Cuando un propietario quiere vender un piso pero lo tiene alquilado, se pueden hacer las siguientes preguntas:
¿Qué pasa con ese inquilino?, ¿puedes echarle?, ¿tiene derechos?, ¿hay qué indemnizarle?.
Debemos mirar el contrato de alquiler, y ver primero si hay derecho de tanteo y retracto por el inquilino. Es decir, si tiene ese derecho habrá que preguntarle primero al inquilino si quiere comprar la vivienda.
En el caso de que no la quiera comprar, tenemos diferentes supuestos según la fecha del contrato de alquiler. Debido a las reformas de la LAU es distinto el resultado en función de la fecha en la que se haya hecho el contrato de alquiler.
1. Contratos comprendidos entre el 6/6/2013 hasta el 5/3/2019. El articulo 14 de la LAU dice:
“El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.”
Entendemos que sólo se respeta el contrato de arrendamiento, y no podemos echar al inquilino si el contrato de alquiler está inscrito en el registro de la Propiedad, pero, sin embargo, la situación más común es aquella en que el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad. En estos casos caben dos posibilidades:
El comprador no conocía la existencia del arrendamiento: En este caso no hay lugar a dudas, el comprador es considerado comprador de buena fe y no tiene que respetar el contrato de arrendamiento. Tampoco recoge el artículo el momento en que se puede exigir el desalojo al inquilino, si bien es frecuente aplicar por analogía el artículo 14.2 LAU, por el que se otorga tres meses al inquilino.
El comprador conocía la existencia del arrendamiento: En este caso el comprador no cumple el requisito de la buena fe exigido por el artículo 14.1 LAU. Pero podemos entender según el artículo 14, que si no hay inscripción no tendrá que respetar el arrendamiento puesto que al no haber inscripción nunca pudo conocer el contenido del contrato, aunque en mi opinión, conocer la existencia del arrendamiento obliga a hacer el intento de interesarse por el contenido del contrato, por lo que en mi opinión el comprador debería respetar el arrendamiento en este escenario, pero es solo mi opinión, habría que discutirlo ante un juez.
2. Contratos anteriores al 6/6/2013, dice el artículo 14 de la LAU:
“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.”
Esto quiere decir que desaparece el requisito de que esté inscrito en el registro de la propiedad el contrato de alquiler.
EL nuevo propietario debe respetar al inquilino hasta los cinco primeros años de contrato aunque no esté inscrito en el registro el contrato de alquiler.
Cuando la venta se realice después de los cinco primeros años de contrato,si el comprador desconocía la existencia de un arrendamiento (no inscrito, ya que si es inscrito debe conocerlo) entonces podrá dar por finalizado el arrendamiento en el momento de la venta. Y si conocía la existencia de ese alquiler no inscrito entonces tendrá que respetar el contrato de arrendamiento hasta la finalización de la prórroga de tres años establecida por el artículo 10 LAU.
Y por otro lado, es importante resaltar que aunque se haya establecido que la enajenación de la vivienda extingue el arrendamiento, hay que respetar siempre los 5 primeros años de contrato.
3. Contratos realizados después del 5 de marzo de 2019, según Real Decreto 7/2019 de 1 de marzo el articulo 14 queda asi redactado:
“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.”
Por lo que apreciamos, el legislador vuelve a la redacción de antes del 6/6/2013, es decir no es necesario el requisito de la inscripción registral para que se respete el derecho del inquilino.
Si necesitas ayuda, porque quieres o necesitas vender, pero hay un inquilino dentro de la vivienda, puedes llamarme, yo te ayudo!!!
VENDER CON INQUILINO. ¿Quieres vender tu vivienda y la tienes alquilada?
/en Artículos/por Katia DomingoCuando un propietario quiere vender un piso pero lo tiene alquilado, se pueden hacer las siguientes preguntas:
¿Qué pasa con ese inquilino?, ¿puedes echarle?, ¿tiene derechos?, ¿hay qué indemnizarle?.
Debemos mirar el contrato de alquiler, y ver primero si hay derecho de tanteo y retracto por el inquilino. Es decir, si tiene ese derecho habrá que preguntarle primero al inquilino si quiere comprar la vivienda.
En el caso de que no la quiera comprar, tenemos diferentes supuestos según la fecha del contrato de alquiler. Debido a las reformas de la LAU es distinto el resultado en función de la fecha en la que se haya hecho el contrato de alquiler.
1. Contratos comprendidos entre el 6/6/2013 hasta el 5/3/2019. El articulo 14 de la LAU dice:
“El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.”
Entendemos que sólo se respeta el contrato de arrendamiento, y no podemos echar al inquilino si el contrato de alquiler está inscrito en el registro de la Propiedad, pero, sin embargo, la situación más común es aquella en que el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad. En estos casos caben dos posibilidades:
El comprador no conocía la existencia del arrendamiento: En este caso no hay lugar a dudas, el comprador es considerado comprador de buena fe y no tiene que respetar el contrato de arrendamiento. Tampoco recoge el artículo el momento en que se puede exigir el desalojo al inquilino, si bien es frecuente aplicar por analogía el artículo 14.2 LAU, por el que se otorga tres meses al inquilino.
El comprador conocía la existencia del arrendamiento: En este caso el comprador no cumple el requisito de la buena fe exigido por el artículo 14.1 LAU. Pero podemos entender según el artículo 14, que si no hay inscripción no tendrá que respetar el arrendamiento puesto que al no haber inscripción nunca pudo conocer el contenido del contrato, aunque en mi opinión, conocer la existencia del arrendamiento obliga a hacer el intento de interesarse por el contenido del contrato, por lo que en mi opinión el comprador debería respetar el arrendamiento en este escenario, pero es solo mi opinión, habría que discutirlo ante un juez.
2. Contratos anteriores al 6/6/2013, dice el artículo 14 de la LAU:
“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.”
Esto quiere decir que desaparece el requisito de que esté inscrito en el registro de la propiedad el contrato de alquiler.
EL nuevo propietario debe respetar al inquilino hasta los cinco primeros años de contrato aunque no esté inscrito en el registro el contrato de alquiler.
Cuando la venta se realice después de los cinco primeros años de contrato,si el comprador desconocía la existencia de un arrendamiento (no inscrito, ya que si es inscrito debe conocerlo) entonces podrá dar por finalizado el arrendamiento en el momento de la venta. Y si conocía la existencia de ese alquiler no inscrito entonces tendrá que respetar el contrato de arrendamiento hasta la finalización de la prórroga de tres años establecida por el artículo 10 LAU.
Y por otro lado, es importante resaltar que aunque se haya establecido que la enajenación de la vivienda extingue el arrendamiento, hay que respetar siempre los 5 primeros años de contrato.
3. Contratos realizados después del 5 de marzo de 2019, según Real Decreto 7/2019 de 1 de marzo el articulo 14 queda asi redactado:
“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.”
Por lo que apreciamos, el legislador vuelve a la redacción de antes del 6/6/2013, es decir no es necesario el requisito de la inscripción registral para que se respete el derecho del inquilino.
Si necesitas ayuda, porque quieres o necesitas vender, pero hay un inquilino dentro de la vivienda, puedes llamarme, yo te ayudo!!!
¿Se puede vender un piso y seguir viviendo en él?
/en Artículos/por Katia DomingoLa respuesta es sí, es posible vender un piso y seguir viviendo en él. Esta es la fórmula que utilizan las personas mayores para poder seguir viviendo en su casa y tener el dinero suficiente para poder ser cuidados en su propia vivienda.
Asturias es la comunidad autónoma más envejecida. Mucha gente o no quieren irse a una residencia de ancianos, o no tienen el dinero suficiente para poder pagarla. Sin embargo, si que poseen su vivienda de toda la vida, donde viven cómodamente. La mayoría quieren seguir viviendo en su casa.
¿Pero cuál es la fórmula para hacerlo?
Todo esto es posible gracias a que la propiedad según derecho la podemos dividir entre nuda propiedad y usufructo. De tal forma, que alguien puede comprar la nuda propiedad y sin embargo el usufructo puede ser de otra persona. El uso y disfrute podrá seguir siendo de las personas mayores que quieran seguir en su casa hasta el resto de sus días.
Hace muy poco, vino por la oficina una señora de 90 años. Se encontraba en una situación en la que necesitaba dinero, para que alguien la pudiera cuidar en su casa día y noche. Esta soltera y sin hijos que la pudiera ayudar y le planteé esta fórmula.
La nuda propiedad se puede valorar. De tal forma que sí la vivienda en el mercado tiene un valor de 150.000 euros. Le tendremos que restar la parte que no se va a poder disfrutar ni amortizar hasta el fallecimiento de la usufructuaria. Cuanto mayor sea, menos valor le quitaremos. En este caso, sacamos la nuda propiedad a la venta en 100.000 euros.
En el momento del fallecimiento del usufructuario, se extingue el derecho y la propiedad completa pasa a ser del nudo propietario.
De esta manera, conseguimos que las personas mayores puedan seguir viviendo en sus casas, con dinero para poder pagar sus cuidados. Y el inversor consigue una propiedad a un menor coste.
Aquí puedes ver uno de los inmuebles de los que disponemos de éstas características.
Alquilar o Comprar, te ayudamos a tomar la decisión.
/en Artículos/por Katia DomingoEl 70 % de personas en España son propietarios. Está claro que España es un país de propietarios, sin embargo tras la última crisis, hay mucha gente que prefiere alquilar que comprar.
La vivienda puede ser un activo o pasivo, una buena o mala inversión. Por eso, es necesario analizar muy bien el proceso de venta y la evolución de precios de mercado.
VENTAJAS DE COMPRAR:
VENTAJAS DE ALQUILAR:
Estas son las ventajas de compra o de alquilar, pero depende del caso se analizan de una manera más personalizada.
Así que no dudes en venir a visitarme y miraremos tu caso para ayudarte a tomar la mejor decisión.
#AlquilarVender #VentajasDeVender #VentajasDeComprar
Razones para firmar exclusiva con una inmobiliaria
/en Artículos/por Katia Domingo1. Seguridad: Si la inmobiliaria se compromete por escrito, a través de un contrato de exclusiva, es seguro que intentará por todos su medios vender en el menor tiempo posible. Si no media contrato alguno, no serás importante, no se esforzarán por ti.
2. Compromiso: Solo las inmobiliarias que trabajan en exclusiva se comprometen a vender tu vivienda en un plazo de tiempo.
3. Exclusividad: ¿Prefieres ser uno más o que te traten de manera personalizada?
4. Cobertura legal: Sólo con la firma de un contrato estarás cubierto. Si la inmobiliaria no cumple con lo dicho, podrás rescindir el contrato. Si no realiza los servicios a los que se comprometió podrás deshacer tu relación. Además los honorarios estarán fijados por escrito, y no te encontrarás con sorpresas de última hora.
5. Trato personal: el agente conocerá y velará por tus intereses. Te representará ante posibles ofertas. Intentará conseguir el mejor precio de mercado.
6. Mejores servicios: Sólo las inmobiliarias que trabajan en exclusiva gastan en servicios. Por ejemplo compran cámaras 3d, contratan reportajes fotográficos, personal que realizan marketing específico para cada propiedad. Trabajan con pocas propiedades, lo que les permite dedicar muchos servicios y tiempo a cada una.
7. Clientes compradores: Al trabajar con pocas propiedades, cuando un comprador entre o pregunte por inmuebles, tienes más posibilidades de que se ofrezca tu vivienda. Sin embargo, si trabajas con muchas inmobiliarias a la vez, que tienen millones de propiedades a la venta, la tuya igual nunca llega a ofrecerse.
8. Comodidad: Tu agente inmobiliario realizará todos los trámites por ti. Al tener pocas propiedades puede dedicar tiempo a cada una de ellas. Hablará con la comunidad, catastro, administración, redactará el contrato conforme a tus preferencias, y negociará con los compradores para conseguirte en máximo beneficio. Si no tienes exclusiva, seamos sinceros, lo importante no serás tu, mirará más por el comprador que por ti. Si quieres un trato personal y que cuiden tus intereses, tienes que crear ese compromiso por medio de contrato en exclusiva. Que no deja de ser la conformidad de una relación laboral, en la que una persona paga por los servicios prestados de otra.
9. Mayor rentabilidad: Con la firma del contrato en exclusiva, el agente inmobiliario se involucrará plenamente. Lograrás que en tu representación consiga el mejor precio.
10. Exclusiva compartida: Los contratos que se firman ahora no involucran a una sola inmobiliaria, sino que obligan a que el encargo de venta se comparta con otras inmobiliarias. Esto quiere decir que tu vivienda podrá venderse en otras inmobiliarias sólo dando el encargo en exclusiva a una.
Tu confías tu inmueble a la inmobiliaria que más servicios te ofrece y que crees que te va a representar mejor. Esta agencia va a gestionar todo el proceso (contratos, asesoramiento jurídico, marketing, etc…) y va a compartir el inmueble con otras inmobiliarias para que los clientes de éstas lo puedan ver, dandole una visibilidad muchísimo mayor.
Es lo que se llama la exclusiva compartida. A traves de un CRM o programa informático, lograrás que tu casa se vea en todas las páginas web de las inmobiliarias colaboradoras. Y así contarás con más compradores en menos tiempo.
Si sigues teniendo dudas sobre la exclusiva, ven a visitarme. Verás que es la mejor manera, de trabajar a la hora de gestionar los inmuebles.
Historias reales II
/en Artículos/por Katia DomingoCuando Carlos el hijo de María Luisa, me llamó desde Málaga desesperado, porque no había encontrado nadie en Gijón, que le ayudara de verdad a vender la vivienda de su madre, no lo podía creer.
Maria Luisa, la señora tan entrañable a la que que veis en la foto, únicamente necesitaba ser escuchada. Solo le faltaba que alguien le dedicará un poco de tiempo. Cada uno necesitamos un tiempo y un ritmo distinto para hacer las cosas.
Ella vivía sola en Gijón con 88 años y su hijo en Málaga. Carlos estaba preocupado por su madre, su única obsesión era llevársela a vivir con él. Pero necesitaban vender el único vinculo que le quedaba a María Luisa en Gijón.
María Luisa estaba viviendo en el piso. Las visitas no eran fáciles. Había que respetar sus momentos. Tener mucha paciencia.
Le expliqué a Carlos cómo trabajaba, en que les podía ayudar. Y no lo dudó. Venía de una mala experiencia con otra inmobiliaria.
El edifico había sido reformado en su totalidad, había que entender el estado de la derrama y las posibles subvenciones. Le expliqué el planteamiento para vender con todo en orden y en un plazo corto de tiempo.
Ajustamos el precio de venta. Y conseguimos vender en pocos meses al precio que querían.
Hoy Maria Luisa se marcha definitivamente a Málaga. Después de toda una vida en Gijón en su piso de siempre, empieza una nueva etapa.
Gracias por dejarme ser partícipe de este episodio tan importante de vuestra historia.
¡Suerte María Luisa!