Hipotecaria contempla distintos procedimientos para adaptar la descripción registral a la realidad física y gráfica de la finca, entre ellos los previstos en los artículos 199 y 201, dependiendo de las circunstancias.
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Especial atención a las viviendas con terreno
En Asturias encontramos muchas viviendas unifamiliares, casas tradicionales y propiedades con parcelas.
Y aquí recomiendo ser especialmente cuidadosos.
Cuando compramos una vivienda con terreno, no basta con mirar cuántos metros cuadrados aparecen en Catastro.
Hay que comprobar qué finca se está transmitiendo jurídicamente y cómo está identificada.
La existencia de una representación gráfica georreferenciada y su eventual coordinación con Catastro puede ser especialmente relevante para determinar con mayor precisión la ubicación y delimitación de la finca.
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¿Y qué ocurre si hay una construcción que aparece en Catastro pero no en Registro?
Este es otro supuesto muy habitual.
Por ejemplo, una vivienda consta registralmente con 100 m², pero Catastro refleja 140 m² porque existe una ampliación.
Aquí la pregunta no debería ser simplemente:
“¿Cómo hago para que el Registro ponga los 140 m²?”
Primero debemos preguntarnos:
“¿Esos 40 m² adicionales son legalizables y cuál es su situación jurídica y urbanística?”
Dependiendo de la antigüedad, las circunstancias de la construcción, la normativa urbanística aplicable y la documentación existente, las soluciones pueden ser diferentes.
Y aquí es donde una revisión jurídica previa puede evitar problemas durante la compraventa.
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Mi consejo como abogada y profesional inmobiliaria
Cuando un propietario me dice:
“No te preocupes, en Catastro aparecen todos los metros”, mi respuesta es:
“Vamos a comprobarlo.”
Porque una operación inmobiliaria segura empieza mucho antes de firmar las arras.
Antes de poner una vivienda a la venta, especialmente si es una casa con terreno, una vivienda antigua o una propiedad que ha sufrido reformas o ampliaciones, merece la pena revisar:
Registro + Catastro + realidad física + situación urbanística.
Cuando los cuatro elementos encajan, tenemos una operación mucho más sencilla.
Cuando no encajan, lo importante es detectar la discrepancia antes de que se convierta en un problema.
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En resumen
Que Catastro y Registro no coincidan no significa automáticamente que exista un problema, pero sí es una señal que debemos analizar.
No debemos limitar el análisis a preguntar cuál de los dos “tiene razón”.
Hay que determinar:
qué finca tenemos, qué superficie tiene realmente, cómo está descrita jurídicamente, qué refleja Catastro y cuál es su situación urbanística.
Y, sobre todo, hacerlo antes de firmar unas arras.
Porque cuando una discrepancia se detecta antes de poner la vivienda a la venta, normalmente tenemos tiempo para estudiarla y buscar una solución.
Cuando aparece después de haber firmado un contrato y con un comprador esperando para escriturar, la situación puede ser muy diferente.
“No siempre vender es la mejor decisión. Y no siempre alquilar es la mejor inversión.” ¿Qué harías tú con una vivienda en Asturias?
¿Vender, alquilar o mantener? Lo que nos dicen los datos de ASOCIAS sobre el mercado inmobiliario asturiano
Por Katia Domingo | Abogada, profesional inmobiliaria y presidenta de ASOCIAS
Hay una pregunta que cada vez escucho más entre propietarios:
Venderla, alquilarla, mantenerla como inversión, esperar unos años…
No existe una respuesta que sirva para todo el mundo.
Y precisamente por eso creo que es importante no dejarse llevar únicamente por cómo está el mercado en un momento determinado.
Porque vender puede ser una buena decisión para un propietario y una mala decisión para otro, incluso aunque tengan dos viviendas prácticamente iguales.
La clave está en conocer el valor de la vivienda, la rentabilidad que genera, las necesidades del propietario y sus objetivos a medio y largo plazo.
El mercado inmobiliario asturiano está poniendo esta decisión sobre la mesa
Desde ASOCIAS, la MLS inmobiliaria asturiana de la que tengo el honor de ser presidenta, seguimos de cerca la evolución del mercado a través de los datos que generan diariamente nuestras agencias asociadas.
Estos datos nos permiten tener una visión muy cercana de lo que está ocurriendo realmente en el mercado inmobiliario asturiano: qué viviendas tienen más demanda, cómo evolucionan los precios, cuánto tiempo permanecen en el mercado y qué buscan realmente los compradores.
Y lo que estamos viendo es un mercado con una demanda importante y una oferta que continúa siendo limitada en determinadas zonas y para determinados tipos de vivienda.
Esto está haciendo que muchos propietarios se encuentren ante una decisión difícil:
¿Aprovecho el momento y vendo?
¿Mantengo el inmueble y sigo obteniendo una renta?
¿Espero a ver qué ocurre con el mercado?
Vamos a analizarlo.
1. Vender: ¿cuándo puede tener sentido?
Vender puede ser una buena opción cuando el propietario considera que ha llegado el momento de materializar el valor de su vivienda.
Por ejemplo, si tienes una vivienda que compraste hace años y su valor ha aumentado considerablemente, puedes plantearte convertir esa revalorización en liquidez.
Pero hay algo que considero fundamental:
No debemos decidir vender simplemente porque “los precios están altos”.
Hay que hacer números.
¿Cuánto vale realmente la vivienda?
¿Cuánto dinero quedaría después de impuestos y gastos?
¿Existe una hipoteca pendiente?
¿Qué alternativas tienes para invertir ese dinero?
¿Necesitas liquidez?
¿Tienes otros inmuebles?
¿Y qué rentabilidad estás obteniendo actualmente por el alquiler?
Una vivienda puede tener un valor elevado y, sin embargo, no ser necesariamente el momento adecuado para venderla para ese propietario.
2. Alquilar: ¿cuándo puede ser una buena opción?
El alquiler puede ser interesante cuando tenemos una vivienda con buena demanda y conseguimos una rentabilidad razonable.
En Asturias existen mercados con una demanda de alquiler especialmente fuerte.
Gijón y Oviedo son dos ejemplos claros, pero no son los únicos.
También hay determinadas localidades costeras y zonas concretas donde la demanda puede ser muy interesante.
Pero cuidado: no debemos confundir una renta alta con una buena rentabilidad.
Para saber si una vivienda es una buena inversión hay que calcular la rentabilidad sobre el valor actual del inmueble, no únicamente sobre lo que nos costó comprarlo.
Imaginemos:
Compraste una vivienda hace años por 150.000 euros.
Ahora vale 250.000 euros.
La alquilas por 900 euros al mes.
Puede parecer una inversión fantástica porque ingresas 10.800 euros al año.
Pero si calculamos la rentabilidad sobre el valor actual, estamos hablando de un 4,32 % bruto antes de gastos, impuestos, mantenimiento, periodos sin alquiler y posibles incidencias.
Y aquí aparece una pregunta muy interesante:
Si la respuesta es no, quizá haya llegado el momento de replantearse la inversión.
3. Mantener: una opción que muchas veces olvidamos
No todo es vender o alquilar.
También puede tener sentido mantener la vivienda.
Por ejemplo, si se trata de una vivienda familiar, una propiedad en una zona con buenas perspectivas o un inmueble que puede tener un uso futuro para nosotros o nuestros hijos.
En estos casos, quizá no exista una necesidad inmediata de vender ni de maximizar la rentabilidad del alquiler.
Pero incluso en este supuesto conviene revisar periódicamente la situación.
Porque mantener una vivienda también tiene costes:
IBI.
Comunidad.
Seguro.
Mantenimiento.
Reparaciones.
Posibles derramas.
Impuestos.
El coste de oportunidad del dinero que tenemos invertido en ella.
Una vivienda vacía durante años puede estar perdiendo oportunidades aunque su valor siga aumentando.
La pregunta más importante: ¿qué rentabilidad te está dando realmente?
Esta es una de las preguntas que más recomiendo hacerse.
No basta con saber cuánto cobras de alquiler.
Hay que conocer la rentabilidad neta.
Por ejemplo:
Ingresos anuales por alquiler
Menos:
IBI.
Comunidad.
Seguro.
Mantenimiento.
Reparaciones.
Periodos sin alquiler.
Otros gastos.
Y después habrá que tener en cuenta la fiscalidad correspondiente.
El resultado nos dará una imagen mucho más real de lo que estamos obteniendo por nuestro inmueble.
Y entonces podremos compararlo con otras alternativas.
¿Y si la vivienda está alquilada?
Aquí la decisión puede ser algo más compleja.
Como explicaba en una de mis últimas entradas, una vivienda alquilada se puede vender, pero hay que analizar previamente el contrato de arrendamiento y los derechos del inquilino.
La venta no significa automáticamente que el contrato desaparezca.
Por eso, antes de decidir vender, hay que estudiar:
Duración del contrato.
Prórrogas.
Renta.
Garantías.
Situación del inquilino.
Derechos de adquisición preferente.
Posibilidad de vender la vivienda con el contrato vigente.
Situación jurídica del inmueble.
En ocasiones, una vivienda alquilada puede ser incluso más atractiva para un comprador inversor.
Pero eso no significa que todos los propietarios deban venderla alquilada.
Hay que estudiar cada caso.
¿Y si tengo una vivienda heredada?
Aquí la decisión puede ser todavía más complicada.
Una vivienda heredada puede tener un enorme valor emocional, pero también puede generar gastos y conflictos si existen varios propietarios.
Cuando hay varios herederos, conviene hacerse algunas preguntas:
¿Queremos mantener la vivienda entre todos?
¿Queremos alquilarla?
¿Alguno de los herederos quiere quedarse con ella?
¿Sería más sencillo vender y repartir el dinero?
Y además hay que analizar la situación fiscal y jurídica antes de tomar una decisión.
En ocasiones, vender una vivienda heredada puede ser la solución más sencilla.
En otras, mantenerla como patrimonio familiar puede tener mucho sentido.
No existe una respuesta universal.
¿Y esperar?
Esta es probablemente la opción que más me preguntan:
Puede ocurrir.
Pero nadie puede garantizarlo.
Y aquí hay algo importante:
Esperar también es una decisión de inversión.
Si decides no vender hoy una vivienda valorada en 300.000 euros, estás decidiendo mantener 300.000 euros invertidos en ese activo.
Por tanto, la pregunta no debería ser únicamente:
Sino:
Cinco preguntas que yo me haría antes de decidir
Si tienes una vivienda en Asturias y no sabes qué hacer con ella, empezaría por estas cinco preguntas:
1. ¿Cuánto vale realmente hoy?
No cuánto pagaste.
No cuánto te gustaría obtener.
Cuánto está dispuesto a pagar actualmente el mercado.
2. ¿Qué rentabilidad obtengo si la alquilo?
Y, sobre todo, cuál es la rentabilidad neta, después de gastos.
3. ¿Necesito liquidez?
Puede parecer una pregunta obvia, pero es fundamental.
A veces mantener una vivienda tiene sentido patrimonialmente, pero vender puede permitir realizar otros proyectos o reducir deuda.
4. ¿Qué gastos y riesgos implica mantenerla?
Una vivienda no es un activo completamente pasivo.
Tiene mantenimiento, impuestos y riesgos asociados al alquiler si está arrendada.
5. ¿Qué haría con el dinero si la vendiera?
Esta es, para mí, una de las preguntas más importantes.
Porque vender una vivienda solo tiene sentido si sabemos qué vamos a hacer después con el dinero.
Lo que vemos en ASOCIAS
Una de las ventajas de trabajar diariamente dentro del mercado inmobiliario es que no solo observamos los anuncios.
Vemos las operaciones.
Desde ASOCIAS podemos analizar la evolución de las viviendas que entran en el mercado, la respuesta de los compradores, los tiempos de comercialización y las características de los inmuebles que generan mayor demanda.
Y esto es importante porque el precio anunciado no siempre cuenta toda la historia.
Una vivienda puede salir al mercado con un precio elevado y tardar meses en encontrar comprador.
Otra, correctamente posicionada, puede generar interés desde los primeros días.
Por eso, cuando un propietario me pregunta si es el momento de vender, mi respuesta no puede basarse únicamente en una cifra.
Hay que analizar su vivienda concreta y su mercado concreto.
No siempre vender es la mejor decisión. Y no siempre alquilar es la mejor inversión.
Esta es probablemente la conclusión que más me interesa transmitir.
Estamos acostumbrados a pensar que vender una vivienda es siempre una buena decisión cuando los precios suben.
Y también a pensar que alquilar siempre es mejor porque “la vivienda siempre sube”.
Ninguna de las dos afirmaciones es necesariamente cierta.
La decisión depende de la situación concreta de cada propietario.
Una vivienda en Gijón puede tener una estrategia diferente a una vivienda en un pequeño municipio asturiano.
Una vivienda heredada puede requerir una decisión diferente a una vivienda comprada como inversión.
Y una vivienda alquilada con un contrato antiguo puede tener una situación completamente distinta a una vivienda libre.
Mi consejo como abogada y profesional inmobiliaria
Antes de decidir qué hacer con una vivienda, yo analizaría tres cosas:
Valor + rentabilidad + situación jurídica.
Primero, conocer cuánto vale realmente.
Segundo, saber qué rentabilidad proporciona o podría proporcionar.
Y tercero, comprobar que jurídicamente no existe ningún condicionante que pueda afectar a la decisión.
Porque una vivienda no es solamente un inmueble.
Es un activo patrimonial.
Y tomar una decisión sobre él merece el mismo análisis que tomaríamos ante cualquier otra inversión importante.
En resumen
Si tienes una vivienda en Asturias y estás dudando entre vender, alquilar o mantenerla, no te quedes únicamente con la pregunta de si “el mercado está subiendo”.
Haz números.
Analiza el valor actual.
Calcula la rentabilidad.
Estudia la fiscalidad.
Revisa la situación jurídica.
Piensa qué objetivo quieres conseguir con ese inmueble.
Porque quizá la mejor decisión sea vender.
O quizá sea alquilar.
O quizá mantener.
La clave no está en hacer lo que hace todo el mundo, sino en saber qué decisión tiene más sentido para ti.
¿Qué pasa si el banco no concede la hipoteca después de firmar unas arras?
¿Qué pasa si el banco no concede la hipoteca después de firmar unas arras?
Una de las situaciones que más dudas genera en una compraventa de vivienda es esta:
“He firmado unas arras, pero finalmente el banco no me concede la hipoteca. ¿Puedo recuperar el dinero que entregué?”
La respuesta corta es: no necesariamente.
Y este es uno de esos casos en los que leer bien el contrato de arras antes de firmarlo puede evitar muchos problemas.
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El comprador no tiene, por regla general, un derecho automático a recuperar las arras
Cuando una persona firma un contrato de arras está asumiendo una serie de obligaciones.
En una compraventa de vivienda, es muy habitual que el comprador entregue una cantidad de dinero como señal y que ambas partes se comprometan a formalizar posteriormente la escritura pública.
El problema aparece cuando llega el momento de firmar y el comprador comunica:
“El banco no me concede la hipoteca y no puedo comprar.”
¿Significa esto que puede desistir sin consecuencias?
Depende de lo que se haya pactado.
Y aquí está la clave jurídica.
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Lo primero que hay que mirar: ¿qué tipo de arras se han firmado?
No todas las arras tienen las mismas consecuencias.
En el Código Civil, el artículo 1454 establece que, cuando existen arras o señal en el contrato de compraventa, el comprador puede rescindir el contrato perdiéndolas y el vendedor, en caso de desistimiento, debe devolverlas duplicadas.
Pero para saber exactamente qué puede hacer cada parte hay que analizar la redacción concreta del contrato.
No basta con que el documento se titule “contrato de arras”.
Hay que estudiar qué función se ha querido atribuir a esa cantidad y cuáles son las consecuencias previstas para el incumplimiento o desistimiento.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que las arras penitenciales tienen carácter excepcional y que debe existir una voluntad clara e inequívoca de las partes para atribuirles esa función.
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¿Y si son arras penitenciales?
Si las arras están correctamente configuradas como penitenciales, el comprador puede desistir en los términos previstos en el artículo 1454 del Código Civil.
En ese caso, si decide no continuar con la compraventa, la consecuencia será, en principio, la pérdida de las cantidades entregadas como arras.
Pero atención:
Que el comprador no consiga financiación no convierte automáticamente el contrato en arras penitenciales ni le permite recuperar el dinero.
La cuestión dependerá de lo que se haya pactado.
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El punto fundamental: la cláusula de financiación
Aquí está, en mi opinión, una de las cláusulas más importantes que debería revisar cualquier comprador antes de entregar una cantidad importante de dinero.
Es posible pactar que la compraventa quede condicionada a la obtención de financiación hipotecaria.
Por ejemplo, las partes pueden establecer que, si el comprador solicita financiación y esta le es denegada en determinadas condiciones y dentro de un plazo concreto, podrá resolver el contrato y recuperar las cantidades entregadas.
Pero no es lo mismo una cláusula de este tipo que firmar unas arras y posteriormente intentar alegar que no se ha conseguido financiación.
Lo que no está pactado no puede darse por supuesto.
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Un ejemplo práctico
Imaginemos una vivienda en Gijón cuyo precio es de 250.000 euros.
El comprador entrega 25.000 euros en concepto de arras y se establece que la escritura deberá firmarse antes de una determinada fecha.
El comprador solicita una hipoteca, pero finalmente la entidad bancaria no se la concede.
¿Qué ocurre?
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Supuesto 1: el contrato contiene una cláusula de financiación
Si el contrato establece claramente que la operación queda condicionada a la obtención de financiación y regula qué ocurre si esta es denegada, habrá que aplicar lo pactado.
En ese caso, puede estar prevista la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas.
Pero habrá que comprobar exactamente qué requisitos exige la cláusula: plazo, número de solicitudes, porcentaje de financiación, acreditación de la denegación, comunicación al vendedor, etc.
Supuesto 2: no existe ninguna cláusula de financiación
Aquí la situación cambia.
El comprador no puede asumir automáticamente que la falta de financiación le permite abandonar la operación sin consecuencias.
Si no puede cumplir con su obligación de pagar el precio y no existe una condición que le permita resolver por esa causa, puede encontrarse ante un incumplimiento contractual.
El artículo 1124 del Código Civil contempla, en las obligaciones recíprocas, la posibilidad de que la parte perjudicada solicite el cumplimiento o la resolución, con el correspondiente resarcimiento de daños e intereses cuando proceda.
Por eso, la financiación del comprador no debería dejarse al azar.
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¿Y si el banco había dado una primera aprobación?
También hay que tener cuidado.
Que una entidad bancaria haya realizado un estudio previo o haya comunicado al comprador que, en principio, podría concederle financiación no significa necesariamente que exista una concesión definitiva de la hipoteca.
La situación económica del comprador puede cambiar, la tasación puede resultar inferior a lo esperado o la entidad puede modificar su decisión tras analizar toda la documentación.
Por eso, desde el punto de vista contractual, es mucho más seguro regular expresamente qué ocurre si finalmente la financiación no se obtiene.
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¿Puede el vendedor quedarse las arras?
No podemos responder simplemente “sí” o “no”.
Hay que analizar el contrato.
Si existe un incumplimiento imputable al comprador y las arras o la cláusula penal están correctamente configuradas para ese supuesto, pueden producirse consecuencias económicas para el comprador.
Pero si existe una condición contractual que permite resolver la operación por falta de financiación y se cumplen sus requisitos, la situación será diferente.
La clave está en la redacción del contrato y en las circunstancias concretas del caso.
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Un error que veo con demasiada frecuencia
En ocasiones se firma un contrato de arras utilizando un modelo estándar descargado de Internet o un documento que se ha utilizado anteriormente para otra operación.
Y después aparecen problemas.
Una compraventa de vivienda puede implicar cientos de miles de euros.
Por eso, el contrato de arras no debería considerarse un simple documento para “reservar” una vivienda.
Es un contrato que genera obligaciones para las dos partes.
Y precisamente por eso merece la pena revisar antes de firmar cuestiones como:
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Mi consejo como abogada y profesional inmobiliaria
Siempre digo lo mismo:
Las arras no son el momento de improvisar.
Cuando se entrega una cantidad importante de dinero y se asume el compromiso de comprar o vender una vivienda, hay que tener claro qué estamos firmando y qué ocurrirá si la operación finalmente no llega a buen puerto.
Y si el comprador necesita financiación para poder adquirir la vivienda, yo recomiendo que esa circunstancia se estudie y, cuando proceda, quede correctamente regulada en el contrato antes de entregar las arras.
Porque una cláusula bien redactada puede evitar un conflicto que, después, puede acabar en una reclamación judicial.
Y en operaciones inmobiliarias de este importe, prevenir siempre es mucho mejor que intentar solucionar el problema después.
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En resumen
¿Que el banco no te conceda la hipoteca te permite recuperar automáticamente las arras?
No.
Hay que analizar el contrato firmado, el tipo de arras, la existencia o no de una condición de financiación y las circunstancias concretas del incumplimiento.
Por eso, antes de firmar unas arras, asesorarse jurídicamente no es un gasto: es una forma de proteger una operación que puede implicar una cantidad de dinero muy importante.
Katia Domingo
Abogada y profesional inmobiliaria en Asturias
¿Cuánto vale mi vivienda en Asturias? 7 errores que pueden hacerte equivocarte con el precio
¿Cuánto vale mi vivienda en Asturias? 7 errores que pueden hacerte equivocarte con el precio.
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Si estás pensando en vender una vivienda en Asturias, probablemente la primera pregunta que te estés haciendo sea: “¿Cuánto vale realmente mi casa?”
Y aunque pueda parecer una pregunta sencilla, valorar correctamente una vivienda en Asturias requiere mucho más que buscar pisos parecidos en Internet.
El mercado inmobiliario asturiano tiene sus particularidades y, además, existen diferencias importantes entre Gijón, Oviedo, Avilés y el resto de municipios del Principado.
Porque el precio al que se anuncia una vivienda no es necesariamente su valor de mercado.
Y equivocarse en ese primer paso puede tener consecuencias importantes: perder tiempo, quemar la vivienda en los portales, recibir pocas visitas y, finalmente, terminar bajando el precio más de lo que hubiera sido necesario.
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Por eso hoy quiero hablar de algunos de los errores más frecuentes que veo a la hora de valorar una vivienda.
Es probablemente el error más habitual.
“Mi vecino vende por 300.000 euros, así que la mía vale 300.000”.
Pero dos viviendas aparentemente similares pueden tener valores muy diferentes.
La planta, la orientación, las vistas, la distribución, el estado de conservación, la terraza, el ascensor, el garaje, la eficiencia energética o incluso la luz natural pueden marcar una diferencia importante.
Y hay algo todavía más importante:
¿La vivienda del vecino se ha vendido realmente por ese precio?
Porque una cosa es el precio al que se anuncia y otra el precio final de venta.
Los portales inmobiliarios son una herramienta muy útil, pero hay que saber interpretarlos.
Cuando buscamos viviendas similares a la nuestra, normalmente estamos viendo precios de oferta.
Es decir, lo que los propietarios piden.
Pero eso no nos dice necesariamente cuánto están dispuestos a pagar los compradores ni cuál será finalmente el precio de transmisión.
Por eso, valorar una vivienda únicamente comparándola con los anuncios que aparecen en Internet puede llevarnos a una conclusión equivocada.
Este es otro clásico.
“Hace cinco años reformé la cocina y me gasté 30.000 euros.”
“Cambié todas las ventanas.”
“Puse un suelo nuevo.”
“Instalé aire acondicionado.”
Todo eso mejora la vivienda y, sin duda, puede aumentar su atractivo.
Pero el valor de una vivienda no se calcula sumando el dinero que hemos invertido en ella.
Una reforma puede hacer que nuestra casa sea más competitiva frente a otras viviendas, pero no significa necesariamente que podamos recuperar euro por euro todo lo invertido.
El comprador paga por lo que encuentra hoy, no por lo que al propietario le costó hace años.
A veces el propietario piensa:
“Vamos a ponerla un poco más cara y siempre tendremos tiempo de bajar”.
Parece una estrategia prudente, pero puede ser un error.
Cuando una vivienda sale al mercado con un precio excesivo, puede quedarse fuera del radar de muchos compradores.
Y los primeros días son especialmente importantes.
Los compradores que están buscando activamente una vivienda conocen bastante bien el mercado y comparan continuamente las nuevas propiedades que aparecen.
Si nuestra vivienda está claramente por encima de las alternativas, probablemente pasarán a la siguiente.
Después pueden llegar las reducciones de precio, pero para entonces hemos perdido algo muy importante: el efecto de novedad.
Los primeros días son fundamentales. Es cuando más compradores están pendientes de las nuevas viviendas que salen al mercado.
Cada vivienda tiene un comprador, pero eso no significa que exista un comprador dispuesto a pagar cualquier precio.
El comprador actual compara.
Mira varias viviendas, calcula los gastos de reforma, analiza la financiación y, en muchos casos, conoce perfectamente los precios de la zona.
Por eso, una vivienda correctamente valorada puede despertar interés rápidamente, mientras que otra exactamente igual, pero con un precio desproporcionado, puede permanecer meses en el mercado.
Cuando valoramos una vivienda, no basta con saber cuántos metros cuadrados tiene.
La ubicación importa muchísimo.
No vale lo mismo un piso de 90 metros cuadrados en una determinada zona de Gijón que otro de 90 metros en otra zona.
Y tampoco tiene la misma demanda una vivienda situada junto a determinados servicios, colegios, zonas comerciales o buenas comunicaciones que otra con características similares pero una ubicación diferente.
Incluso dentro de un mismo barrio puede haber diferencias importantes entre calles.
Por eso, una valoración profesional debe tener en cuenta el microentorno, no solamente el municipio.
Y esto es especialmente importante en Asturias, donde encontramos mercados inmobiliarios muy diferentes entre Gijón, Oviedo, Avilés, Siero, Llanera, Villaviciosa y otros municipios del Principado.
Este es, quizá, el error que más me preocupa.
Porque cuando un propietario me dice: “Yo quiero sacar el máximo posible”, mi respuesta es siempre la misma:
“Por supuesto. Pero para sacar el máximo hay que saber cuál es la estrategia adecuada.”
El mejor precio no es necesariamente el precio más alto al que podemos anunciar.
Es aquel que consigue situar nuestra vivienda en el punto adecuado entre valor, demanda y competencia.
Porque vender una vivienda por 300.000 euros cuando realmente tiene una demanda de 280.000 puede ser mucho peor que venderla correctamente desde el principio.
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Entonces, ¿cómo sabemos cuánto vale realmente una vivienda en Asturias?
Una valoración inmobiliaria debe combinar diferentes factores.
Hay que estudiar:
– La ubicación.
– La superficie.
– La distribución.
– El estado de conservación.
– La planta.
– El ascensor.
– La orientación.
– Las vistas.
– La terraza o espacios exteriores.
– El garaje y el trastero.
– La eficiencia energética.
– Las características del edificio.
– Las viviendas actualmente en venta en la zona.
– La demanda existente.
– Y, sobre todo, qué está ocurriendo realmente en ese mercado.
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Pero hay algo que considero fundamental:
Una valoración no debería hacerse únicamente con una calculadora.
Hay que conocer el mercado.
Hay que saber qué tipo de comprador está buscando ese inmueble.
Y hay que entender cómo se está comportando la demanda.
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Una vivienda no tiene un precio: tiene una estrategia de venta.
Esta es una de las ideas que más me gusta transmitir a los propietarios.
Cuando decidimos vender una vivienda, no estamos simplemente poniendo una cifra en un portal inmobiliario.
Estamos diseñando una estrategia.
Tenemos que decidir a qué comprador queremos llegar, cómo vamos a presentar la vivienda, qué precio es competitivo y cómo vamos a posicionarla frente a las demás.
Y todo eso puede marcar la diferencia entre una vivienda que se vende rápidamente y otra que pasa meses anunciada.
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Mi consejo si estás pensando en vender.
Antes de poner precio a tu vivienda, intenta no cometer el error de dejarte llevar únicamente por lo que te gustaría obtener.
Es completamente normal querer vender al mejor precio posible.
Pero precisamente por eso es tan importante conocer cuál es el precio que el mercado está dispuesto a pagar.
Porque cuanto mejor conozcamos el mercado, más posibilidades tendremos de tomar una buena decisión.
Y si estás pensando en vender una vivienda en Asturias, especialmente en Gijón, mi recomendación es que hagas una valoración profesional antes de decidir el precio de salida.
No se trata de vender barato.
Se trata de vender bien.
Y para vender bien, primero hay que saber cuánto vale realmente tu vivienda en Asturias.
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¿Quieres saber cuánto vale tu vivienda?
Si estás pensando en vender y quieres conocer el valor real de mercado de tu vivienda, estaré encantada de ayudarte a analizarla y estudiar su posición frente a las propiedades que actualmente compiten con ella.
La vivienda en Asturias sigue subiendo ….¿hasta donde?
La vivienda en Asturias sigue subiendo: ¿hasta dónde puede llegar el precio?
Si hay una pregunta que me hacen constantemente los propietarios es esta: “Katia, ¿crees que la vivienda va a seguir subiendo?”
Y entiendo perfectamente la pregunta. Cuando vemos cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en los últimos años, es inevitable preguntarse si estamos ante una nueva subida sostenida o si, por el contrario, estamos llegando a un punto en el que los precios tocarán techo.
Mi respuesta, como profesional que vive el mercado inmobiliario asturiano cada día, es que nadie puede saber exactamente hasta dónde llegará el precio, pero sí podemos analizar qué está ocurriendo y cuáles son las razones que están detrás de esta subida.
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Asturias ya no es aquel mercado inmobiliario de hace unos años
Durante mucho tiempo se ha hablado de Asturias como un mercado relativamente asequible frente a otras zonas de España.
Pero el escenario ha cambiado.
Los precios están creciendo con fuerza y, especialmente en ciudades como Gijón y Oviedo, estamos viendo cómo la vivienda alcanza máximos históricos.
Según los últimos datos publicados por idealista, en junio de 2026 el precio medio de la vivienda en venta en Asturias se situó en 1.802 €/m².
En Gijón, el precio alcanzó los 2.614 €/m², un 11,3% más que un año antes. Además, el máximo histórico se había alcanzado apenas un mes antes, en mayo, con 2.648 €/m².
Y hay un dato que me parece especialmente interesante: no estamos hablando únicamente de una subida puntual.
La tendencia viene de atrás.
En enero de 2026 Gijón ya registraba 2.546 €/m² y un crecimiento interanual del 18%.
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¿Por qué está subiendo tanto la vivienda?
Creo que no existe una única razón. Es la combinación de varios factores.
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Esta es, probablemente, una de las claves.
Cuando existe mucha demanda y poca oferta, el precio tiende a subir.
Y esto es precisamente lo que estamos viendo en buena parte del mercado asturiano: hay compradores, pero no hay suficientes viviendas que respondan a lo que están buscando.
Una vivienda bien ubicada, con buenas características y un precio adecuado puede recibir muchas visitas y generar varias ofertas en muy poco tiempo.
Y eso cambia completamente la negociación.
Asturias tiene algo que hoy muchas personas valoran muchísimo: calidad de vida.
Naturaleza, mar, gastronomía, servicios, buenas comunicaciones y ciudades con un tamaño que permite vivir con una calidad de vida muy diferente a la de las grandes capitales.
Además, el teletrabajo y la posibilidad de trabajar para empresas situadas fuera de Asturias han cambiado también la percepción de dónde se puede vivir.
Gijón, Oviedo y otras localidades asturianas están recibiendo interés de compradores que no necesariamente proceden del propio municipio.
La falta de vivienda no se soluciona de un día para otro.
Construir una promoción nueva requiere suelo, licencias, financiación, materiales, mano de obra y tiempo.
Y todos esos costes tienen un impacto directo sobre el precio final.
Por eso, cuando hablamos de vivienda, no podemos analizar únicamente el precio de las viviendas usadas. La vivienda nueva también marca una referencia para el conjunto del mercado.
El mercado del alquiler es otro elemento importante.
En Gijón, el precio medio del alquiler alcanzó en junio de 2026 los 11,6 €/m², con una subida interanual del 9%.
Cuando una persona encuentra dificultades para alquilar y, además, dispone de capacidad económica para comprar, puede plantearse dar el salto a la propiedad.
Y, al mismo tiempo, el inversor sigue buscando vivienda porque existe una demanda de alquiler muy importante.
Es decir, compra y alquiler están íntimamente relacionados.
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Pero… ¿puede seguir subiendo indefinidamente?
Aquí es donde creo que debemos ser prudentes.
Que los precios estén subiendo no significa que vayan a hacerlo al mismo ritmo indefinidamente.
De hecho, en Gijón hemos visto que después de alcanzar el máximo de 2.648 €/m² en mayo, el dato de junio se situó en 2.614 €/m². Eso supone un pequeño ajuste mensual, aunque el crecimiento interanual continúa siendo muy elevado.
Por eso, más que preguntarnos “¿hasta dónde va a subir?”, creo que debemos preguntarnos:
“¿Qué precio está dispuesto a pagar realmente el comprador por una determinada vivienda?”
Porque el precio medio de una ciudad es solo una referencia.
No vale lo mismo un piso reformado en el centro de Gijón que otro que necesita una reforma integral.
No vale lo mismo una vivienda con terraza, garaje y buena orientación que otra interior y sin ascensor.
Y tampoco vale lo mismo una vivienda en una zona con mucha demanda que otra situada en un mercado con menos compradores.
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El gran error del propietario: pensar que su vivienda vale lo que pide el vecino
Esto lo veo con frecuencia.
Un propietario mira los portales inmobiliarios y encuentra una vivienda parecida a la suya anunciada por 300.000 euros.
Y piensa: “La mía vale lo mismo.”
Pero hay una diferencia fundamental entre precio de oferta y precio de mercado.
Que una vivienda esté anunciada por una determinada cantidad no significa que se vaya a vender por ese precio.
Para establecer correctamente el valor de una vivienda hay que analizar comparables, ubicación, superficie, estado de conservación, planta, orientación, ascensor, garaje, terraza, distribución, eficiencia energética y, sobre todo, la demanda real que existe para ese tipo de inmueble.
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Entonces, ¿es un buen momento para vender?
Mi respuesta es que sí puede ser un buen momento para vender, especialmente para aquellos propietarios que tienen una vivienda que encaja con lo que actualmente busca el comprador.
Pero vender bien no significa simplemente poner el precio más alto posible.
Significa salir al mercado con un precio estratégico, presentar correctamente la vivienda y conocer quién es nuestro comprador.
Porque en un mercado alcista también existe el riesgo de equivocarse.
Poner una vivienda muy por encima de su valor puede hacer que pierda precisamente una de sus mayores ventajas: el efecto de novedad.
Los primeros días son fundamentales. Es cuando más compradores están pendientes de las nuevas viviendas que salen al mercado.
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¿Y qué creo que ocurrirá en los próximos meses?
No me atrevería a hacer una predicción cerrada.
Pero sí creo que hay una realidad que debemos tener muy presente: la falta de oferta sigue siendo uno de los principales problemas del mercado asturiano.
Mientras la demanda se mantenga fuerte y la oferta continúe siendo limitada, es difícil pensar en una caída brusca y generalizada de los precios.
Eso no significa que todas las viviendas vayan a subir igual.
De hecho, creo que cada vez vamos a ver un mercado más selectivo.
Las viviendas buenas, bien ubicadas y correctamente valoradas seguirán teniendo una demanda importante.
Las viviendas que salen al mercado con precios excesivos tendrán más dificultades.
Y aquí es donde vuelve a cobrar importancia el trabajo de un buen profesional inmobiliario.
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Mi conclusión
Si estás pensando en vender una vivienda en Asturias, no esperes a que alguien te diga cuál será el precio máximo que alcanzará dentro de un año.
Nadie puede garantizarlo.
Lo que sí podemos hacer es analizar el mercado actual, estudiar la vivienda, conocer la demanda y establecer una estrategia de venta adecuada.
Porque una cosa es intentar adivinar el futuro y otra muy diferente es tomar buenas decisiones con los datos que tenemos hoy.
Y si algo me está enseñando el mercado asturiano en estos últimos años es que la vivienda ha dejado de ser un mercado donde todo vale.
Hoy, más que nunca, hay que conocer el mercado para saber cuánto vale realmente una vivienda.
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¿Estás pensando en vender tu vivienda en Asturias y quieres saber cuál es su valor real de mercado?
Como profesional inmobiliaria, estaré encantada de ayudarte a analizar tu vivienda y su posición actual en el mercado.
“¿Y si el Principado tiene derecho preferente para comprar tu vivienda?” Lo que puede cambiar con la futura LOITA en Asturias.
Derecho de tanteo y retracto en Asturias: ¿cómo puede afectar a la venta de viviendas?
Hay una novedad en materia de vivienda en Asturias que merece especial atención para propietarios, compradores y profesionales inmobiliarios:
La futura regulación del derecho de tanteo y retracto a favor del Principado de Asturias en determinadas zonas.
La medida ha sido anunciada por el consejero de Ordenación del Territorio, Urbanismo, Vivienda y Derechos Ciudadanos, Ovidio Zapico, dentro de la futura Ley de Ordenación Integral del Territorio de Asturias (LOITA).
Pero antes de entrar en sus posibles consecuencias, creo que es importante explicar algo muy sencillo:
¿Qué son exactamente el tanteo y el retracto?
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¿Qué es el derecho de tanteo?
El derecho de tanteo es un derecho de adquisición preferente.
En términos sencillos, significa que, cuando el propietario quiere vender un inmueble en determinadas circunstancias, la Administración que tenga reconocido ese derecho puede tener la posibilidad de adquirirlo antes que un tercero, en las mismas condiciones de la venta.
Por tanto, el propietario sigue siendo quien decide vender.
Pero la Administración puede tener una posición preferente para adquirir ese inmueble.
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¿Y qué es el derecho de retracto?
El retracto funciona de manera diferente.
En determinados supuestos, la Administración puede ejercer su derecho después de que la transmisión se haya realizado, subrogándose en la posición del comprador y adquiriendo el inmueble en las condiciones previstas legalmente.
La diferencia fundamental podría resumirse así:
Tanteo: antes de la venta.
Retracto: después de la venta, en los supuestos legalmente previstos.
Por eso, cuando una vivienda está sujeta a estos derechos, la forma de preparar y tramitar la compraventa adquiere una importancia especial.
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¿Qué pretende hacer Asturias?
La futura LOITA contempla la creación de las denominadas zonas de mercado restringido.
Según ha anunciado el Gobierno del Principado, estas zonas se aplicarían en ámbitos que hayan sido declarados de mercado residencial tensionado o que sean zonas turísticas protegidas.
En ellas se prevé, entre otras medidas, que el Principado pueda ejercer derechos de tanteo y retracto sobre solares, edificios completos y viviendas individuales, con el objetivo declarado de incorporar inmuebles al parque público.
Además, el anuncio contempla otras medidas en estas zonas, como la suspensión de nuevas licencias para viviendas de uso turístico y de determinadas autorizaciones de cambio de uso de inmuebles residenciales.
Pero hay que insistir en algo:
Estamos hablando de una previsión incluida en un proyecto normativo en tramitación, no de una regla que pueda aplicarse ya de forma general a cualquier vivienda de Asturias.
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¿Qué significaría para un propietario?
Imaginemos que soy propietaria de una vivienda situada en una zona que, finalmente, queda sometida a este régimen.
Encuentro un comprador y acordamos un precio.
¿Puedo simplemente firmar la compraventa como haría con cualquier otra vivienda?
No necesariamente.
Si el inmueble está sujeto al derecho de tanteo y retracto, habrá que cumplir las obligaciones de comunicación y el procedimiento que finalmente establezca la normativa.
La Administración deberá conocer las condiciones de la transmisión y, en su caso, podrá decidir si ejerce su derecho de adquisición preferente.
Según lo anunciado por el Principado, el objetivo es que la Administración pueda adquirir el inmueble al mismo precio de mercado acordado con el comprador privado.
Por tanto, para el propietario será especialmente importante saber antes de comprometer la operación si su inmueble está dentro del ámbito afectado.
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¿Significa esto que el propietario no podrá vender libremente?
Aquí creo que conviene evitar interpretaciones exageradas.
El propietario podrá seguir siendo titular de su vivienda y podrá decidir ponerla a la venta.
La cuestión es que, si el inmueble está sometido a un derecho de adquisición preferente, la venta estará condicionada al cumplimiento del procedimiento legal correspondiente.
No estamos ante una prohibición general de vender.
Estamos ante una posible limitación legal del modo en que se desarrolla la transmisión, permitiendo que la Administración tenga preferencia para adquirir el inmueble.
Y esta diferencia es jurídicamente importante.
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¿Qué ocurre si ya tengo un comprador?
Este será uno de los aspectos que más habrá que analizar cuando la norma esté definitivamente aprobada.
Imaginemos que un propietario encuentra un comprador por 250.000 euros.
Firma un contrato de arras y posteriormente debe comunicar la operación a la Administración.
Si el Principado tiene derecho de tanteo y decide ejercerlo, podría adquirir el inmueble en las condiciones legalmente establecidas.
Aquí aparece una cuestión que, como abogada y profesional inmobiliaria, considero especialmente importante:
¿Qué ocurre con las arras mientras está pendiente el ejercicio del derecho de tanteo?
La respuesta deberá estar perfectamente coordinada con la regulación definitiva y, mientras tanto, con la redacción concreta del contrato.
Precisamente por eso, si finalmente se establece este régimen, las cláusulas de los contratos de arras deberán prestar especial atención a la posible existencia de derechos de adquisición preferente.
No tendría sentido utilizar un contrato estándar como si estuviéramos ante una compraventa ordinaria.
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¿Y si se vende sin comunicarlo?
Aquí entra en juego el derecho de retracto.
Si la transmisión se realiza incumpliendo las obligaciones legales y concurren los requisitos para su ejercicio, la Administración podría disponer de mecanismos para subrogarse en la posición del comprador en los términos establecidos por la normativa.
Por eso, cuando una vivienda esté sometida a tanteo y retracto, no es una cuestión que deba dejarse para el último momento.
Debe comprobarse antes de formalizar la operación.
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¿Esto ya existe actualmente en Asturias?
Sí existen derechos de tanteo y retracto en determinados ámbitos, especialmente vinculados a la vivienda protegida.
De hecho, el Principado dispone actualmente de un procedimiento específico para que los titulares de viviendas protegidas sometidas a estos derechos puedan solicitar el pronunciamiento de la Consejería competente sobre su ejercicio.
Lo novedoso de la propuesta anunciada para la LOITA es su posible extensión a determinados inmuebles situados en las futuras zonas de mercado restringido.
Por eso es importante no confundir ambos regímenes.
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Una cuestión que genera debate
La medida ha generado ya debate político y jurídico.
El Gobierno del Principado defiende el tanteo y retracto como una herramienta para aumentar el parque público y poder adquirir vivienda en lugares donde existe poca disponibilidad de suelo para nuevas promociones.
Ovidio Zapico también ha defendido públicamente el carácter disuasorio de esta herramienta y ha señalado que puede servir para evitar determinadas operaciones irregulares relacionadas con vivienda protegida.
Desde otros sectores se han planteado dudas sobre su impacto en la propiedad privada, la inversión y su posible encaje constitucional.
Como profesional, creo que lo importante es distinguir el debate político de la aplicación jurídica de la norma.
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Lo que habrá que analizar cuando el texto definitivo esté aprobado es:
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¿Qué debería hacer un propietario que está pensando en vender?
Mi recomendación es muy sencilla:
No esperar a tener comprador para comprobar si la vivienda está sometida a algún derecho de adquisición preferente.
Antes de ponerla en venta conviene revisar la situación jurídica del inmueble y, si la normativa finalmente lo establece, comprobar si está dentro de una zona afectada.
Porque una buena operación inmobiliaria empieza mucho antes de la firma ante notario.
Y en estos casos, todavía más.
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Mi consejo como abogada y profesional inmobiliaria
El derecho de tanteo y retracto no es una figura nueva en nuestro ordenamiento jurídico.
Lo importante ahora es observar cómo quedará finalmente configurado en Asturias y qué alcance tendrá la regulación que finalmente apruebe la Junta General del Principado.
Para los propietarios, la clave será conocer sus obligaciones antes de comprometer una venta.
Para los compradores, será importante saber si la vivienda que pretenden adquirir está sometida a algún derecho de adquisición preferente.
Y para los profesionales inmobiliarios, será fundamental incorporar estas comprobaciones a la preparación de las operaciones.
Porque cuando hablamos de una compraventa inmobiliaria, anticiparse a un problema jurídico siempre es mejor que intentar resolverlo cuando comprador y vendedor ya han firmado.
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En resumen
¿Va a poder el Principado comprar determinadas viviendas antes que un comprador privado?
La futura regulación de las zonas de mercado restringido prevé precisamente la posibilidad de que el Principado ejerza derechos de tanteo y retracto sobre determinados solares, edificios y viviendas.
Pero a fecha de hoy, esta nueva regulación todavía está en tramitación y habrá que esperar al texto definitivo para conocer con precisión su alcance y sus efectos.
Lo que sí parece claro es que, si finalmente se aprueba, será una cuestión que propietarios, compradores y profesionales inmobiliarios tendremos que tener muy presente en las operaciones que se realicen en las zonas afectadas.
Y, como siempre digo:
Antes de firmar unas arras, hay que saber exactamente qué estamos comprando, qué estamos vendiendo y qué obligaciones jurídicas existen sobre ese inmueble.
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Por Katia Domingo | Abogada y profesional inmobiliaria en Asturias
Las zonas tensionadas no solucionarán el problema del alquiler (y te explico por qué)
En las últimas semanas he recibido muchas consultas sobre las zonas tensionadas. La mayoría giran en torno a una misma pregunta: ¿servirán realmente para facilitar el acceso a la vivienda?
Después de muchos años trabajando en el mercado inmobiliario, mi respuesta es clara: creo que no.
Y quiero explicar por qué.
No escribo estas líneas desde una perspectiva política ni ideológica. Lo hago desde la experiencia de quien lleva años acompañando a propietarios e inquilinos, negociando contratos y viviendo de cerca la realidad del mercado.
Como presidenta de la Unión de Inmobiliarias de Asturias y también como agente inmobiliaria, hablo cada día con personas que buscan una vivienda en alquiler y con propietarios que dudan si poner la suya en el mercado.
Y todos coinciden en algo: cada vez hay menos oferta.
El verdadero problema
Cuando hablamos del alquiler solemos centrar el debate en el precio.
Pero, desde mi punto de vista, el verdadero problema es otro: faltan viviendas disponibles.
Cada vez que un propietario decide vender en lugar de alquilar, mantener la vivienda vacía o destinarla a otro uso, desaparece una oportunidad para una familia que busca un hogar.
Mientras la demanda aumenta y la oferta disminuye, el resultado es inevitable: los precios siguen sometidos a una fuerte presión.
La confianza también importa
Muchos propietarios me trasladan las mismas preocupaciones:
No se trata únicamente de rentabilidad.
Se trata de confianza.
Y, sin confianza, resulta muy difícil convencer a más propietarios para que alquilen sus viviendas.
Regular precios no crea viviendas
Limitar el precio del alquiler puede parecer una solución rápida.
Pero una vivienda que no sale al mercado seguirá sin estar disponible, aunque exista un precio máximo.
Si queremos que haya más alquiler asequible, primero necesitamos que existan más viviendas destinadas al alquiler.
¿Qué medidas creo que ayudarían?
En mi opinión, el camino pasa por incentivar la oferta.
Eso significa ofrecer seguridad jurídica, agilizar los procedimientos en caso de incumplimiento, fomentar la rehabilitación de viviendas vacías y reforzar la colaboración entre la Administración y los profesionales del sector.
Los propietarios no deberían sentirse señalados. Al contrario, deberían encontrar razones para volver a confiar en el alquiler como una opción segura.
Mi reflexión final
Estoy convencida de que todos compartimos el mismo objetivo: facilitar el acceso a la vivienda.
La diferencia está en cómo conseguirlo.
Desde mi experiencia, el mercado necesita más viviendas disponibles, mayor seguridad jurídica y políticas que animen a los propietarios a alquilar.
Porque, sin una oferta suficiente, no habrá un mercado equilibrado.
Y esa es, probablemente, la mayor urgencia que tenemos hoy.
Zonas tensionadas en Asturias: Guía completa para propietarios en 2026
Desde que se han declarado las primeras zonas de mercado residencial tensionado en Asturias, una de las preguntas que más escucho en mi despacho es:
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¿Cuánto puedo pedir de alquiler por mi vivienda?
La respuesta depende de varios factores y, en muchos casos, no es la que esperan los propietarios.
Muchas personas creen que basta con saber si una vivienda está situada en una zona tensionada, pero la realidad es que la renta máxima dependerá de varios factores: si ha existido un contrato anterior, si el propietario es o no gran tenedor y de la normativa aplicable a esa zona.
En esta guía te explico, de forma práctica y con ejemplos, cómo funciona la regulación.
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Lo primero: ¿está mi vivienda en una zona tensionada?
Lo primero que debes comprobar es si tu vivienda se encuentra dentro de una zona declarada oficialmente como mercado residencial tensionado.
Si la respuesta es no, podrás fijar la renta conforme a las reglas generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Si la respuesta es sí, deberás analizar los siguientes supuestos.
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A fecha de hoy, 30 de julio de 2026, las zonas de mercado residencial tensionado oficialmente publicadas y en vigor en Asturias son las siguientes:
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Estas declaraciones tienen una vigencia inicial de tres años, salvo que sean prorrogadas o modificadas conforme a la ley
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Una vez comprobado que la vivienda se encuentra en una zona tensionada, hay tres situaciones distintas que determinarán cómo debe fijarse la renta:
Situación ¿Cómo se fija la renta?:
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Existe un contrato de alquiler de vivienda habitual en los últimos cinco años.
Como regla general, la nueva renta no podrá superar la del contrato anterior actualizada mediante el IRAV, salvo los incrementos expresamente permitidos por la ley.
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No existe contrato anterior y el propietario es gran tenedor
La renta deberá fijarse conforme al Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler.
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No existe contrato anterior y el propietario no es gran tenedor
En las zonas tensionadas declaradas en Asturias, también deberá acudirse al Sistema Estatal de Índices de Referencia para determinar la renta inicial, conforme a la resolución de declaración de dichas zonas.
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Supuesto 1. Existe un contrato anterior
Imaginemos que una vivienda estaba alquilada por 850 € al mes y el contrato finalizó hace unos meses.
¿Puede el propietario volver a alquilarla por 1.050 €?
Como regla general, no.
La nueva renta no podrá superar la del contrato anterior actualizada mediante el IRAV, salvo que concurran alguno de los supuestos que permiten un incremento legal, como determinadas actuaciones de rehabilitación, mejoras de eficiencia energética, accesibilidad o los casos previstos expresamente por la normativa.
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Supuesto 2. No existe contrato anterior y el propietario es gran tenedor
Si la vivienda no ha estado alquilada como vivienda habitual durante los últimos cinco años y el propietario tiene la condición de gran tenedor, la renta inicial deberá determinarse utilizando el Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler.
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Supuesto 3. No existe contrato anterior y el propietario no es gran tenedor
Este es, probablemente, el supuesto que más dudas genera.
Muchos propietarios creen que, al no ser grandes tenedores, pueden fijar libremente el precio del alquiler.
Sin embargo, en las zonas tensionadas declaradas en Asturias esto no es así.
Cuando una vivienda no ha estado arrendada como vivienda habitual durante los cinco años anteriores, la renta inicial también deberá fijarse utilizando el Sistema Estatal de Índices de Referencia, aunque el propietario no tenga la condición de gran tenedor, conforme a la regulación aplicable a las zonas tensionadas declaradas en nuestra comunidad.
Por ello, antes de anunciar una vivienda es imprescindible comprobar qué régimen resulta aplicable.
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¿Dónde puedo consultar el índice de referencia?
El Ministerio de Vivienda dispone de una herramienta oficial para consultar el Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler.
Para realizar la consulta necesitarás, normalmente:
* La referencia catastral o la dirección del inmueble.
* La superficie de la vivienda.
* Determinadas características del inmueble que solicita la propia aplicación.
La herramienta mostrará un rango de rentas de referencia para esa vivienda.
Antes de fijar el precio del alquiler conviene realizar esta consulta y conservar el resultado junto con la documentación del contrato.
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Errores que veo con más frecuencia
En mi trabajo diario sigo encontrando errores que pueden evitarse con un buen asesoramiento:
* Pensar que basta con saber si una vivienda está en una zona tensionada.
* Creer que todos los pequeños propietarios pueden fijar libremente la renta.
* No comprobar si existió un contrato de alquiler en los cinco años anteriores.
* No consultar el Sistema Estatal de Índices de Referencia antes de anunciar la vivienda.
* Confundir la actualización anual mediante el IRAV con la determinación de la renta inicial.
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Mi consejo
La regulación actual es mucho más compleja que hace unos años.
Por eso, antes de anunciar una vivienda o firmar un contrato, merece la pena revisar cada caso concreto.
Una decisión incorrecta al fijar la renta puede tener importantes consecuencias jurídicas y económicas.
En un próximo artículo compartiré mi opinión personal sobre las zonas tensionadas y explicaré por qué considero que la solución al problema del acceso a la vivienda pasa, sobre todo, por aumentar la oferta de alquiler y generar confianza entre los propietarios.