Esta pregunta es muy común en mis clientes vendedores. La primera de las cuestiones que se plantean siempre es: ¿qué gastos tengo si vendo una propiedad?. Porque no solo es importante hacer una valoración de mercado del bien, sino saber qué gastos tengo después de vender. Uno de estos gastos es la plusvalía. Pero ¿qué es exactamente la plusvalía y cómo se calcula?. A mí me gusta explicarlo con lápiz y papel en el despacho y luego los clientes se marchan con ello apuntado. Aquí os hago un resumen corto.

Hay dos plusvalías cuando vendes una propiedad, (la gente normalmente las confunde o piensa que es una sola), pero realmente son dos, os explico:

1. Plusvalía municipal. Como el propio nombre indica, es del Ayuntamiento correspondiente a donde se vende la propiedad. Por ejemplo, un piso en Gijón se pagaría en el Ayuntamiento de Gijón. El plazo para pagar esta plusvalía es de 30 días desde que se escritura si es por autoliquidación, o 30 días desde que se manda la liquidación por carta al cliente si no existe autoliquidación. Por ejemplo, en el Ayuntamiento de Gijón es por liquidación: solo nos exigen comunicar la venta al Ayuntamiento y este es el que luego la gira al domicilio del dueño. ¿Cómo se calcula? Hay dos métodos: el objetivo y el real. En todo caso, el Ayuntamiento aplica el más favorable al cliente.
   

   ¿Tengo que pagar si tuve pérdida?, si el precio de la escritura de compra es superior al precio de venta, y por lo tanto hay perdida real según escritura, NO SE PAGA PLUSVALÍA. Es importante justificarlo mandando al Ayuntamiento las escrituras.

    

2. Plusvalía en la declaración de la renta. Esta plusvalía se paga al Estado español y se declara en el IRPF del año siguiente a la venta (también conocida como ganancia patrimonial). Por eso es muy importante guardar todas las facturas y escrituras para el año siguiente (yo les doy una carpeta a mis clientes con todo archivado para que lo tengan todo junto para el año siguiente, y si no, se lo guardo yo aquí escaneado).
   

   ¿Tengo que pagar plusvalía si tuve pérdida? Si el precio de la escritura de compra es superior al precio de venta, NO TIENES QUE PAGAR PLUSVALÍA. Pero incluso si el precio de compra es inferior al de venta, quizás tampoco tengas que pagar en la declaración de la renta por plusvalía. Imagínate que compras en 120.000 € y vendes en 125.000 € (aparentemente hay plusvalía), pero si sumo a 120.000 los gastos, 12.000 € de comprar aproximadamente (120.000 + 12.000 = 132.000 €), y a 125.000 € le resto honorarios de la agencia, 3.000 € (125.000 € – 3.000 € = 122.000 €), tengo pérdida, y por lo tanto no pagaré nada. En este caso, sí pagarías plusvalía del Ayuntamiento de Gijón, pero no en la declaración de la renta.
   

    

   No penséis que es un tema fácil, os lo he puesto muy resumido y no he entrado en fórmulas…

   Cualquier duda, ¡escribidme!

Hoy nos toca hablar de las «12 medidas del Gobierno» en materia de vivienda. Os voy a valorar una a una, con mi perspectiva personal, ¿qué os parece?:

1. Transferencia de viviendas y suelo a la nueva Empresa Pública de Vivienda. La Administración General del Estado (AGE) ha transferido más de 3.300 viviendas y casi dos millones de metros cuadrados de suelo residencial para construir viviendas sociales de alquiler asequible destinadas a personas jóvenes. También se incorporarán 13.000 viviendas de la SAREB de forma inmediata, durante el primer semestre de 2025, y otras 17.000 más, progresivamente.  Me parece una buena medida, pero muy a largo plazo. Me explico: la ciudadanía necesita medidas actuales que se puedan aplicar ya. Esta medida implica mayor construcción de viviendas destinadas al alquiler asequible, vivienda pública, pero de nada sirve a tan largo plazo y no resuelve el problema. Las viviendas de la SAREB llevan anunciándose desde hace tres años y todavía no hemos visto ni una en alquiler asequible. Además, la mayoría necesitan reformas y no están en condiciones de ser alquiladas.
2. La recién creada Empresa Pública de Vivienda tendrá prioridad en la compra de viviendas y suelos, con carácter supletorio respecto al derecho de las CCAA. Esta medida quiere decir que el estado comprará viviendas antes que las CCAA, ¿con qué dinero? ¿Serán viviendas de VPO?. No me queda claro a qué viviendas se refiere, ¿quizás a viviendas de particulares?.
3. Se blinda la vivienda protegida del Estado, garantizando por ley que toda la vivienda construida por el Estado mantenga indefinidamente su titularidad pública. En Asturias concretamente la vivienda protegida está bajo las normas de la CCAA, se encuentra protegida bajo decretos de VPA y VPO, y normalmente son por un plazo de tiempo, y se pueden descalificar. Esta medida supongo que se hace para que esas viviendas sigan siendo de proteccion oficial toda la vida y queden bajo la mano del estado. Me parece correcto, pero será necesario regularlo con normas y decretos, no es una medida a corto plazo que solucione para nada el problema actual del alquiler.
4. Lanzamiento de un nuevo PERTE para la innovación y modernización de la construcción industrializada y modular en España, para construir casas en menos tiempo, con menos costes y mayor sostenibilidad ambiental. Se desarrollará en la provincia de Valencia para contribuir a la reconstrucción del tejido económico tras la DANA. Se desarrollará en la provincia de Valencia para contribuir a la reconstrucción del tejido económico tras la DANA. Lo veo correcto como solución para agilizar los plazos de construcción, sobre todo para el propio Gobierno, que quiere crear una Empresa Pública de Vivienda. Tendrán que implementar medidas más rápidas que las actuales. Esto también evidencia lo difícil que lo tienen las empresas constructoras hoy en día, con plazos largos y burocracia. Crear un plan para modernizar la construcción me parece correcto, pero también llevará tiempo. ¿Será como un nuevo código técnico? Principalmente creo que beneficia al Gobierno para construir más barato y rápido, aunque también repercutirá en la ciudadanía, al facilitar un acceso más rápido a viviendas asequibles.
5. Creación de un sistema de garantías públicas que protegerán tanto a los propietarios como a los inquilinos que participen en alquiler asequible para movilizar viviendas vacías. Asegurará al propietario el cobro de la renta de alquiler y al inquilino una mayor oferta a precio asequible y equidad en el acceso. Estará en funcionamiento este año y se empezará aplicando a los propietarios que alquilen a menores de 35 años. Este sistema ya se ha implementado con éxito en Francia. ¿En qué consisten exactamente estas garantías? Esta medida es la que todos estamos esperando: mayores garantías para los propietarios. Pero, ¿qué significa «alquiler asequible»? Parece que solo tendrán garantías aquellos que alquilen fuera de precios de mercado. También choca con la Ley de Vivienda de mayo de 2023, que paraliza desahucios y protege al inquilino vulnerable. ¿Qué pasará cuando un inquilino se declare vulnerable y no se le pueda desahuciar? ¿Correrá el Gobierno con los gastos?
6. Creación de un nuevo programa de rehabilitación de viviendas vacías destinadas al alquiler asequible. Se otorgarán ayudas a aquellas personas que reformen un piso para ponerlo en alquiler asequible durante al menos cinco años. Esta medida me parece estupenda. Es más, yo iría más allá: deberían reducir el impuesto de transmisiones patrimoniales del 8% a quienes compren para alquilar vivienda habitual. Así evitarían destinar esas viviendas al uso turístico. Pero volvemos al término «alquiler asequible»: ¿qué significa? ¿Los que no pongan la renta que el Gobierno quiere no tendrán ayudas a la rehabilitación?
7. Proposición al Congreso de la aprobación de una exención fiscal del 100% del IRPF para propietarios que alquilen su vivienda según el Índice de Precios de Referencia publicado por el Ministerio de Vivienda, sin necesidad de que estas se encuentren en zonas declaradas tensionadas. Me parece una buena medida, pero volvemos a los precios de referencia que dice están publicados en la página del MV. Estos precios se publicaron en su momento para aplicar solamente en las zonas que se declararan tensionadas. Desde mayo de 2023, no se han declarado zonas tensionadas en ninguna CCAA salvo en Cataluña. Esto da buena cuenta de que los gobiernos municipales y provinciales no lo ven como solución. NO se ha llegado a aplicar nada de lo que se establecía en cuanto a zonas tensionadas en la Ley de 2023. Es una vergüenza que se regulen por leyes y decretos cuestiones que luego se dejen en manos de las CCAA, y que al final no entren en vigor. Trabajo perdido, y más aún psicosis entre la población. Para lo único que sirvió fue para que los propietarios sacaran del mercado sus pisos y cogieran miedo a alquilar. Lo dicho: ¿dónde están los índices de referencia? He entrado ahora en la página y no funciona.
8. En el ámbito de la regulación, también se planteará al Congreso que las viviendas turísticas sean consideradas un negocio y pasen a tributar como una actividad económica, incluyendo la aplicación del IVA en aquellas zonas donde haya dificultades en el acceso a la vivienda o saturación turística. Me parece bien esta medida, sin más. Hay muchas viviendas de uso turístico en Asturias que podrían dedicarse a vivienda habitual, y conozco a muchos propietarios que estarían contentísimos de dedicarlo a alquiler de vivienda de larga duración, pero si no lo hacen no es porque sacan más dinero de alquiler turístico (por lo menos en Asturias), sino porque tienen miedo al alquiler por las medidas que ha sacado el Gobierno: el no poder echar a un inquilino que no te paga, el no poder hacer nada si un inquilino se declara vulnerable (ganando 1.800 € o por tener hijos), o mismamente que se proteja al inquilino antes que al propietario en el juzgado. La medida buena sería acortar los plazos de desahucio, dar poder a los jueces y juzgados para que puedan más rápidamente atender a las demandas de desahucio por falta de pago, o bien crear una empresa de arbitraje para la salida o búsqueda de otra vivienda social a aquellos inquilinos que no paguen.
9.  Se condicionarán las ventajas fiscales de las SOCIMIS a la promoción de vivienda en alquiler asequible. ¿Pero qué ventajas fiscales? Dice que se condicionarán… ¿pero de qué ventajas se está hablando? Que yo sepa no entiendo qué ventaja fiscal tiene una SOCIMI que se dedica a la construcción y promoción de viviendas. Hay que concretar.
10. Limitación a la compra de vivienda por parte de extracomunitariosno residentes. Se incrementará hasta el 100% el gravamen fiscal que deben pagar los no europeos que no residan en España cuando compran una casa en el país, priorizando que las viviendas disponibles sean para los residentes. No entiendo cómo van a hacer esto, es totalmente discriminatorio: ciudadanos europeos sí, ciudadanos no europeos no… Por otro lado, se ha comprobado que los no comunitarios suponen un porcentaje muy pequeño de la compra de vivienda en España. Esta es una medida que más bien asusta. A los que más afecta es a los ingleses. Supongo que igual tiene más sentido en zonas como Palma de Mallorca, pero desde luego en Asturias no soluciona el problema. Y también creo que la mayoría las compran como segunda residencia, no ayuda al problema del alquiler tampoco. Únicamente puede ayudar a un tema de precios en aquellas zonas concretas donde los ingleses compren.
11. Endurecimiento de la regulación que persigue el fraude en los alquileres de temporada y creación de un fondo para que gobiernos autonómicos y municipales refuercen las inspecciones de viviendas turísticas ilegales y otros usos fraudulentos de la vivienda. Me parece muy bien, pero lo primero de todo deberíamos saber qué diferencia hay entre alquiler de temporada y alquiler turístico. Los alquileres de temporada, recordemos, están regulados por la LAU y pueden realizarse y, claro que sí, deben declararse. Estoy de acuerdo en que se persiga eso, pero en primer lugar, entonces deberíamos tener un registro público de alquileres en Asturias. A fecha de hoy no existe, no hay control, ni se saben precios medios ni se puede revisar lo que se declara. Por lo que yo empezaría por crear en todas las CCAA un registro de alquileres que nos permita tener datos y un mayor control en los alquileres de vivienda habitual.
12. Nuevo Plan de Estatal de Vivienda, para su entrada en vigor en 2026. Aumentará los programas de ayuda hoy vigentes para el alquiler y la compra de la primera vivienda y prestará una especial atención a las personas mayores, los jóvenes, las personas con discapacidad y a aquellas que residen en zonas tensionadas. Me parece una medida política totalmente. No lo veo aplicable cuando en 7 años de mandato no se ha hecho nada, más que regular a golpe de decreto medidas incoherentes que lo único que han provocado ha sido la falta de oferta de alquiler de vivienda habitual. ¿Qué pasa? ¿Ahora van a crear programas de ayuda? ¿Y por qué no se ha hecho ya?

Todos sabemos la importancia de esta ley, especialmente en un momento en el que la inseguridad jurídica está llevando a muchos propietarios a preferir dejar sus viviendas vacías antes que arriesgarse a alquilarlas. El revuelo con la nueva Ley Antiokupas se debe a que introduce una norma que permite desalojar a los okupas en un plazo máximo de 15 días. Sin embargo, esto no tiene nada que ver con los inquilinos que no pagan.

Es fundamental diferenciar entre:

• Inquilinos morosos («inqui-okupas»): Quienes no pagan el alquiler. Para ellos, el procedimiento sigue siendo el mismo: el desahucio regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que tiene en cuenta la vulnerabilidad del inquilino. Estos desahucios están paralizados hasta el 31 de diciembre del presente año.
• Okupas: Personas que ocupan una vivienda sin contrato. Esta ley está enfocada exclusivamente en ellos.

¿Qué modifica la Ley Antiokupas?
El Consejo de Ministros aprobó cambios en la Ley de Enjuiciamiento Criminal y en dos artículos del Código Penal:

• Artículo 202: Endurece las penas por allanamiento de morada.
• Artículo 245: Incrementa las sanciones por usurpación violenta.

Además, introduce un procedimiento abreviado para estos delitos:

• Desalojo exprés en menos de 24 horas.
• Juicio en un plazo máximo de 15 días.
  También, se aumentan las sanciones en casos de violencia o intimidación y se permite a las comunidades de propietarios iniciar acciones legales contra okupas que afecten la convivencia.

¿Qué es usurpación y qué es allanamiento?
La ley diferencia:

• Usurpación: Entrar en una vivienda deshabitada.
• Allanamiento: Ocupar una vivienda habitada.

Por eso, se modifican los dos artículos mencionados del Código Penal, adaptando las penas a cada caso.

¿Qué sucede si los okupas son vulnerables?
Si un okupa es considerado vulnerable (por ejemplo, una mujer con hijos), los servicios sociales deben evaluar su situación. Si determinan su vulnerabilidad, el desahucio podría paralizarse según lo establecido en la Ley de Vivienda. Sin embargo, no está claro cómo la vulnerabilidad afectará al desalojo exprés o a los juicios rápidos, generando un posible conflicto entre ambas normas.

La Ley de Vivienda define la vulnerabilidad considerando factores económicos y personales, lo que genera incertidumbre sobre cómo se aplicarán esta ley y la Ley Antiokupas de manera conjunta.

Criterios para determinar la vulnerabilidad económica:
El tribunal podrá valorar si los gastos de vivienda (alquiler y suministros como electricidad, gas, agua y telecomunicaciones) superan el 30 % de los ingresos de la unidad familiar, siempre que dichos ingresos no alcancen los siguientes límites:

a) Tres veces el IPREM mensual (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
b) Este límite se incrementa:

• En 0,3 veces el IPREM por cada hijo a cargo.
• En 0,35 veces el IPREM por cada hijo si se trata de una familia monoparental o si el hijo tiene una discapacidad igual o superior al 33 %.
  c) 0,2 veces el IPREM adicionales por cada persona mayor de 65 años o en situación de dependencia a cargo.
  d) Si algún miembro de la unidad familiar tiene una discapacidad igual o superior al 33 %, dependencia o una enfermedad que impida de forma permanente realizar una actividad laboral, el límite inicial se amplía hasta cinco veces el IPREM, con los incrementos por hijos correspondientes.

Criterios para determinar la vulnerabilidad social:
El tribunal también podrá considerar situaciones como:

• La presencia de personas dependientes en la vivienda, conforme a lo establecido en la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal.
• Víctimas de violencia de género.
• Personas menores de edad en el núcleo familiar.

Estos criterios de vulnerabilidad, aunque detallados, podrían entrar en conflicto con los procedimientos acelerados de desalojo establecidos por la Ley Antiokupas, dificultando su aplicación uniforme.

¿Qué sigue ahora?
La ley está actualmente en el Senado, donde se espera que sea aprobada sin cambios gracias a la mayoría absoluta del PP. Su entrada en vigor se prevé en un corto plazo.