Mis 10 razones para ser agente inmobiliario

Hace 22 años, cuando terminé COU, y pensé en estudiar derecho, no lo hice con la intención de acabar trabajando en la inmobiliaria de mi padre.
Me gustaba la justicia, me encantaba estudiar, y pensé qué mejor carrera que ésa para mí… sin embargo, las circunstancias de la vida te llevan por otro camino, y hacen que acabes en sitios que nunca te imaginas.
Ser Agente Inmobiliario, y dirigir una Agencia inmobiliaria, no era lo que tenía pensado, pero os tengo que decir que ahora mismo, no hay profesión que me guste más. Tenía ya el ejemplo en casa, eso si es verdad, pero no se porque mi padre siempre quiso que estudiara y que intentara ser funcionaria…

Hoy, después de 14 años trabajando en esto, me gustaría daros mi visión de este negocio, y porque podéis escoger esta profesión. Mis 10 razones para ser agente inmobiliario:

1.- No te aburres. Es un trabajo muy dinámico, ningún día es igual al anterior. Entras cada día por la puerta, y no sabes lo que te espera, por muchos planes y agenda que tengas, siempre hay algo que te sorprende. Si no es un cliente nuevo que te viene a poner un inmueble a la venta, es una historia de vida de un comprador, que te cuenta el porqué quiere la vivienda.

2.- Conoces a mucha gente. La verdad que igual soy un poco cotilla. Pero me gusta conocer gente y conocer que historia hay detrás de esa persona. Yo les miro con atención, me encanta escucharles, ¿por qué venden? ¿por qué compran?, cada día es una aventura, una persona distinta que te cuenta sus motivaciones, sus ilusiones. Esto te permite tener muchos contactos.

3.- La gente confía en ti. Cuando tienes una buena formación y sabes de lo que hablas, las personas confían en tu persona. Para eso hay que aprender y mejorar día a día. No sólo los médicos tienen que estudiar toda su vida, nosotros debemos estar en continua formación, de esta manera logramos que las personas te den las llaves de su casa, que es el bien más privativo que podemos tener. Todo un lujo.

4.- Aplico mi formación legal. Un agente inmobiliario debe saber de normas, no solo enseñamos casas. También informamos de impuestos, hacemos contratos, preparamos escrituras notariales. Por ello, todo lo estudiado siempre tiene aplicación en este trabajo.

5.- La movilidad. Nunca tienes el culo sentado en la silla. Hay que moverse, salir, ver inmuebles, ir a la notaria, hacer prospección, coger el coche y visitar una zona distinta cada día. Un buen comercial inmobiliario no es el que esta sentado en una oficina. Es necesario ser muy comercial, conocer muchas viviendas y estar en la calle. A mi esto me encanta, no soportaría estar todo el día en el despacho.

6.- Mis ingresos. La realidad de este trabajo es que si te esfuerzas, tienes muy buenos contactos, y te mueves, tus ingresos pueden subir. Es decir, todo depende de ti. Es lo bueno de este empleo, nunca es un sueldo fijo, todos los meses cambia en función de lo realizado, pudiendo llegar a tener muy buenas nóminas en función de tu empeño.

7.- Independencia. Te permite tener tu propia agenda. Puedes organizarte, de tal manera que las tardes o medios días te queden libres. Aunque, siempre estás a expensas de tus clientes, eso sí. Pero la verdad es que no dependes de un horario concreto, ni de un jefe que te exija cumplirlo.

8. Marketing. No solo son contratos y leyes. Hay muchas cosas bonitas en éste trabajo. La fotografía, los vídeos, la imagen es muy importante. Dejar las casas espectaculares para que llamen la atención, ver reformas chulas que impresionan, diseñar carteles y anuncios para que la gente se fije en ti.

9.Tecnología. Te permite estar al día. El teléfono tiene que ser el mejor del mercado. El CRM (bases de datos) con el que trabajas tiene que ser de lo mejorcito. No puedes perderte con las redes sociales. Tienes que estar visible, y enseñar al cliente en todo momento que dispones de la última tecnología. Un inmobiliario que siga con las fichas de papel, no captará ninguna vivienda, ni venderá nada.

10. Ayuda. Y por último, lo más importante, la satisfacción de ayudar a la gente. Cuando acompañas a los clientes a la Notaría y salen contentos, con la sensación de que les has quitado un peso de encima, se te queda una cara de felicidad… ese día duermo mejor, me siento afortunada por contribuir y poner un granito de arena en su historia, eso es imprescindible. Porque levantarse todos los días de la cama, con ganas de ir a trabajar, es raro ¿verdad?, pues a mi no me cuesta nada. Ya sabes ¡¡HAZTE AGENTE INMOBILIARIO YA!!!.

¿Avalar a un hijo?

En mi trabajo muchas veces vivo situaciones que me resultan difíciles de comprender, sorprendentes y que no sé ni cómo arreglar.

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Hace unos meses vino por nuestra oficina una chica, se sentó en mi despacho un poco desesperada y agobiada por la situación que estaba viviendo. Con dos hijas y divorciada con un convenio regulador, que su marido no cumplía.


En un tiempo mejor (ya sabéis antes de la crisis) su marido y ella habían comprado una vivienda por un precio de 230.000 €. Se hipotecaron y pusieron a la madre de ésta de aval, para poder conseguir el 100% de la hipoteca.
En el momento que me visitó seguían debiendo 220.000 €, para que os hagáis una idea.
Su marido quedó en pagar la parte proporcional de la hipoteca, así como comunidad y gastos adheridos. Pero su ex estaba en el paro y todo sin pagar.


La cuestión es que el banco quiere ejecutar y se quieren llevar por delante el piso de su madre. Una señora mayor que solo tiene esa vivienda.
Pensé vamos a vender rápido el inmueble y cancelar lo antes posible. Al realizar la valoración, me di cuenta que el piso a día de hoy, tiene un valor de mercado de 130.000 €. Si, si, no os asustéis, una deuda de 220.000 euros y un valor de 130.000 € …


¿Qué hacemos?


Me propuse hablar con el banco, y buscar una solución. Gracias a la insistencia logré que el banco cancelara la deuda sobre la vivienda. Y que cada uno quedara con un préstamo personal de 50.000 euros.
De esta manera cada uno paga su deuda independientemente, sin que dependan el uno del otro. Se llevan mal, no tienen relación ninguna y por lo menos así cada uno podrá rehacer su vida.
Por otro lado, lo más importante era sacar a su madre de un marrón tan grande. Pensar que le podían quitar su casa, era algo que le quitaba el sueño.


Realmente fue una operación que estuvo encima de mi mesa tres meses, muy costosa, los bancos me pidieron mil papeles y cuando pensábamos que estaba todo para firmar, me volvieron a pedir más papeles…
Los compradores estuvieron a punto de echarse para atrás… Y no me extraña, fue mucho tiempo de espera. Pero ellos también fueron comprensivos y esperaron.

Final feliz y todos a notaría.


La vida es una lucha diaria, pero no hay que darse por vencido, ser positivo y pensar que va a salir es algo que suelo hacer. Buscar soluciones y más soluciones…

Alquiler: nueva normativa

Alquiler: Nueva normativa

El viernes nos levantamos con la noticia de la aprobación de un nuevo decreto Ley de medidas urgentes y de «absoluta necesidad» en materia de vivienda y alquiler, con el fin de paliar la «difícil» situación que se da en el mercado.

Este real decreto modifica cinco leyes: la de Ley de Arrendamientos Urbanos, la de Propiedad Horizontal, la de Enjuiciamiento Civil, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, quedamos sorprendidos porque no se prevé ninguna medida para intervenir los precios de mercado. En mi opinión, se queda corta y si lo que pretende es que los propietarios pongan sus pisos en alquiler y no se queden vacíos, con esta medida no creo que lo logren. Os voy a contra los cambios y luego opináis sobre si consiguen o no que los dueños tengan mayor protección.

Lo primero, amplían los años de alquiler ahora en vivienda habitual teníamos 3 años de prorroga obligatoria, es decir, no podías echar al inquilino durante ese plazo.  Pues bien, ahora subimos a 5 años. Y una vez terminado este plazo en vez de prórroga tácita de un año, pasamos a 3 años, si ninguna de las partes dice nada.

Estas medidas, en mi opinión, restringirán aún más el mercado de alquiler, ya que, a mayor duración del contrato, mayor protección vía precio requerirán los propietarios.

En segundo lugar, en cuanto a la fianza, se limitan las garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración, lo que limita la carga económica que genera al inquilino la firma de un nuevo contrato, a través de un aval o depósito bancario que se suma a la cuantía de la fianza. Otra limitación que en mi opinión perjudica al propietario, porque si yo alquilo una vivienda completamente amueblada con una inversión importante, ¿no podré pedir mayor fianza?.

En tercer lugar, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad o empresa).  

A través de una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se reforma el procedimiento de desahucio de vivienda, mejorando la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitando la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, los servicios sociales pueden interrumpir dicho desahucio en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de dos meses si se trata de una empresa. Si los dueños ya tenía miedo al procedimiento para echar al inquilino que no paga…con esta medida, ya me dirás…..

En el área de impuestos, se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, de manera que se reducen las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual. Me parece genial, pero he de decir que en Asturias nadie paga tal impuesto, nadie inscribe en el registro de la propiedad el contrato de arrendamiento, salvo que tenga realmente miedo por procedimiento de ejecución hipotecaria.

En mi opinión, son medidas que no consiguen animar a los propietarios a que alquilen sus viviendas vacías con mejores garantías, todo lo contrario, son favorecedoras ante todo a los inquilinos, que está muy bien, pero no nos podemos olvidar de que el mercado depende directamente de la oferta y sus precios, y lo que conseguiremos es que los precios suban, y que los inquilinos se vean con dificultades para acceder a la vivienda. No podemos crear normas que favorezcan a una de las partes dejando a la otra desfavorecida, son medidas completamente populistas, mucho de palabra sin pensar en el día a día. Vosotros, ¿que opináis?.

¿Sabes cómo calcular cuánto vale tu casa?

¿Sabes cómo calcular cuánto vale tu casa? Es uno de los principales problemas con los que nos encontramos a la hora de captar una vivienda para la venta, intentar llegar a un acuerdo con el propietario para establecer un precio de venta adecuado del inmueble. Es muy común que antes de decidir vender, los propietarios miren páginas como idealista o fotocasa, y vean todo lo que se vende en su zona, y cómo no, se fijan únicamente en aquello mas caro… piensan que su casa vale como esa propiedad… Un alto porcentaje siempre piensa que su vivienda es mejor que cualquiera de alrededor (en parte es normal que lo piensen, si compraron esa propiedad en su día es porque la veían mucho mejor que otras), y si alguien pide 150.000€ la mía vale 180.000€.

Es el caballo de batalla, sin duda. Sin embargo, nosotros tenemos varias herramientas a la hora de valorar y poner un precio de venta real a un inmueble. Lo primero que tenemos que saber es, que entendemos por Valor de Mercado, es el precio al que podría venderse el inmueble, entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la valoración.

El método que utilizamos los inmobiliarios es el de Comparación de Muestras de Mercado. Se obtiene a través de comparables, que son inmuebles considerados similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la Homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin. Es decir, no vale coger los testigos de la zona, sino que hay que utilizar una técnica que llamamos de Homogeneización de Testigos que es un procedimiento por el cual, se analizan las características del inmueble que se valora en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa unitario homogeneizada para aquél.

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria tenemos un programa específico de valoración. En el que si metemos el inmueble con su referencia catastral, nos saca automáticamente la ficha del inmueble con sus metros. Los testigos los podemos obtener de dos maneras:

  • Con nuestro CRM, sólo fijándonos en aquellos inmuebles vendidos. Yo considero que no puede ser testigo los inmuebles en venta…. Ahora mismo gracias a ASOCIAS, (Asociacion de inmobiliarias de Asturias) tenemos testigos vendidos en la zona de Gijón y Oviedo suficientes para poder valorar un inmueble en estas zonas.
  • Con el programa MVI. Hablamos de una aplicación que han creado en el Colegio de Registradores de España, y donde podemos ver todos los inmuebles vendidos en Notaría con sus precios de venta, metros y años de construcción. Esta herramienta es básica a la hora de establecer un precio de venta real.

Una vez obtenidos los testigos, tenemos que homogeneizarlos, porque no vale lo mismo, un piso primero que un cuarto, o una casa del año 1950 que una del año 2.000. El programa nos homogeneiza por:

Altura Ascensor Carac. edificio Calidad vivienda Conservación Vistas interior exterior Ajuste mercado Zona

Podremos así, sacar un precio medio de mercado. Lo multiplicaremos por los metros cuadrados de la vivienda y obtendremos el valor final de venta. Como orientación, os dejo este cuadro con los precios medios en Gijón y Oviedo, de nuestro crm por zonas. Pero no es para que saquemos conclusiones de cuanto vale mi casa, os aviso. Es necesario que me llaméis y valoremos vuestra casa en particular aplicando el método de homogeneización de los testigos.

Tabla de precio medio por m2 en Gijón

Tabla de precio medio por m2 en Oviedo

Katia con unos clientes

La recompensa de sus sonrisas

El pasado fin de semana acudí a Santander a un Congreso, tuve la oportunidad de conocer a Cipri Quintas. Me dijo algo que me llegó al corazón: «la verdadera felicidad es que te quieran«. Es algo que a mi me afecta mucho. Necesito sentir que los clientes nos quieren. Necesito ver sus caras cuando les resuelvo un problema, no hace falta el agradecimiento pero, si sus caras de felicidad y sus sonrisas.

Llevamos una vida cargada de estrés, todos los días salen problemas que tienes que resolver sobre la marcha, tomando decisiones para cerrar una operación. Por eso, cuando un particular me dice que vender es fácil, o que cobramos mucho por «enseñar» una casa, me pongo de los nervios, y pienso, «ojalá usted se sentara aquí y viviera mi día a día».

Suelo decir, que todas las ventas «tienen algo», con ello me refiero a que todas las operaciones cojean de algún sitio, cuando no es una herencia no inscrita, son unos metros que no coinciden con la realidad, o un valor catastral superior al precio de venta. Es muy difícil encontrar una compraventa en la que todo todo, esté correctamente inscrito, no tenga cargas, esté bien cuidado, o esté en un precio adecuado de mercado. Siempre adolece de algo, cuestión que tendrás que resolver, realizando un buen contrato, o redactando una buena oferta, y lidiando de buenas maneras, con mucha mucha paciencia, con las partes implicadas.

La operación de compraventa se inicia con el contrato de captación en exclusiva para encargar la venta y termina con la firma en la notaría de  la escritura de compraventa. Por lo tanto, durante ese plazo se inicia una relación con el cliente que pasa por muchas fases. El contacto muchas veces es diario, para comunicar al propietario que todo va correctamente. El cliente se convierte en amigo, y lo único que quieres es que esté contento.

Por lo tanto, por muchos problemas que tengas, por muchas adversidades que te toquen resolver, éste trabajo tiene algo muy bonito, y es la recompensa de sus sonrisas, en el momento que acabas el proceso, y les vendes su casa. Solamente por ese día merece la pena el esfuerzo. Yo acudo a notaría con todos los clientes que pasan por mi inmobiliaria. Suelo decir que soy afortunada, porque vivo ese momento perfecto.

Este fin de semana, Fernando Erviti decía, que «lo mas importante es la confianza, los clientes suelen preferir a los que se esfuerzan, se preocupan, se interesan por sus problemas, aunque no seamos eminencias; Claro que se valoran los conocimientos y la formación, pero se valora antes el compromiso, la ética del servicio al cliente». Es curioso, pero una de las cosas por las que más se queja la gente es «que no se les llama», que no les mantengan informados. Podrían protestar por una mala gestión, y sin embargo la mayor queja que siempre tenemos, es que no se les llama para informarles de como va la venta de su casa.

Si  queremos verles felices, y contentos, tenemos que mantenerlos informados de nuestro trabajo, hablarles del esfuerzo que hacemos en cada gestión y contarles cada proceso, para que puedan valorar nuestro trabajo. Necesitamos que exista una confianza plena, solo así lograremos el feeling con el cliente, sigo citando a Erviti: «no les importa lo que sabes, hasta que saben que les importas«.