Imagínate que tienes una casa sobre suelo urbano o rústico y no la tienes inscrita en el Registro de la Propiedad ni escriturada ante notario. Esto puede ser por dos razones:
-
La hiciste con licencia y con todos los permisos, pero no la llevaste a escriturar al notario ni hiciste una escritura de obra nueva.
-
La hiciste sin licencia.
En el primer caso, puedes hacer una escritura de obra nueva y final de obra con licencia, pero necesitarás la coordinación con el Catastro, las georreferencias, el certificado de fin de obra del arquitecto, la cédula de ocupación del Ayuntamiento y, en algunos casos, el seguro decenal.
Como obtener este papeleo años después es complicado, lo habitual es acudir a una escritura de obra nueva por antigüedad.
En el segundo caso, no queda otra opción: hay que hacer una escritura de obra nueva por antigüedad.
OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD
Lo más importante es comprobar y certificar que el inmueble tiene una antigüedad de más de 4 años.
Ese es el plazo de prescripción en Asturias, tras el cual no pueden derribar la edificación.
En Andalucía son 6 años y en la Comunidad Valenciana 15, aunque en zonas de costa no existe plazo de prescripción.
La antigüedad puede certificarse por:
También es necesario obtener la georreferenciación y la validez gráfica catastral, que prepara un técnico (por ejemplo, un arquitecto).
Con esta documentación, se acude al notario, quien redactará una escritura de obra nueva por antigüedad que deberán firmar todos los propietarios.
Habrá que pagar al notario, al registro y a Hacienda.
El impuesto es del 1,2 % del valor declarado de la construcción.
Por ejemplo, si el valor es de 200.000 €, se pagarían unos 2.400 € de impuesto, 2.000 € al notario y 800 € al registro.
El Registro inscribirá la construcción, pero hay un paso importante: comunica al Ayuntamiento la nueva edificación, y este puede declararla fuera de ordenación.
Esto ocurre cuando no se ha construido conforme al Plan de Ordenación Urbana, por ejemplo:
-
si está en suelo no edificable,
-
si no respeta los retranqueos mínimos (4 metros en Asturias),
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o si excede la volumetría permitida.
Si se declara fuera de ordenación, no podrán derribarla si ha pasado el plazo de prescripción, que en Asturias suele ser de 4 años (salvo en suelos de costas).
Sin embargo, solo se podrán hacer obras de mantenimiento y conservación, nunca ampliaciones ni reformas.
Por todo esto, es fundamental informar al comprador si vais a vender una vivienda que se inscribe por antigüedad, ya que podría quedar fuera de ordenación.
Si tenéis este problema en Asturias, cuento con servicio técnico para gestionar todo el proceso y me ocupo personalmente de cada caso.
📞 Llámame.
Cómo inscribir una casa construida sin licencia en Asturias
Imagínate que tienes una casa sobre suelo urbano o rústico y no la tienes inscrita en el Registro de la Propiedad ni escriturada ante notario. Esto puede ser por dos razones:
La hiciste con licencia y con todos los permisos, pero no la llevaste a escriturar al notario ni hiciste una escritura de obra nueva.
La hiciste sin licencia.
En el primer caso, puedes hacer una escritura de obra nueva y final de obra con licencia, pero necesitarás la coordinación con el Catastro, las georreferencias, el certificado de fin de obra del arquitecto, la cédula de ocupación del Ayuntamiento y, en algunos casos, el seguro decenal.
Como obtener este papeleo años después es complicado, lo habitual es acudir a una escritura de obra nueva por antigüedad.
En el segundo caso, no queda otra opción: hay que hacer una escritura de obra nueva por antigüedad.
OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD
Lo más importante es comprobar y certificar que el inmueble tiene una antigüedad de más de 4 años.
Ese es el plazo de prescripción en Asturias, tras el cual no pueden derribar la edificación.
En Andalucía son 6 años y en la Comunidad Valenciana 15, aunque en zonas de costa no existe plazo de prescripción.
La antigüedad puede certificarse por:
certificación catastral,
acta notarial,
certificación del Ayuntamiento,
o certificado de un técnico (la más habitual).
También es necesario obtener la georreferenciación y la validez gráfica catastral, que prepara un técnico (por ejemplo, un arquitecto).
Con esta documentación, se acude al notario, quien redactará una escritura de obra nueva por antigüedad que deberán firmar todos los propietarios.
Habrá que pagar al notario, al registro y a Hacienda.
El impuesto es del 1,2 % del valor declarado de la construcción.
Por ejemplo, si el valor es de 200.000 €, se pagarían unos 2.400 € de impuesto, 2.000 € al notario y 800 € al registro.
El Registro inscribirá la construcción, pero hay un paso importante: comunica al Ayuntamiento la nueva edificación, y este puede declararla fuera de ordenación.
Esto ocurre cuando no se ha construido conforme al Plan de Ordenación Urbana, por ejemplo:
si está en suelo no edificable,
si no respeta los retranqueos mínimos (4 metros en Asturias),
o si excede la volumetría permitida.
Si se declara fuera de ordenación, no podrán derribarla si ha pasado el plazo de prescripción, que en Asturias suele ser de 4 años (salvo en suelos de costas).
Sin embargo, solo se podrán hacer obras de mantenimiento y conservación, nunca ampliaciones ni reformas.
Por todo esto, es fundamental informar al comprador si vais a vender una vivienda que se inscribe por antigüedad, ya que podría quedar fuera de ordenación.
Si tenéis este problema en Asturias, cuento con servicio técnico para gestionar todo el proceso y me ocupo personalmente de cada caso.
📞 Llámame.
Guía completa para alquilar tu piso en Gijón: todo lo que necesitas saber
Si estás pensando en poner en alquiler una vivienda en Asturias, te doy una serie de ideas para ayudarte a alquilarla más rápido y sin complicaciones:
1. Identificar a TODOS los propietarios.
Si es una herencia, por ejemplo, no vale con que uno solo decida alquilar y firme el contrato; se necesita la firma de todos los herederos. Si es un matrimonio, deben firmar ambos cónyuges.
2. Tener a mano la escritura o el título de adquisición de la vivienda.
Se necesita para comprobar e identificar a todos los propietarios, así como los datos de la descripción del inmueble: metros construidos, útiles, terrazas, linderos, etc.
3. Disponer de la referencia catastral.
Puedes obtenerla en el recibo del IBI. Es importante incluirla en el contrato para identificar correctamente la vivienda.
4. Preparar la casa para alquilar.
Es fundamental para evitar desacuerdos con el futuro inquilino. La vivienda debe estar en perfecto estado de habitabilidad: pintar, reparar humedades, revisar electrodomésticos… Si algo se estropea después, será difícil saber si ya estaba en mal estado.
5. Contar con el certificado energético.
Es obligatorio por ley disponer del certificado de eficiencia energética visado por el Principado de Asturias.
6. Tener a mano las facturas de luz, agua, gas, saneamiento y basuras.
Deben estar al día para poder cambiar los suministros de titular y número de cuenta cuando entre un nuevo inquilino. Si hay servicios centrales, habrá que decidir si la comunidad se incluye en la renta.
7. Conocer el importe de la comunidad.
Puedes optar por pagarla tú como propietario o que la pague el inquilino. Mi consejo: inclúyela en la renta. Así te aseguras de que se paga y evitas sorpresas con deudas difíciles de reclamar.
8. Escoger un buen inquilino.
Hoy en día no es fácil. Es recomendable pedir nóminas, contrato de trabajo y declaración de la renta. La renta mensual no debería superar un tercio de sus ingresos. También puedes pedir un buen avalista que responda en caso de impago.
9. Contratar un buen seguro del hogar.
Es fundamental tener un seguro básico y comunicar a la compañía que el piso se alquilará.
10. Hacer un seguro de impago.
Si quieres alquilar con todas las garantías, este seguro te protege ante rentas impagadas y posibles actos vandálicos.
Si lo necesitas, en Gijón dispongo del mejor servicio de gestión integral garantizada.
¡Llámame y te explico!
He vendido mi casa: ¿cuándo entrego las llaves?
Esta entrada de blog parece, en sí misma, un poco obvia, pensaréis… Sin embargo, he pensado en ponerlo por aquí porque ya han sido varias las personas que se plantean entregar las llaves de un inmueble antes de tiempo… y la verdad, no lo aconsejo.
¿Qué pasa si un comprador firma con un vendedor un contrato privado de compraventa y no entrega la cantidad total de la venta? Muchas personas son capaces de entregar las llaves y la posesión sin haberse producido la entrega de la totalidad del precio. Yo no lo aconsejo. Si así se pacta por alguna circunstancia, tenéis que saber que existen muchos riesgos. No es la primera vez que un comprador da 6.000 € de arras, el vendedor le deja las llaves y, a posteriori, el comprador no hace efectiva la compra. Y lo que tienes entonces es un okupa en casa.
La entrega de llaves debe realizarse en el momento de la escritura pública de compraventa en notaría, que es cuando se hace efectivo el pago total del precio y se transmite la posesión del inmueble.
Se podría pactar unos días de precario después de la escritura, para que el vendedor pueda hacer la mudanza y entregar las llaves más tarde; esto siempre pactado en escritura pública.
Si se hace un contrato de arras previo a la escritura, por mucho dinero que se entregue en concepto de arras, no aconsejo entregar las llaves. Puede haber consecuencias negativas. Por ejemplo, el comprador entra en la vivienda, deja un grifo abierto o un cigarrillo encendido y causa desperfectos, y como no es el propietario el causante, sino el precarista, el seguro puede no responder. También puede ocurrir que el comprador entre en la casa y no se encuentre a gusto —quizá no tiene la luz que esperaba o hay ruidos— y utilice esto para echarse atrás, no firmar la escritura y no pagar el precio.
¿Puede un menor de edad, vender un inmueble?
Un menor de edad carece de capacidad de obrar y, por lo tanto, no puede vender una propiedad. La capacidad de obrar debe complementarse con una autorización judicial; no basta con que los padres que ostentan la patria potestad decidan por su hijo la venta de un inmueble, salvo que tenga 16 años o más.
Las tasaciones de estos inmuebles se solicitan a peritos expertos independientes, para justificar que se está vendiendo por un valor real de mercado. En todo caso, se dará autorización judicial para vender siempre y cuando se realice por ese precio.
Os recuerdo que soy perito judicial inmobiliario y, si se necesita una tasación a estos efectos, normalmente nos la piden a nosotros.
Aprovecha a donar un piso a un hijo, impuesto reducido de donaciones en Asturias
Cuantas veces escuchamos que un padre quiere entregar un piso a un hijo en vida. Sin embargo, se echan atrás al ver los impuestos que tienen que pagar…
El impuesto de sucesiones y donaciones en Asturias es de los más altos del país.
El impuesto de donaciones va por tramos. Antes de la reforma de 2024, los tramos y los porcentajes eran los siguientes:
Ya veis lo caro que puede salir donarle un piso a un hijo…
Sin embargo, con la ley 4/2023, de 29 de diciembre, de presupuestos, se cambia la regulación tributaria autonómica, y se modifican los tramos del impuesto de donaciones, quedando así:
Por lo tanto, si la donación es a favor de un hijo, ascendiente, descendiente, o adoptados, y hasta 150.000 €, el impuesto baja al 2%, siempre y cuando el donatario no tenga un patrimonio superior a 402.678 €.
Si necesitáis ayuda, no dudéis en escribirme, estaré encantada de ayudaros.
Mi inquilino se va: ¿qué documento tenemos que firmar?
Cuando tenéis vuestro inmueble alquilado y el inquilino os comunica que se marcha, lo primero que debéis saber es que debe hacerlo con un mínimo de un mes de antelación. Así suele figurar en los contratos, tanto de vivienda como de local comercial. Si sois vosotros quienes le comunicáis que tiene que irse, la cosa se complica, sobre todo si se trata de vivienda habitual. Normalmente, no podéis echar al inquilino hasta pasados 5 años de contrato según la ley, y tendréis que avisar con 4 meses de antelación.
De todas formas, hoy me gustaría hablaros de qué hacer si se va el inquilino. Os lo resumo en varios puntos:
Si necesitáis ayuda con el contrato de rescisión, escribidme.
¿Cómo calcular el valor del usufructo al vender la nuda propiedad y seguir viviendo en tu casa?
Últimamente, está muy de moda esta opción. La gente mayor carece de ingresos para irse a una residencia o para que la cuiden en casa. A veces están incluso solos, no tienen herederos, y se encuentran con pensiones muy pequeñas que no llegan para asumir los gastos de la comunidad o derramas.
Vender la nuda propiedad es la mejor de las posibilidades, porque les permite mantener el usufructo para toda la vida hasta el fallecimiento. Esto se inscribe en el Registro de la Propiedad, y el usufructuario vive tranquilo en su vivienda de toda la vida, sin agobios.
Una de las cosas que tenéis que tener en cuenta es que esta fórmula es buena y apropiada para personas mayores de 75 años. En personas con menor edad, vender la nuda propiedad no suele tener éxito porque es mucho tiempo esperando a obtener la vivienda, hasta el fallecimiento del usufructuario, y los valores de esas nudas propiedades salen muy bajos y no suelen compensar.
Una pregunta frecuente es qué valor tiene el usufructo, ¿cómo puedo valorar un piso y luego sacar lo que vale la nuda propiedad? Yo os voy a plantear dos fórmulas: la legal y la que podemos sacar por capitalización de rentas.
En todo caso:
Valor de la nuda propiedad = valor en pleno dominio – usufructo
Valor del pleno dominio = nuda propiedad + usufructo
Hay que acudir a notaría, comprar la nuda propiedad y se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad. Acordaos de que esto lleva impuesto: el 8% del valor de la nuda propiedad por transmisiones patrimoniales.
Si tenéis cualquier duda podéis consultarme y os asesoraré en vuestro caso concreto.
¿Puedo vender mi propiedad si tengo hipoteca? ¿Cómo la cancelo?
Lo más normal es que, cuando vendas tu propiedad, tengas una hipoteca sobre el inmueble. ¿Puedo vender con esa carga? Por supuesto que sí. Tener hipoteca no significa que no puedas vender.
Incluso con embargos se puede vender una propiedad. Que existan cargas sobre el inmueble no impide la venta. Todo lo contrario: necesitas vender para poder cancelarlas. Lo primero que debes comprobar es que el precio de venta cubra la deuda. Por ejemplo: si vendo en 100.000 € pero tengo pendiente una hipoteca de 120.000 €, en este caso no podría vender, salvo que aporte 20.000 € de mi bolsillo para cancelar.
En el caso de las hipotecas, se pueden cancelar fácilmente, aunque requieren un proceso:
¿A que es fácil? Y si no, escríbeme, ¡yo te ayudo!
¿Quién elige notario en una compraventa en Asturias? ¿El comprador o el vendedor?
Buena pregunta de examen: ¿quién elige notaría en la compraventa?
Me acuerdo cuando empecé a trabajar hace 22 años, que muchos promotores exigían que se escriturase en la notaría que ellos querían, no admitiendo al notario que quería el comprador. Lo hacían por comodidad, por tener todas las compras en el mismo sitio. Pero ¿esto qué os parece? A mí me parecía extraño, la verdad, porque quien paga las escrituras es el comprador. Pero así pasó durante mucho tiempo.
Sin embargo, deciros que la elección del notario es pactable: se puede pactar entre las partes, siempre y cuando sea razonable. Por ejemplo, un notario del lugar donde se vende el inmueble o el del domicilio de las partes. Sin embargo, a falta de acuerdo, el notario es elegido por quien pague los honorarios de la notaría o la mayor parte de los aranceles notariales. Como normalmente es el comprador el que paga estos gastos, es el comprador el que elige.
Pero, ¿qué gastos paga cada parte? Según el artículo 1455 CC:
En Asturias, sin embargo, nos regimos por la costumbre del lugar, y lo que dice es que los gastos de la compraventa sean todos del comprador, a excepción de la plusvalía que es del vendedor. Por lo que en nuestro caso, la notaria la elige el comprador porque es el que paga los honorarios totales de las escrituras.
En todo caso, en el resto de España deberemos atenernos a las normas del lugar y, si no hay acuerdo, nos regiremos siempre por la ley (artículo 1455 CC).
Es muy importante reflejar este hecho en los contratos de arras y compraventa, porque como es algo pactable, si nada decimos nos atenemos a lo establecido en la ley, y eso puede perjudicar a las partes, sobre todo al vendedor, que vendría obligado a pagar según ley casi todos los honorarios notariales.
¿Qué es el derecho de precario en una compraventa?
Cuando habláis de precario, ¿qué se os viene a la cabeza? Seguramente os suene a algo inestable o inseguro…
En el ámbito del derecho inmobiliario quiere decir Ocupar una vivienda sin título suficiente, o sin pagar nada por ella.
En el ámbito del alquiler, también existe esta nomenclatura cuando se encuentra una persona disfrutando en precario de la vivienda sin contrato de alquiler y sin pagar.
Sin embargo, en el ámbito de la compraventa lo utilizamos mucho para salvar ciertas situaciones, os cuento:
Supongo que se os ha dado en alguna ocasión aquel vendedor que, para salir de una casa, necesita comprar otra y hacer una mudanza. Sin embargo, necesita el dinero de la venta de la primera para comprar otra. Es decir, son dos ventas hiladas. Nosotros, en la Agencia Domingo, intentamos ayudar a la gente a salvar estas situaciones complicadas. ¿Cómo lo hacemos? Pues pactamos desde el primer momento un derecho de precario para el vendedor que vende su casa y que necesita seguir viviendo en ella hasta que compra la siguiente y haga una mudanza. A esto lo llamamos la CLÁUSULA DEL PRECARIO.
¿Cómo lo hacemos? Pues establecemos en el contrato de arras que el comprador deberá escriturar y pagar la vivienda, pero no podrá disfrutar de ella hasta pasados unos días, que son los que necesita el vendedor para comprar otra vivienda y hacer una mudanza. Normalmente, son plazos cortos, una semana como máximo, para que al vendedor le dé tiempo a escriturar la nueva y hacer el traslado de sus muebles. Esta cláusula es legal y también se traslada a la escritura de compraventa con el notario.
En todo caso, tiene que ser algo pactado desde un inicio. No puede ser que se lo plantees al comprador tarde, porque quizás él también necesite la casa para el momento de la escritura.
No puede ponerse un precario por otra circunstancia. Tiene que vigilarse muy bien que sea por una causa justificada, porque en todo caso siempre hay riesgo. Todo el mundo piensa en la ocupación ilegal y ¿cómo vas a pagar una casa y que no te den las llaves? Tiene todo el sentido. Sin embargo, deciros que en mis 22 años de trabajo he firmado muchos precarios y nunca, nunca un vendedor se ha quedado en una casa ilegalmente. Las cosas salen bien cuando se vigilan y tienen un sentido.
Si tenéis dudas, ¡escribidme!