¿Tu finca tiene más metros que en la escritura? Así se soluciona en Asturias

En Asturias hay muchas fincas y casas alrededor de los núcleos urbanos; incluso muchas se califican como rústicas, pero son edificables porque se encuentran dentro de un núcleo rural, y muchas se pueden incluso parcelar.

Y por ello tenemos mucho trabajo, porque la mayoría de las parcelas no tienen bien inscritas las medidas. La realidad física no coincide con el Catastro ni con la escritura. Es verdad que el Catastro, de un tiempo hacia aquí, ha intentado coordinar la realidad física y, con drones, ha medido conforme a lindes. Por eso encontramos, sobre todo en los núcleos urbanos, alguna parcela que coincide con el Catastro. La cosa se complica en áreas rústicas, donde las fincas no están deslindadas o bien no tienen cierres.

Para tener una medida real de la parcela, lo primero es contratar un informe topográfico.

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• Si esta medida real coincide con la superficie catastral, tenemos tres caminos:

1️⃣ Que la medida real conforme al topográfico y al Catastro sea inferior al 5 % de la superficie registral. En este caso, basta con mencionar tal extremo en la escritura, y el registrador lo inscribirá.

2️⃣ Que la diferencia sea inferior al 10 % de la superficie registral. En este caso, solo necesitamos incorporar la certificación catastral.

3️⃣ Que la diferencia sea superior al 10 % de la superficie registral. En este caso, debemos acudir al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

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• Si la medida real no coincide con la catastral, debemos coordinar primero el Catastro, y nos regiremos por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

  Yo suelo realizar este procedimiento en la notaría: se hace una escritura de rectificación de cabida y se solicita al Catastro la modificación de la base gráfica catastral. Se necesita un informe topográfico, el informe de validación gráfica catastral positivo y sus georreferencias.

  El notario tiene la obligación de notificar a los colindantes de la finca. Se les envía una comunicación por burofax y disponen de 20 días para manifestar si están de acuerdo o no. Pueden considerarse afectados, sobre todo cuando los lindes no están cerrados y existen discrepancias.

  Si esto sucede, hay que tener cuidado, porque será necesario llegar a un acuerdo con el colindante para poder inscribir nuestra medición, o bien acudir a un deslinde, que puede acabar en el juzgado. Si nadie se opone, la notaría lo remite al Catastro, y este cambia automáticamente la base gráfica para que coincida con la medida real.

  A continuación, se lleva al Registro de la Propiedad. Así, ya tendremos la misma superficie en los tres sitios: Catastro, escritura y Registro de la Propiedad.

Si necesitáis ayuda, no dudéis en escribirme, estaré encantada de ayudaros.