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¿Hay que pagar plusvalía municipal cuando tienes pérdida patrimonial?

La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento sobre el valor de los terrenos, lo cobran los Ayuntamientos cuando hay una cesión de un bien inmueble, ya sea por compraventa, donación o herencia. En el caso de las compraventas el obligado tributario es el vendedor, pero en donaciones y herencias, quien recibe el bien inmueble es quien debe pagar el impuesto. Está regulado en el decreto 2/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de haciendas locales, en sus artículos 104 a 110. Este impuesto directo grava el incremento de valor que para la administración han tenido los terrenos durante un periodo de tiempo, que puede ir desde la compra  hasta el momento de la venta de un inmueble. Pero claro, las dudas han surgido cuando se han dado situaciones de bajadas de valor en las compraventas, todos hemos tenido infinidad de clientes que han tenido que vender sus viviendas por un precio más bajo del que lo compraron.

Este es el caso de una clienta nuestra, que había comprado su vivienda en el año 2000 por 150.000€, había invertido gastos y reforma por un total de 180.000€, y en el año 2018 tiene que vender su vivienda por 120.000€. Hemos conseguido que el Ayuntamiento se allane y le devuelva las cantidades abonadas por plusvalía, con nuestro departamento de asesoramiento judicial y con mi pericial.

El Tribunal Constitucional en una sentencia 59/2017, declara la nulidad de alguno de los artículos 107.1, 107.2a) i el 110.4 del RD 2/2004 de 5 de Marzo, porque no se puede someter a tributación cuando no hay aumento del valor de los terrenos. Posteriormente el Tribunal Supremo en una sentencia de 1163/2018 de nueve de julio, delimita las situaciones para solicitar al Ayuntamiento competente la inexistencia de plusvalía si no ha incrementado el valor de los terrenos.

La práctica, sin embargo, es que estas sentencias no se han traspuesto al ordenamiento jurídico y tenemos que ser los ciudadanos los que vayamos a los tribunales y justifiquemos que no hay aumento del valor de los terrenos. Esto solo lo podemos realizar con una tasación o pericial que justifique que en ese período de tiempo el valor del terreno no ha subido. Pero la cuestión es que el obligado tributario tiene que pagar la plusvalía y luego recurrirla, y esto hace que mucha gente bien por miedo, o bien por destinar fondos a contratar abogado y tasador, no quieran seguir adelante con la reclamación, y paguen la plusvalía.

¿Cómo puedo demostrar la pérdida de valor de los terrenos para reclamar la plusvalía?

La única manera de demostrar que no ha aumentado el valor del inmueble en el período de tiempo desde que se compró hasta que se vendió, es con una pericial o tasación fundamentada de un API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) o un arquitecto homologado como tasador oficial.

Yo como API hago este tipo de valoraciones. No son fáciles, porque no se trata de valorar el precio de venta de hoy, sino fundamentar que el valor del terreno en el momento de la compra no ha subido hasta el momento de la venta. Esto solo se puede hacer si posees testigos de solares en la zona en venta de aquellos tiempos y así compararlos con la fecha actual. Solo se puede redactar una tasación si tienes testigos para ello. Nosotros como empresa de más de 30 años poseemos testigos de ventas que nos pueden ayudar a realizar este tipo de valoraciones o informes de valoración.

Por otro lado, según el allanamiento del Ayuntamiento en la reclamación de nuestra clienta, la sentencia del TSJ de Asturias de 2019 refleja que basta con adjuntar  las escrituras de compraventa donde se justifique la pérdida.

 

¿Cuál es el proceso para la reclamación al Ayuntamiento de la plusvalía municipal?, ¿Qué plazo tengo para su reclamación?

Para empezar es muy importante tener en cuenta el plazo, y para ello debemos de saber primero cual es el procedimiento que tiene el Ayuntamiento para el pago de plusvalía. Si el Ayuntamiento liquida la plusvalía, sólo tenemos el plazo de un mes para su reclamación (Gijón cambió este criterio hace dos años…..), sin embargo, si es el contribuyente quien la autoliquida tiene 4 años para su reclamación.

Primero, hay que formular reclamación económico administrativa contra la liquidación. Como suelen desestimarla, el paso siguiente es presentar recurso contencioso administrativo. Hasta ahora, considerábamos necesario aportar informe pericial para acreditar la inexistencia de incremento de valor del suelo desde la fecha de compra a la de venta. Pero ahora, a la vista del allanamiento en el caso de nuestra clienta, parece que al Ayuntamiento le sirve con la aportación de las escrituras de compra y venta. Esa es la doctrina del TSJ, en la sentencia del 2019 que citan al allanarse. El valor consignado en las escrituras es un principio de prueba de que no ha habido incremento de valor, frente a los valores catastrales que consideraba el Ayuntamiento. Al aportar las escrituras, el TSJ considera que es la Administración la que tiene que probar el incremento de valor y con los valores catastrales no es suficiente.

¿Necesitas que te asesoremos con el impuesto de plusvalía municipal?

Katia Domingo tasadora oficial de inmuebles

Esta entrada de blog he decidido dedicarla a hablar un poco más de mí, y de un apartado que poca gente conoce. Como sabéis llevo en este mundo inmobiliario casi 20 años, soy licenciada en Derecho. Decidí ser API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) porque lo llevaba en la sangre, ya sabéis que mi padre lleva en esto toda la vida. Sin embargo, antes de continuar con el legado familiar, realicé los estudios necesarios para ser una buena profesional. A día de hoy, continúo con mi formación.

Para ser colegiada API cursé un máster de gestión y asesoramiento por la universidad de La Rioja. Posteriormente realicé el curso de perito judicial inmobiliario por el centro de estudios surge de Barcelona, y lo completé con el Postgrado en perito judicial inmobiliario por la Universidad Politécnica de Cataluña.

Soy API (Agentes de la propiedad inmobiliaria), lo que me permite estar legalmente habilitada con colegiación voluntaria, con titulación y formación adecuada para el ejercicio de sus funciones, procurando el cumplimiento de la legalidad en las transacciones inmobiliarias. Las garantías que puedo ofrecer por pertenecer a API, entre otras, son que tenemos los conocimientos y la experiencia necesaria que nos permite llevar a buen fin las operaciones en las que intervenimos.

Puedes llegar a ser perito inmobiliario si estudias arquitectura, arquitectura técnica o Agente de la Propiedad inmobiliaria.

Podemos hacer varios tipo de tasaciones oficiales :

  • Tasaciones para procedimientos de separaciones y divorcios, muchos abogados me llaman para proceder a la separación de bienes entre cónyuges.
  • Tasaciones para liquidar herencias. Particulares o albaceas, necesitan los valores de mercado, tanto para meter en el impuesto de sucesiones como para tener referencia en la división de herencia.
  • Tasaciones judiciales (Periciales). Estamos dentro una lista en los juzgados, en la que nos llaman para dirimir procedimientos judiciales, como división de cosa común, ejecución de títulos judiciales, liquidación de herencias, etc…
  • Tasaciones para hacienda, como perito tercero, en tasaciones periciales contradictorias.
  • Tasaciones en hipotecas entre particulares, es decir aquellas hipotecas o préstamos que se dan entre dos personas físicas, no hay banco de por medio.

Por lo tanto, mi profesión es de interés no sólo a aquellos particulares que quieran poner a la venta su inmueble, sino también a abogados y procuradores, juzgados y tribunales o administraciones públicas.

Para llevar a cabo una tasación oficial, deberemos investigar:

  1. Sobre la titularidad del bien, viendo posibles limitaciones del dominio, cargas y derechos reales, con la nota registral y catastral.
  2. Sobre el propio bien a tasar, su estado y conservación. Es importante la visita al inmueble, considero que no se puede hacer una tasación oficial sin ver el inmueble.

Una vez que tenemos los datos, debemos utilizar alguno de los tres métodos de valoración:

  1. Comparación de muestras de mercado, recogeremos testigos o inmuebles similares y los homogeneizamos.
  2. Coste de reposición o residual. Para construcciones y obras nuevas.
  3. Capitalización de rentas. Para aquellos inmuebles que están alquilados y ligados a una explotación económica, como sótanos con plazas de garaje, o pisos alquilados.

Gestionar  una agencia inmobiliaria se puede desarrollar con más o menos conocimiento. Mi gestión apuesta por una excelente cualificación para ofrecer los mejores servicios con las máximas  garantía

 

Si necesitas una valoración o tasación inmobiliaria oficial, no dudes en llamarme, estaré encantada de ayudarte.