Cómo inscribir una casa construida sin licencia en Asturias

Imagínate que tienes una casa sobre suelo urbano o rústico y no la tienes inscrita en el Registro de la Propiedad ni escriturada ante notario. Esto puede ser por dos razones:

1. La hiciste con licencia y con todos los permisos, pero no la llevaste a escriturar al notario ni hiciste una escritura de obra nueva.

2. La hiciste sin licencia.

En el primer caso, puedes hacer una escritura de obra nueva y final de obra con licencia, pero necesitarás la coordinación con el Catastro, las georreferencias, el certificado de fin de obra del arquitecto, la cédula de ocupación del Ayuntamiento y, en algunos casos, el seguro decenal.
Como obtener este papeleo años después es complicado, lo habitual es acudir a una escritura de obra nueva por antigüedad.

En el segundo caso, no queda otra opción: hay que hacer una escritura de obra nueva por antigüedad.

OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD

Lo más importante es comprobar y certificar que el inmueble tiene una antigüedad de más de 4 años.
Ese es el plazo de prescripción en Asturias, tras el cual no pueden derribar la edificación.
En Andalucía son 6 años y en la Comunidad Valenciana 15, aunque en zonas de costa no existe plazo de prescripción.

La antigüedad puede certificarse por:

• certificación catastral,

• acta notarial,

• certificación del Ayuntamiento,

• o certificado de un técnico (la más habitual).

También es necesario obtener la georreferenciación y la validez gráfica catastral, que prepara un técnico (por ejemplo, un arquitecto).
Con esta documentación, se acude al notario, quien redactará una escritura de obra nueva por antigüedad que deberán firmar todos los propietarios.

Habrá que pagar al notario, al registro y a Hacienda.
El impuesto es del 1,2 % del valor declarado de la construcción.
Por ejemplo, si el valor es de 200.000 €, se pagarían unos 2.400 € de impuesto, 2.000 € al notario y 800 € al registro.

El Registro inscribirá la construcción, pero hay un paso importante: comunica al Ayuntamiento la nueva edificación, y este puede declararla fuera de ordenación.
Esto ocurre cuando no se ha construido conforme al Plan de Ordenación Urbana, por ejemplo:

• si está en suelo no edificable,

• si no respeta los retranqueos mínimos (4 metros en Asturias),

• o si excede la volumetría permitida.

Si se declara fuera de ordenación, no podrán derribarla si ha pasado el plazo de prescripción, que en Asturias suele ser de 4 años (salvo en suelos de costas).
Sin embargo, solo se podrán hacer obras de mantenimiento y conservación, nunca ampliaciones ni reformas.

Por todo esto, es fundamental informar al comprador si vais a vender una vivienda que se inscribe por antigüedad, ya que podría quedar fuera de ordenación.

Si tenéis este problema en Asturias, cuento con servicio técnico para gestionar todo el proceso y me ocupo personalmente de cada caso.
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