¿Tengo que pagar plusvalía si he perdido dinero con la venta de mi inmueble?

Esta pregunta es muy común en mis clientes vendedores. La primera de las cuestiones que se plantean siempre es: ¿qué gastos tengo si vendo una propiedad?. Porque no solo es importante hacer una valoración de mercado del bien, sino saber qué gastos tengo después de vender. Uno de estos gastos es la plusvalía. Pero ¿qué es exactamente la plusvalía y cómo se calcula?. A mí me gusta explicarlo con lápiz y papel en el despacho y luego los clientes se marchan con ello apuntado. Aquí os hago un resumen corto.

Hay dos plusvalías cuando vendes una propiedad, (la gente normalmente las confunde o piensa que es una sola), pero realmente son dos, os explico:

1. Plusvalía municipal. Como el propio nombre indica, es del Ayuntamiento correspondiente a donde se vende la propiedad. Por ejemplo, un piso en Gijón se pagaría en el Ayuntamiento de Gijón. El plazo para pagar esta plusvalía es de 30 días desde que se escritura si es por autoliquidación, o 30 días desde que se manda la liquidación por carta al cliente si no existe autoliquidación. Por ejemplo, en el Ayuntamiento de Gijón es por liquidación: solo nos exigen comunicar la venta al Ayuntamiento y este es el que luego la gira al domicilio del dueño. ¿Cómo se calcula? Hay dos métodos: el objetivo y el real. En todo caso, el Ayuntamiento aplica el más favorable al cliente.
   

   ¿Tengo que pagar si tuve pérdida?, si el precio de la escritura de compra es superior al precio de venta, y por lo tanto hay perdida real según escritura, NO SE PAGA PLUSVALÍA. Es importante justificarlo mandando al Ayuntamiento las escrituras.

    

2. Plusvalía en la declaración de la renta. Esta plusvalía se paga al Estado español y se declara en el IRPF del año siguiente a la venta (también conocida como ganancia patrimonial). Por eso es muy importante guardar todas las facturas y escrituras para el año siguiente (yo les doy una carpeta a mis clientes con todo archivado para que lo tengan todo junto para el año siguiente, y si no, se lo guardo yo aquí escaneado).
   

   ¿Tengo que pagar plusvalía si tuve pérdida? Si el precio de la escritura de compra es superior al precio de venta, NO TIENES QUE PAGAR PLUSVALÍA. Pero incluso si el precio de compra es inferior al de venta, quizás tampoco tengas que pagar en la declaración de la renta por plusvalía. Imagínate que compras en 120.000 € y vendes en 125.000 € (aparentemente hay plusvalía), pero si sumo a 120.000 los gastos, 12.000 € de comprar aproximadamente (120.000 + 12.000 = 132.000 €), y a 125.000 € le resto honorarios de la agencia, 3.000 € (125.000 € – 3.000 € = 122.000 €), tengo pérdida, y por lo tanto no pagaré nada. En este caso, sí pagarías plusvalía del Ayuntamiento de Gijón, pero no en la declaración de la renta.
   

    

   No penséis que es un tema fácil, os lo he puesto muy resumido y no he entrado en fórmulas…

   Cualquier duda, ¡escribidme!