¿Avalar a un hijo?

En mi trabajo muchas veces vivo situaciones que me resultan difíciles de comprender, sorprendentes y que no sé ni cómo arreglar.

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Hace unos meses vino por nuestra oficina una chica, se sentó en mi despacho un poco desesperada y agobiada por la situación que estaba viviendo. Con dos hijas y divorciada con un convenio regulador, que su marido no cumplía.


En un tiempo mejor (ya sabéis antes de la crisis) su marido y ella habían comprado una vivienda por un precio de 230.000 €. Se hipotecaron y pusieron a la madre de ésta de aval, para poder conseguir el 100% de la hipoteca.
En el momento que me visitó seguían debiendo 220.000 €, para que os hagáis una idea.
Su marido quedó en pagar la parte proporcional de la hipoteca, así como comunidad y gastos adheridos. Pero su ex estaba en el paro y todo sin pagar.


La cuestión es que el banco quiere ejecutar y se quieren llevar por delante el piso de su madre. Una señora mayor que solo tiene esa vivienda.
Pensé vamos a vender rápido el inmueble y cancelar lo antes posible. Al realizar la valoración, me di cuenta que el piso a día de hoy, tiene un valor de mercado de 130.000 €. Si, si, no os asustéis, una deuda de 220.000 euros y un valor de 130.000 € …


¿Qué hacemos?


Me propuse hablar con el banco, y buscar una solución. Gracias a la insistencia logré que el banco cancelara la deuda sobre la vivienda. Y que cada uno quedara con un préstamo personal de 50.000 euros.
De esta manera cada uno paga su deuda independientemente, sin que dependan el uno del otro. Se llevan mal, no tienen relación ninguna y por lo menos así cada uno podrá rehacer su vida.
Por otro lado, lo más importante era sacar a su madre de un marrón tan grande. Pensar que le podían quitar su casa, era algo que le quitaba el sueño.


Realmente fue una operación que estuvo encima de mi mesa tres meses, muy costosa, los bancos me pidieron mil papeles y cuando pensábamos que estaba todo para firmar, me volvieron a pedir más papeles…
Los compradores estuvieron a punto de echarse para atrás… Y no me extraña, fue mucho tiempo de espera. Pero ellos también fueron comprensivos y esperaron.

Final feliz y todos a notaría.


La vida es una lucha diaria, pero no hay que darse por vencido, ser positivo y pensar que va a salir es algo que suelo hacer. Buscar soluciones y más soluciones…

Alquiler: nueva normativa

Alquiler: Nueva normativa

El viernes nos levantamos con la noticia de la aprobación de un nuevo decreto Ley de medidas urgentes y de «absoluta necesidad» en materia de vivienda y alquiler, con el fin de paliar la «difícil» situación que se da en el mercado.

Este real decreto modifica cinco leyes: la de Ley de Arrendamientos Urbanos, la de Propiedad Horizontal, la de Enjuiciamiento Civil, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, quedamos sorprendidos porque no se prevé ninguna medida para intervenir los precios de mercado. En mi opinión, se queda corta y si lo que pretende es que los propietarios pongan sus pisos en alquiler y no se queden vacíos, con esta medida no creo que lo logren. Os voy a contra los cambios y luego opináis sobre si consiguen o no que los dueños tengan mayor protección.

Lo primero, amplían los años de alquiler ahora en vivienda habitual teníamos 3 años de prorroga obligatoria, es decir, no podías echar al inquilino durante ese plazo.  Pues bien, ahora subimos a 5 años. Y una vez terminado este plazo en vez de prórroga tácita de un año, pasamos a 3 años, si ninguna de las partes dice nada.

Estas medidas, en mi opinión, restringirán aún más el mercado de alquiler, ya que, a mayor duración del contrato, mayor protección vía precio requerirán los propietarios.

En segundo lugar, en cuanto a la fianza, se limitan las garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración, lo que limita la carga económica que genera al inquilino la firma de un nuevo contrato, a través de un aval o depósito bancario que se suma a la cuantía de la fianza. Otra limitación que en mi opinión perjudica al propietario, porque si yo alquilo una vivienda completamente amueblada con una inversión importante, ¿no podré pedir mayor fianza?.

En tercer lugar, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad o empresa).  

A través de una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se reforma el procedimiento de desahucio de vivienda, mejorando la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitando la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, los servicios sociales pueden interrumpir dicho desahucio en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de dos meses si se trata de una empresa. Si los dueños ya tenía miedo al procedimiento para echar al inquilino que no paga…con esta medida, ya me dirás…..

En el área de impuestos, se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, de manera que se reducen las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual. Me parece genial, pero he de decir que en Asturias nadie paga tal impuesto, nadie inscribe en el registro de la propiedad el contrato de arrendamiento, salvo que tenga realmente miedo por procedimiento de ejecución hipotecaria.

En mi opinión, son medidas que no consiguen animar a los propietarios a que alquilen sus viviendas vacías con mejores garantías, todo lo contrario, son favorecedoras ante todo a los inquilinos, que está muy bien, pero no nos podemos olvidar de que el mercado depende directamente de la oferta y sus precios, y lo que conseguiremos es que los precios suban, y que los inquilinos se vean con dificultades para acceder a la vivienda. No podemos crear normas que favorezcan a una de las partes dejando a la otra desfavorecida, son medidas completamente populistas, mucho de palabra sin pensar en el día a día. Vosotros, ¿que opináis?.

¿Sabes cómo calcular cuánto vale tu casa?

¿Sabes cómo calcular cuánto vale tu casa? Es uno de los principales problemas con los que nos encontramos a la hora de captar una vivienda para la venta, intentar llegar a un acuerdo con el propietario para establecer un precio de venta adecuado del inmueble. Es muy común que antes de decidir vender, los propietarios miren páginas como idealista o fotocasa, y vean todo lo que se vende en su zona, y cómo no, se fijan únicamente en aquello mas caro… piensan que su casa vale como esa propiedad… Un alto porcentaje siempre piensa que su vivienda es mejor que cualquiera de alrededor (en parte es normal que lo piensen, si compraron esa propiedad en su día es porque la veían mucho mejor que otras), y si alguien pide 150.000€ la mía vale 180.000€.

Es el caballo de batalla, sin duda. Sin embargo, nosotros tenemos varias herramientas a la hora de valorar y poner un precio de venta real a un inmueble. Lo primero que tenemos que saber es, que entendemos por Valor de Mercado, es el precio al que podría venderse el inmueble, entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la valoración.

El método que utilizamos los inmobiliarios es el de Comparación de Muestras de Mercado. Se obtiene a través de comparables, que son inmuebles considerados similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la Homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin. Es decir, no vale coger los testigos de la zona, sino que hay que utilizar una técnica que llamamos de Homogeneización de Testigos que es un procedimiento por el cual, se analizan las características del inmueble que se valora en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa unitario homogeneizada para aquél.

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria tenemos un programa específico de valoración. En el que si metemos el inmueble con su referencia catastral, nos saca automáticamente la ficha del inmueble con sus metros. Los testigos los podemos obtener de dos maneras:

  • Con nuestro CRM, sólo fijándonos en aquellos inmuebles vendidos. Yo considero que no puede ser testigo los inmuebles en venta…. Ahora mismo gracias a ASOCIAS, (Asociacion de inmobiliarias de Asturias) tenemos testigos vendidos en la zona de Gijón y Oviedo suficientes para poder valorar un inmueble en estas zonas.
  • Con el programa MVI. Hablamos de una aplicación que han creado en el Colegio de Registradores de España, y donde podemos ver todos los inmuebles vendidos en Notaría con sus precios de venta, metros y años de construcción. Esta herramienta es básica a la hora de establecer un precio de venta real.

Una vez obtenidos los testigos, tenemos que homogeneizarlos, porque no vale lo mismo, un piso primero que un cuarto, o una casa del año 1950 que una del año 2.000. El programa nos homogeneiza por:

Altura Ascensor Carac. edificio Calidad vivienda Conservación Vistas interior exterior Ajuste mercado Zona

Podremos así, sacar un precio medio de mercado. Lo multiplicaremos por los metros cuadrados de la vivienda y obtendremos el valor final de venta. Como orientación, os dejo este cuadro con los precios medios en Gijón y Oviedo, de nuestro crm por zonas. Pero no es para que saquemos conclusiones de cuanto vale mi casa, os aviso. Es necesario que me llaméis y valoremos vuestra casa en particular aplicando el método de homogeneización de los testigos.

Tabla de precio medio por m2 en Gijón

Tabla de precio medio por m2 en Oviedo

Katia con unos clientes

La recompensa de sus sonrisas

El pasado fin de semana acudí a Santander a un Congreso, tuve la oportunidad de conocer a Cipri Quintas. Me dijo algo que me llegó al corazón: «la verdadera felicidad es que te quieran«. Es algo que a mi me afecta mucho. Necesito sentir que los clientes nos quieren. Necesito ver sus caras cuando les resuelvo un problema, no hace falta el agradecimiento pero, si sus caras de felicidad y sus sonrisas.

Llevamos una vida cargada de estrés, todos los días salen problemas que tienes que resolver sobre la marcha, tomando decisiones para cerrar una operación. Por eso, cuando un particular me dice que vender es fácil, o que cobramos mucho por «enseñar» una casa, me pongo de los nervios, y pienso, «ojalá usted se sentara aquí y viviera mi día a día».

Suelo decir, que todas las ventas «tienen algo», con ello me refiero a que todas las operaciones cojean de algún sitio, cuando no es una herencia no inscrita, son unos metros que no coinciden con la realidad, o un valor catastral superior al precio de venta. Es muy difícil encontrar una compraventa en la que todo todo, esté correctamente inscrito, no tenga cargas, esté bien cuidado, o esté en un precio adecuado de mercado. Siempre adolece de algo, cuestión que tendrás que resolver, realizando un buen contrato, o redactando una buena oferta, y lidiando de buenas maneras, con mucha mucha paciencia, con las partes implicadas.

La operación de compraventa se inicia con el contrato de captación en exclusiva para encargar la venta y termina con la firma en la notaría de  la escritura de compraventa. Por lo tanto, durante ese plazo se inicia una relación con el cliente que pasa por muchas fases. El contacto muchas veces es diario, para comunicar al propietario que todo va correctamente. El cliente se convierte en amigo, y lo único que quieres es que esté contento.

Por lo tanto, por muchos problemas que tengas, por muchas adversidades que te toquen resolver, éste trabajo tiene algo muy bonito, y es la recompensa de sus sonrisas, en el momento que acabas el proceso, y les vendes su casa. Solamente por ese día merece la pena el esfuerzo. Yo acudo a notaría con todos los clientes que pasan por mi inmobiliaria. Suelo decir que soy afortunada, porque vivo ese momento perfecto.

Este fin de semana, Fernando Erviti decía, que «lo mas importante es la confianza, los clientes suelen preferir a los que se esfuerzan, se preocupan, se interesan por sus problemas, aunque no seamos eminencias; Claro que se valoran los conocimientos y la formación, pero se valora antes el compromiso, la ética del servicio al cliente». Es curioso, pero una de las cosas por las que más se queja la gente es «que no se les llama», que no les mantengan informados. Podrían protestar por una mala gestión, y sin embargo la mayor queja que siempre tenemos, es que no se les llama para informarles de como va la venta de su casa.

Si  queremos verles felices, y contentos, tenemos que mantenerlos informados de nuestro trabajo, hablarles del esfuerzo que hacemos en cada gestión y contarles cada proceso, para que puedan valorar nuestro trabajo. Necesitamos que exista una confianza plena, solo así lograremos el feeling con el cliente, sigo citando a Erviti: «no les importa lo que sabes, hasta que saben que les importas«.

 

 

Sobrinos que heredan

Sobrinos que heredan, ¿no pueden vender?

La pasada semana, tuve la oportunidad de captar en venta una vivienda, propiedad de dos personas, que habían heredado de su tío. Venían con la intención de vender en un plazo corto de tiempo, el impuesto que tenían que pagar, unos 6.000€ por cada uno, les obligaba a tener que poner a la venta el inmueble cuanto antes. Se trataba de un piso en el Muro, con vistas directas a la playa, muy goloso para los compradores, que podía tener una venta rápida.

El tío falleció en julio en Gijón, con testamento, por lo que, yo le tramitaré la adjudicación de herencia en la notaría y su inscripción posterior en el Registro de la Propiedad. Pero, lo que no sabían estos señores, es la limitación del artículo 28 de la ley hipotecaria:

”Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”

Consideramos herederos forzosos a los ascendientes, descendientes y cónyuge del causante. Por lo que, hermanos y sobrinos por ejemplo quedan fuera. Esto significa que la herencia no tiene efectos frente a terceros hasta pasados 2 años desde el fallecimiento del causante. Por lo tanto, muchos compradores no podrán comprar esta vivienda hasta pasado ese tiempo, porque se arriesgan a que aparezca un hijo no conocido, un cónyuge secreto, un testamento desconocido… que pueda quitar a esos sobrinos la herencia de esta vivienda.

Por otra parte, los bancos son muy estrictos con este tema, si un comprador quiere comprar esta vivienda y necesita hipoteca, lo va a tener muy difícil, por que el banco no les dará la financiación.

Puede haber soluciones, como poner una condición resolutoria, para le hipotético caso, en el que surja un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta. Pero, esa condición resolutoria también tiene un coste inscribirla en el registro de la propiedad, y muchas veces las partes no se ponen de acuerdo sobre quien tiene que pagarla.

Otra solución, que muchas veces planteamos en estos casos, es hacer una arrendamiento con opción de compra, en el que el comprador entregue unas cantidades que luego se descuentan en la compraventa futura una vez pasados dos años desde el fallecimiento.

Pero imaginemos que el comprador compra de buena fe, y antes de dos años surge otro heredero, ¿que pasaría?, en estos casos, hay mucha jurisprudencia que basándose en el artículo 32 de la ley hipotecaria, protege al comprador.

«Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero».

De todos modos, es importante que a la hora de comprar, te acompañes de un profesional, y que vigile por el bien de la operación  y de los intereses de las partes.