Buenas noticias a los compradores en Asturias. Baja el impuesto de transmisiones patrimoniales.

/en /por

El año 2024 nos ha llegado con buenas noticias en Asturias. En la Ley de Presupuestos del Principado de Asturias 4/2023 de 29 de Diciembre de los Presupuestos Generales para 2024, en el Capítulo 1, Artículo doce, y trece, se modifican a la baja los tipos aplicables en impuestos de Donaciones y Transmisiones Patrimoniales. Os explico:

 

1.- La tarifa aplicable a las donaciones a favor de descendientes y adoptados menores de 21 años y de descendientes y adoptados de 21 o más años, cónyuges, ascendientes y adoptantes, baja al 2% cuando la cantidad a donar es inferior a 150.000€. En Asturias hasta esta modificación, alguien que quisiera donar a un hijo una cantidad hasta 150.000€ podía pagar una cuota tributaria de hasta el 20%, así que supone una gran noticia. Esta reducción puede ayudar mucho a esos padres que quieren dar dinero a los hijos para comprar una vivienda, antes solo podían hacerlo a modo de préstamo devolviéndolo en un plazo de tiempo y con unos intereses, o bien donándolo pero pagando hasta casi un 18% a hacienda del principado, algo que muchos vemos totalmente injusto, que un padre no pueda regalar a un hijo un dinero sin tener que pagar semejantes cantidades.

 

2.- El tipo de gravamen aplicable a la adquisición de vivienda habitual en zonas de riesgo de despoblación así como a la adquisición de vivienda habitual por jóvenes de hasta 35 años, familias numerosas y mujeres víctimas de violencia de género, siempre que sea vivienda habitual, baja al 4% cuando el precio sea hasta 150.000€, y más de 150.000€ baja al 6%.

En cuanto a las zonas con riesgo de despoblación son aquellas con población de hasta 20.000 habitantes siempre que la población se haya reducido en al menos un 10% desde el año 2.000.

Respecto a la compra de vivienda, bajamos del 8% al 4%, cuando las personas que compren una vivienda habitual sean menores de 35 años, o familias numerosas, o mujeres con violencia de género, y bajamos al 6%, cuando el importe sube de 150.000€.

Esto supone que para una compra de 140.000€ el comprador tenía que pagar 11.200€, ahora 5.600€, siempre que sea un comprador de los citados. Es una reducción de la mitad, que damos  por bienvenida, sobre todo porque somos la CCAA que más estamos pagando de impuesto de trasmisiones a la compra de vivienda, 8% hasta 300.000€, 9% hasta 500.000€, y 10% de 500.000€ en adelante.

Nos queda por saber que se considera familia numerosa, y como vamos a acreditar cierto extremo, que nos va a exigir el registrador de la propiedad para saber que es familia numerosa, ¿bastará el carnet que te otorga el Principado?.

Por otro lado, la vivienda comprada tendrá que ser ocupada de manera permanente en el plazo de seis meses, salvo causa justa y además deberá ser residencia permanente durante 3 años, se excepciona cuando haya fallecimiento del contribuyente, o por razones del cese de empleo, o en caso de obras donde tendrá que ser ocupada a los tres meses de la finalización de la obra con el límite de un año desde la fecha de adquisición.

 

La verdad que ya era hora que El Principado de Asturias se fijara en la vivienda, y comience a reducir algo los impuestos, tenemos que ayudar a motivar e incentivar la compra de vivienda a personas jóvenes sobre todo. Además son medidas aplicables desde ya y efectivas.

 

 

 

 

Qué documentación necesito para vender un piso heredado en Gijón

/en /por

Cuando heredas un inmueble en Gijón, tienes que empezar a realizar una seria de trámites que luego necesitarás para poder vender.

 

  • En primer lugar, hay que solicitar certificado de defunción del fallecido propietario del inmueble, en el registro civil del lugar de fallecimiento.
  • En segundo lugar, necesitamos certificado de últimas voluntades, se pide en Oviedo, en la gerencia territorial de Justicia de Asturias, en la calle Asturias 24 de Oviedo. Este papel nos dirá si el fallecido hizo testamento o no.
  • En tercer lugar, necesitamos en el plazo de seis meses desde el fallecimiento, hacer el impuesto de sucesiones, los modelos 660 y 650. En Asturias los descendientes están exentos hasta 300.000€.
  • En cuarto lugar, tenemos que buscar la escritura de propiedad del inmueble heredado. Si no la encontramos podremos ir al registro de la propiedad, con el dni del fallecido y dirección, para pedir una nota registral y ver donde está hecha la escritura.
  • En quinto lugar, hay que pagar la plusvalía en el Ayuntamiento de Gijón. En esta localidad, no se permite autoliquidar por lo que solo tendremos que notificar al Ayuntamiento el fallecimiento para que sea él quien notifique con posterioridad la liquidación al domicilio de la persona que hereda.
  • En sexto lugar, si el fallecido no tuviera testamento, tendremos que acudir a la notaría y hacer una declaración de herederos, con dos testigos. Este trámite si tuviera testamento, no es necesario. En la declaración de herederos se redacta la situación del fallecido con toda la documentación, y libro de familia, y se declaran herederos a las personas que por ley les corresponda. Este documento notarial no tendrá validez hasta pasados 20 días desde su realización.
  • En séptimo lugar, necesitaremos realizar una escritura de Adjudicación de Herencia. En este documento notarial, describiremos todos los bienes que ha dejado el causante, incluidos sus cuentas, coches planes de pensiones etc…es, en este momento, en el que se realiza la adjudicación del bien inmueble que luego tendremos que vender. Esta escritura tiene que venir acompañada del certificado de defunción, últimas voluntades, testamento, o en su defecto declaración de herederos, impuesto de sucesiones, y plusvalía.
  • Y por último, para poder vender el bien inmueble necesitaremos que se inscriba en el registro de la propiedad la adjudicación de herencia.

 

Si necesitas ayuda, no dudes en llamarme, tengo una amplia experiencia en la gestión de herencias.

 

 

 

Alquiler Seguro, Gestión Integral del Alquiler en Gijón

/en /por

En tiempos convulsos como los que estamos viviendo, en los que no hay oferta de pisos de alquiler de vivienda habitual, y la demanda ha subido, hemos decidido reinventarnos y dar servicios nuevos. Desde la pandemia, momento en el cual cambiaron muchas normas en cuanto a familias vulnerables como inquilinos que se vieron con dificultades para pagar la rentas, hemos sufrido un sin fin de normativas en las que se endurecen los criterios para poder desahuciar a inquilinos que no pagan la renta. Esto unido a la última Ley de Vivienda de mayo de 2023, hace que muchos propietarios se retraigan en alquilar su vivienda habitual, por miedo a que no puedan cobrar las rentas y no puedas expulsar de sus viviendas a aquellas personas que impaguen la renta. Muchos de ellos deciden destinar sus viviendas vacías a viviendas de uso turístico.

Con este panorama, se me ocurrió dar servicio y ofrecer a los propietarios seguridad.

 

¿En qué consiste el servicio de alquiler seguro de Agencia Domingo?

Se trata de que el propietario deposite en nosotros la confianza del alquiler de su vivienda, se despreocupe y que nosotros nos ocupemos de todo. Y además le garantizaremos nosotros la renta pagándole en su cuenta el importe del alquiler todos los meses sin necesidad de que contrate ningún seguro de impago. Os enumero los servicios que damos:

  • Publicidad y selección del inquilino.
  • Comprobación de solvencia.
  • Presentación del candidato.
  • Formalización del contrato.
  • Cambios de titularidad de suministros individualizados.
  • Gestionaremos el mejor seguro del hogar
  • Atención de consultas generales durante el alquiler.
  • Asesoramiento en la actualización de la renta.
  • Asistencia en la finalización del alquiler, hasta entrega de llaves.
  • Tramitación devolución del depósito de FIANZA.
  • Gestión de la Limpieza general básica del inmueble al inicio o finalización del alquiler.
  • Interlocución directa con el inquilino.
  • Atención ante Incidencias durante el arrendamiento.
  • Gestión de Profesionales y solución de incidencias.
  • Representación suplida de la mandante ante terceros (opcional coste no incluido).
  • COBRO DE RENTA GARANTIZADO SIN LIMITES DE TIEMPO Y SIN CARENCIAS.

 

¿A quién va dirigido nuestro servicio de gestión integral?, a aquellos que:

  • Quieren la máxima rentabilidad sin complicarse.
  • Viven fuera de Asturias y no pueden ocuparse.
  • Tienen dudas sobre como escoger al mejor inquilino.
  • No disponen de tiempo extra y no quieren estar pendiente de inquilinos.
  • Prefieren dedicar su tiempo libre a la familia, amigos, trabajo…
  • Prefieren que sea un profesional el que se ocupe.
  • No quieren atender a incidencias, arreglos, limpiezas, seguros.

 

¿Cuánto cuesta nuestro servicio de gestión integral garantizado?

Con motivo de la nueva Ley de Vivienda, el propietario tiene que hacer frente a los honorarios de la inmobiliaria por la gestión del alquiler, y se corresponde con un mes de renta mas el IVA. Si vemos todos los servicios que ofrecemos creo que el importe de los honorarios se justifica con las gestiones realizadas, desde el marketing, hasta la selección del mejor inquilino, redacción del contrato, etc…

Para el caso de que un propietario quiera que nos ocupemos de la gestión integral y le garanticemos la renta todos los meses, le pediremos un 10% más IVA de la renta mensual.

Con este servicio esperamos ayudar a poner en alquiler aquellas viviendas vacías, que muchos propietarios no se atreven a poner en renta porque tienen miedo a esos impagos o gestiones con los inquilinos. Hay un gran cantidad de propietarios que viven fuera, por lo que no pueden atender las llamadas y arreglos que necesita la vivienda, y sin embargo nosotros les podemos dar esta ayuda.

 

No dudes en contactar conmigo para que te oriente con la gestión del alquiler de tu inmueble.

 

Vender en poco tiempo y al mejor precio, ¿cómo?

/en /por

El quid de la cuestión es la persona. 

Dedico tiempo a la captación, no todo el mundo lo hace, muchos se apuran en captar con solo una llamada y suben el inmueble a los portales más conocidos, con fotos hechas con el móvil. El error de esta profesión está precisamente en el inicio de nuestro trabajo, captar una vivienda es ir más allá. No se trata de inmuebles, se trata de personas. Todo cambia, cuando empiezas a involucrarte.
La gente está harta de inmobiliarios, busca profesionales que les ayude. Lo que diferencia a un inmobiliario de otro, es la actitud y las acciones de marketing que desarrolle.


Cuando hablas por primera vez con un propietario, tomas un café, o lo ves en el despacho,  y le dedicas un tiempo para escucharle, te cuenta realmente cuales son sus motivaciones reales de venta. Ahí es donde te das cuenta que todas las ventas tienen una historia, y eso es lo verdaderamente importante de nuestro trabajo.


Me encanta escuchar, saber la historia de cada inmueble. Esto hace que llegues al interior de la motivación de venta. Y así, es más fácil también fijar el precio de inicio de comercialización.


Lo siguiente es explicarles lo que vas a hacer por ellos. Esta es la famosa teoría del pavo real, que le escuché a Tito Beltrán, tienes que ser un pavo real, desplegar todas tus artes, tienes que gustar e impresionar a ese propietario, con todo lo que puedes hacer por él.
Luego está el marketing, hay que disponer de la mejor estrategia y medios gráficos, para presentar ese inmueble en el mercado.
Después de hacer una buena valoración, toca hacer que el inmueble luzca. Las últimas ventas de este mes, eran inmuebles antiguos procedentes de herencias, con muebles antiguos. Lo primero fue sacarlo todo, nuestra empresa de limpieza, quitó todos los muebles, limpió, y pintó. Esto llevó dos semanas.
Se realizaron fotos profesionales y utilicé la cámara 3D, Matterport. Se publicaron en las primeras posiciones en lugares destacados, y a los tres días ya tenía el primer interesado en comprar en precio. Sin ninguna rebaja.


Se trata de dar el valor que se merecen las viviendas, para venderlas en el menor plazo de tiempo, pero al mayor precio real de mercado.


Estas son algunas de las razones, por las que la gente dice que me contrata para vender sus viviendas:

  • Tiempo.
  • Comodidad.
  • Seguridad.
  • Tranquilidad .
  • Conocimiento (me encargo de los contratos).
  • Gestionar las visitas.
  • Marketing, fotos y publicidad.
  • Conocimiento, tecnología.
  • Negociación con compradores, experiencia.
  • Rentabilidad.
  • No tienen que tratar con terceros.
  • Los servicios que realizo a los compradores.
  • La valoración del inmueble.
  • Búsqueda de financiación a los compradores.
  • Seguimiento de compradores.
  • Por seguridad, no recibir extraños ni desconocidos.

Si no estás seguro de cómo comenzar con la venta de tu inmueble, no dudes en contactar conmigo o con mi equipo.

Nuevo Cálculo de Plusvalía Municipal en Asturias

/en /por

La reciente sentencia del Tribunal constitucional de 26/10/2021 ha anulado el método utilizado para el cálculo de la plusvalía municipal. Esto no significa, como mucha gente me preguntó, que la plusvalía desaparece, sino que se aprueba un nuevo método para calcular la cuota a pagar por el contribuyente.

 

Fórmulas para el cálculo del impuesto de plusvalía municipal:

En el RDL 26/2021 se establecen dos métodos para calcular la base imponible de plusvalía municipal, el interesado podrá escoger la que quiera. Por lo que deberemos de hacer el cálculo de dos maneras, y luego mirar que es lo que más compensa:

  • Fórmula objetiva: La primera fórmula es prácticamente igual a la que teníamos, consiste en multiplicar el valor catastral del suelo por un coeficiente. Lo que se diferencia a la fórmula anterior es que se establecen unos coeficientes máximos en función de los años de tenencia del bien.

 

Valor Catastral del Suelo x Coeficiente = Base Imponible.

Esto implica que para las ventas que se hacen en menos de un año desde que se compra el bien inmueble, y por las que antes no se pagaba plusvalía, ahora si la pagarán. Y sin embargo para las ventas que tienen mucho plazo desde que se compran, el porcentaje se reduce un poco….

 

  • Fórmula por la ganancia real: La segunda fórmula va a depender de la ganancia que  se obtiene si se vende un inmueble. Habrá que coger el precio de escritura de venta, que figura en el documento notarial, y restar del precio de compra que figure en la escritura de compra (no se pueden sumar los gastos de compra), si hay ganancia real, se pagará plusvalía sino pues quedará exento.

Para calcular la base imponible: Valor de Transmisión – Valor de Adquisición x Porcentaje de Valor Catastral (valor catastral del suelo/valor catastral total) = Base Imponible.

 

Cálculo de lo que hay que pagar de plusvalía, tipo de gravamen:
Una vez calculada la base imponible, se coge la de menor valor y se multiplica por un coeficiente, que actualmente está calculado en un 30 %. y así obtenemos la cuota a pagar.

 

Compraventas exentas de plusvalía:
Aquellas compraventas realizadas entre 26 de octubre y 10 de noviembre de 2021, están exentas de plusvalía municipal.

 

Cuando tienes que pagar plusvalía municipal:
Cuando vendas, dones o heredes un bien inmueble.

 

Quien tiene que pagar la plusvalía municipal:
El sujeto pasivo es el vendedor de un bien, el donatario de una donación o la persona que herede en una herencia un bien inmueble.

 

Te calculamos tu plusvalía municipal en Asturias: [wpforms id=»2194″]