Traspaso Local ¿Pueden subirme la renta?

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La nueva Ley de Arrendamientos urbanos de 1994, cambia el concepto de traspaso, por “cesión de negocio”.
Lo primero que tenemos que mirar es el contrato de alquiler. El Artículo 32 de la Ley de arrendamientos urbanos, permite la cesión de negocio, salvo que se diga lo contrario en el contrato de arrendamiento. Si no se dice nada, entendemos que hay derecho de cesión, por lo que es conveniente dejar muy claro en el contrato si se permite o no el traspaso o cesión del contrato.

En el caso de que no se diga nada, o bien se permita el traspaso explícitamente, hay una serie de normas que debemos tener en cuenta:

 

  1. El propietario tiene derecho a subir la renta. Podrá subir lo que se haya pactado en el contrato, si no se dice nada tiene derecho a subir la renta un 20% según el artículo 32.2 de la LAU. El importe de la subida de la renta debe ser satisfecho por el nuevo inquilino desde el mismo mes que se haya producido la cesión del local de negocio.

Si no se paga la renta actualizada, el dueño puede iniciar un JUICIO DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA.

 

  1. El propietario puede cobrar un porcentaje del importe del traspaso. Este derecho no es incompatible con lo anterior. Es decir, el propietario puede subir la renta y cobrar un porcentaje sobre la cantidad entregada como traspaso según las siguientes reglas:

  • Primero prevalece lo que las partes hayan pactado.
  • Si no pactaron nada, habrá que mirar según el año de construcción del inmueble. Si es antes de 1936, se cobra un 30% sobre la cantidad del traspaso. Si fue entre el 1936 y 1942, un 20%. Y todo lo que sea posterior al 1942, se entregará un 10% al propietario de la cantidad del traspaso.
  • Si el arrendatario que lo sea por traspaso, traspasa a su vez antes de transcurrir tres años desde la fecha del otorgamiento de la escritura pública de su traspaso, los porcentajes señalados en el apartado anterior se incrementarán en un 50%.

Como siempre os digo, si al leerlo necesitáis cualquier explicación, aquí estoy para resolver todas vuestras dudas.

Aquí podéis ver algunos de los locales que tenemos en traspaso:

VIVIENDAS GREEN. HIPOTECAS VERDES.

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La financiación de la vivienda juega un papel muy importante en el mercado inmobiliario español. El 60% de las operaciones de compraventa llevan hipoteca. Aparecen ahora productos financieros que dan mejores condiciones a las viviendas eficientes o a aquellas viviendas que se reformarán y se mejorarán en un 30% el ahorro energético.

La nueva Ley de crédito inmobiliario en 2019 recoge por primera vez la mención a las hipotecas verdes en un texto legislativo, si bien es verdad que deja la definición a nuevos proyectos de ley.

A nivel europeo existe la Eemap (energy efficent mortgage action plan), un plan proyectado por la Unión europea  y que cuenta con la participación de 94 entidades europeas, 37 entidades de ellas financieras, que se han propuesto estandarizar y normalizar el uso de este tipo de financiación por parte de los usuarios.

Las hipotecas verdes, son las que mejoran sus condiciones a aquellas viviendas eficientes o bien a las reformas para conseguir esa eficiencia.  Actualmente el 42% de las viviendas son E, y el 32% G, sin embargo, según la Unión europea una vivienda eficiente es aquella que tiene certificación A o B. Pero, se acepta por los bancos a aquellas viviendas que mejoren en un 30% el ahorro energético.

Hay, por tanto, dos tipos de hipotecas verdes:

  1. Hipoteca verde para adquisición de vivienda energéticamente eficiente (A o B). Este tipo de viviendas suponen solo un 1% de nuestras viviendas en España. Pero las nuevas construcciones  exigen que a finales de 2020 sean eficientes. Por lo que a corto plazo esta hipoteca puede ser un referente.
  2. Hipoteca verde para la mejora de la eficiencia energética de una vivienda. En este caso,la hipoteca permite al comprador adquirir y reformar la vivienda a que adquiere mejorando su consumo energético. Como Mínimo deberá mejorar un 30% el consumo KW/hora de la vivienda.

¿Que ventajas objetivas tiene el contratar una hipoteca verde?

  • Menor tipo de interés.
  • Mejora del porcentaje de financiación.
  • Reducción de la comisión de apertura.

¿Quieres saber más sobre las hipotecas verdes? Te lo explico en la Agencia Domingo.

 

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VIVIENDAS EFICIENTES. Cosas que puedes hacer para tener una vivienda GREEN

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Lo ideal sería que un profesional te haga un inspección preliminar, para saber que problemas tiene la vivienda y que podemos mejorar para ahorrar energía y no contaminar el medio ambiente. 

El experto revisará:

  • La envolvente del edificio.
  • Los conductos.
  • Componentes del sistema de climatización.
  • Los eletrodomésticos.
  • La iluminación.
  • Indicadores de humedad.
  • Corrientes de aire puntos fríos y calientes.
  • Revisión de facturas.

Pero hay cosas básicas que tú mismo puedes hacer para mejorar la eficiencia energética en tu casa, yo te propongo las siguientes:

  1. Inslalar burletes impermeabilizantes  en puertas y ventanas.
  2. Sellar las fugas de aire en la envolvente del edificio.
  3. Sellar los bordes de las ventanas y su perímetro.
  4. Instalar un termostato programable.
  5. Instalar cortinas térmicas para la retención y bloqueo de calor.
  6. Cambiar los filtros de aire del horno.
  7. Sellar los conductos de calefacción.
  8. Instalar toldos en las ventanas.
  9. cambiar las bombillas actuales por bombillas LED.
  10. Instalar luces solares en el jardín.
  11. Instalar sensores de movimiento o temporizadores de iluminación.
  12. Colocar un tendedero para secar la ropa fuera de casa.
  13. Hacer un seguimiento del uso energético de la vivienda con una aplicación de supervisión.
  14. Limpiar las bobinas del refrigerador.
  15. Reparar los grifos que goteen.
  16. Instalar grifos y cabezales de ducha bajo flujo.
  17. Instalar una envoltura alrededor del calentador de agua y las tuberías.

Y tú?? Eres GREEN??

VIVIENDAS EFICIENTES ¿Qué es una vivienda green?

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Como sabéis hace unas semanas me fui a Madrid a hacer un curso CRS, y obtener una nueva designación, GREEN. Así la llaman en EEUU, refiriéndose a aquellos agentes inmobiliarios que tienen los conocimientos necesarios para asesorar a sus clientes en el uso de los recursos.

Lo primero que tenemos que saber es qué es una  VIVIENDA EFICIENTE EN EL USO DE LOS RECURSOS.

Puede tener gran variedad de nombres, vivienda ecológica, de alto rendimiento, inteligente, entre otros. Pero coloquialmente hace referencia a aquellas viviendas que ahorran dinero en costes operativos, haciendo un uso más económico de los recursos: agua y energía. Y que así proporcionan un entorno de vida más cómodo y saludable para sus habitantes.

También puede referirse a incluir en la construcción de viviendas materiales  de baja energía incorporada procedentes de fuentes sostenibles.

¿Por qué optar por una vivienda eficiente?

  1. Demandas y concienciar a los clientes, nuestro día a día suma un montón de mensajes de responsabilidad medioambiental, como por ejemplo la destrucción de la selva amazónica. Esto hace que cada día estemos mas concienciados  con el medio ambiente.
  2. Normas gubernamentales. Los gobiernos exigen cada vez mas que cumplamos con una serie de normas, y esto hace que compradores y vendedores sean responsables en cumplir esas normas.
  3. Cambios en las normas de construcción. Con en muevo código técnico de edificación son muchas las normas que han cambiado, para que nos den licencia de construcción debemos de cumplir con todas las exigencias medioambientales.
  4. Incentivos. Existen subvenciones importantes a nivel estatal y municipal, para aquellas reformas que hacen que el ahorro de energía sea lo primordial en las rehabilitaciones, por ejemplo la rehabilitación de fachadas en Asturias tiene subvenciones muy importantes, que hacen que las comunidades de vecinos se animen a rehabilitar.
  5. Certificado energético de viviendas. Es obligatorio para alquilar y vender, estar en posesión del certificado energético. Y ya son muchos compradores que antes de pasar un oferta revisan el certificado para saber qué letra tiene, si es más o menos eficiente.
  6. Valores y estilos de vida. Son cada vez más los propietarios que se preocupan por ahorrar en energía y cuidar del medio ambiente y por eso a la hora de reformar su casa se preocupan por poner una buena caldera o aislar bien para no tener humedades o condensaciones.
  7. Acontecimientos en las vidas de las personas. Por ejemplo cuando nace un hijo, quieres que tu vivienda sea mas saludable, ya no se trata de ti, sino de la vida de tu hijo.

¿Y tú? ¿Eres GREEN?