Hace 22 años, cuando terminé COU, y pensé en estudiar derecho, no lo hice con la intención de acabar trabajando en la inmobiliaria de mi padre.
Me gustaba la justicia, me encantaba estudiar, y pensé qué mejor carrera que ésa para mí… sin embargo, las circunstancias de la vida te llevan por otro camino, y hacen que acabes en sitios que nunca te imaginas.
Ser Agente Inmobiliario, y dirigir una Agencia inmobiliaria, no era lo que tenía pensado, pero os tengo que decir que ahora mismo, no hay profesión que me guste más. Tenía ya el ejemplo en casa, eso si es verdad, pero no se porque mi padre siempre quiso que estudiara y que intentara ser funcionaria…
Hoy, después de 14 años trabajando en esto, me gustaría daros mi visión de este negocio, y porque podéis escoger esta profesión. Mis 10 razones para ser agente inmobiliario:
1.- No te aburres. Es un trabajo muy dinámico, ningún día es igual al anterior. Entras cada día por la puerta, y no sabes lo que te espera, por muchos planes y agenda que tengas, siempre hay algo que te sorprende. Si no es un cliente nuevo que te viene a poner un inmueble a la venta, es una historia de vida de un comprador, que te cuenta el porqué quiere la vivienda.
2.- Conoces a mucha gente. La verdad que igual soy un poco cotilla. Pero me gusta conocer gente y conocer que historia hay detrás de esa persona. Yo les miro con atención, me encanta escucharles, ¿por qué venden? ¿por qué compran?, cada día es una aventura, una persona distinta que te cuenta sus motivaciones, sus ilusiones. Esto te permite tener muchos contactos.
3.- La gente confía en ti. Cuando tienes una buena formación y sabes de lo que hablas, las personas confían en tu persona. Para eso hay que aprender y mejorar día a día. No sólo los médicos tienen que estudiar toda su vida, nosotros debemos estar en continua formación, de esta manera logramos que las personas te den las llaves de su casa, que es el bien más privativo que podemos tener. Todo un lujo.
4.- Aplico mi formación legal. Un agente inmobiliario debe saber de normas, no solo enseñamos casas. También informamos de impuestos, hacemos contratos, preparamos escrituras notariales. Por ello, todo lo estudiado siempre tiene aplicación en este trabajo.
5.- La movilidad. Nunca tienes el culo sentado en la silla. Hay que moverse, salir, ver inmuebles, ir a la notaria, hacer prospección, coger el coche y visitar una zona distinta cada día. Un buen comercial inmobiliario no es el que esta sentado en una oficina. Es necesario ser muy comercial, conocer muchas viviendas y estar en la calle. A mi esto me encanta, no soportaría estar todo el día en el despacho.
6.- Mis ingresos. La realidad de este trabajo es que si te esfuerzas, tienes muy buenos contactos, y te mueves, tus ingresos pueden subir. Es decir, todo depende de ti. Es lo bueno de este empleo, nunca es un sueldo fijo, todos los meses cambia en función de lo realizado, pudiendo llegar a tener muy buenas nóminas en función de tu empeño.
7.- Independencia. Te permite tener tu propia agenda. Puedes organizarte, de tal manera que las tardes o medios días te queden libres. Aunque, siempre estás a expensas de tus clientes, eso sí. Pero la verdad es que no dependes de un horario concreto, ni de un jefe que te exija cumplirlo.
8. Marketing. No solo son contratos y leyes. Hay muchas cosas bonitas en éste trabajo. La fotografía, los vídeos, la imagen es muy importante. Dejar las casas espectaculares para que llamen la atención, ver reformas chulas que impresionan, diseñar carteles y anuncios para que la gente se fije en ti.
9.Tecnología. Te permite estar al día. El teléfono tiene que ser el mejor del mercado. El CRM (bases de datos) con el que trabajas tiene que ser de lo mejorcito. No puedes perderte con las redes sociales. Tienes que estar visible, y enseñar al cliente en todo momento que dispones de la última tecnología. Un inmobiliario que siga con las fichas de papel, no captará ninguna vivienda, ni venderá nada.
10. Ayuda. Y por último, lo más importante, la satisfacción de ayudar a la gente. Cuando acompañas a los clientes a la Notaría y salen contentos, con la sensación de que les has quitado un peso de encima, se te queda una cara de felicidad… ese día duermo mejor, me siento afortunada por contribuir y poner un granito de arena en su historia, eso es imprescindible. Porque levantarse todos los días de la cama, con ganas de ir a trabajar, es raro ¿verdad?, pues a mi no me cuesta nada. Ya sabes ¡¡HAZTE AGENTE INMOBILIARIO YA!!!.
No tengo mi casa inscrita en el Registro de la Propiedad, ¿qué tengo que hacer?
/en Eventos/por Katia DomingoPuede que no tengas tu casa inscrita en el registro de la propiedad. ¿Qué debo hacer? ¿Cuánto me va a costar?
La semana pasada me entreviste con unos clientes que se habían adjudicado por auto judicial un chalet construido en el año 2008. Ahora quieren venderlo, pero sacando la nota registral, me doy cuenta que no se encuentra inscrito en el registro. Veo que únicamente hay una parcela.
¿Qué debo hacer?
Intenté llamar al arquitecto que hizo la casa. Pero por desgracia se jubiló y no tiene la documentación, ni el fin de obra. Un chalet no inscrito solo tiene dos maneras de acceder al registro:
La primera de ellas gracias a una escritura de obra nueva según proyecto de arquitecto y aparejador, licencia de obras, junto con el certificado de fin de obra, cédulas de ocupación y habitabilidad. Todo esto es complicado cuando te encuentras que las obras terminaron en 2008 y los actuales dueños no tienen ninguna documentación de la casa…
En segundo lugar, podemos hacerlo conforme al catastro. Es habitual que el catastro sí que tenga dada de alta la casa con sus metros. Y además figura el año de construcción.
Pensaréis que si está en el catrasto, por qué en el registro de la propiedad no aparece. Pues, por desgracia el catastro y el registro no están comunicados. Y es habitual que el catastro trabaja con drones y mediciones, actuales, y así cobra la contribución de todas aquellas construcciones que pueda revisar.
Necesitaremos informe de arquitecto que certifique los metros y el año de construcción. Y además si detectamos que no está georeferenciado en el catastro, necesitaremos informe de topógrafo con georeferencia de coordenadas. Toda esta documentación se lleva a notaría y se declara la obra nueva por antigüedad. El registro lo inscribe. Pero cuidado, si la casa está dentro de una parcela no edificable, el ayuntamiento la dejará fuera de ordenación. Lo que quiere decir que no se podrá ampliar ni renovar, sólo mantener para que no se caiga, nada más.
En mi caso, la casa está dentro de una parcela edificable y obtuvo en su momento licencia de obras. Por lo que no tendremos ningún problema con el ayuntamiento.
¿Cuánto cuesta todo esto?
En este caso lo más costoso es el impuesto, el 1’2% del importe que pongamos de coste de construcción de la casa. Y además debemos pagar al notario y al registrador de la propiedad, más o menos unos 1.500 € entre los dos. Aunque esto va en función del importe que pongamos en la escritura. Lo ideal una vez construida la casa con licencia, hacer obra nueva, y posteriormente fin de obra, con las cédulas de habitabilidad y ocupación. Pero si la casa ya lleva construida más tiempo hay la opción como os digo de hacerlo por antigüedad conforme a catastro.
Y sino LLAMARME YO OS AYUDO!!!
Mis 10 razones para ser agente inmobiliario
/en Artículos/por Katia DomingoHace 22 años, cuando terminé COU, y pensé en estudiar derecho, no lo hice con la intención de acabar trabajando en la inmobiliaria de mi padre.
Me gustaba la justicia, me encantaba estudiar, y pensé qué mejor carrera que ésa para mí… sin embargo, las circunstancias de la vida te llevan por otro camino, y hacen que acabes en sitios que nunca te imaginas.
Ser Agente Inmobiliario, y dirigir una Agencia inmobiliaria, no era lo que tenía pensado, pero os tengo que decir que ahora mismo, no hay profesión que me guste más. Tenía ya el ejemplo en casa, eso si es verdad, pero no se porque mi padre siempre quiso que estudiara y que intentara ser funcionaria…
Hoy, después de 14 años trabajando en esto, me gustaría daros mi visión de este negocio, y porque podéis escoger esta profesión. Mis 10 razones para ser agente inmobiliario:
1.- No te aburres. Es un trabajo muy dinámico, ningún día es igual al anterior. Entras cada día por la puerta, y no sabes lo que te espera, por muchos planes y agenda que tengas, siempre hay algo que te sorprende. Si no es un cliente nuevo que te viene a poner un inmueble a la venta, es una historia de vida de un comprador, que te cuenta el porqué quiere la vivienda.
2.- Conoces a mucha gente. La verdad que igual soy un poco cotilla. Pero me gusta conocer gente y conocer que historia hay detrás de esa persona. Yo les miro con atención, me encanta escucharles, ¿por qué venden? ¿por qué compran?, cada día es una aventura, una persona distinta que te cuenta sus motivaciones, sus ilusiones. Esto te permite tener muchos contactos.
3.- La gente confía en ti. Cuando tienes una buena formación y sabes de lo que hablas, las personas confían en tu persona. Para eso hay que aprender y mejorar día a día. No sólo los médicos tienen que estudiar toda su vida, nosotros debemos estar en continua formación, de esta manera logramos que las personas te den las llaves de su casa, que es el bien más privativo que podemos tener. Todo un lujo.
4.- Aplico mi formación legal. Un agente inmobiliario debe saber de normas, no solo enseñamos casas. También informamos de impuestos, hacemos contratos, preparamos escrituras notariales. Por ello, todo lo estudiado siempre tiene aplicación en este trabajo.
5.- La movilidad. Nunca tienes el culo sentado en la silla. Hay que moverse, salir, ver inmuebles, ir a la notaria, hacer prospección, coger el coche y visitar una zona distinta cada día. Un buen comercial inmobiliario no es el que esta sentado en una oficina. Es necesario ser muy comercial, conocer muchas viviendas y estar en la calle. A mi esto me encanta, no soportaría estar todo el día en el despacho.
6.- Mis ingresos. La realidad de este trabajo es que si te esfuerzas, tienes muy buenos contactos, y te mueves, tus ingresos pueden subir. Es decir, todo depende de ti. Es lo bueno de este empleo, nunca es un sueldo fijo, todos los meses cambia en función de lo realizado, pudiendo llegar a tener muy buenas nóminas en función de tu empeño.
7.- Independencia. Te permite tener tu propia agenda. Puedes organizarte, de tal manera que las tardes o medios días te queden libres. Aunque, siempre estás a expensas de tus clientes, eso sí. Pero la verdad es que no dependes de un horario concreto, ni de un jefe que te exija cumplirlo.
8. Marketing. No solo son contratos y leyes. Hay muchas cosas bonitas en éste trabajo. La fotografía, los vídeos, la imagen es muy importante. Dejar las casas espectaculares para que llamen la atención, ver reformas chulas que impresionan, diseñar carteles y anuncios para que la gente se fije en ti.
9.Tecnología. Te permite estar al día. El teléfono tiene que ser el mejor del mercado. El CRM (bases de datos) con el que trabajas tiene que ser de lo mejorcito. No puedes perderte con las redes sociales. Tienes que estar visible, y enseñar al cliente en todo momento que dispones de la última tecnología. Un inmobiliario que siga con las fichas de papel, no captará ninguna vivienda, ni venderá nada.
10. Ayuda. Y por último, lo más importante, la satisfacción de ayudar a la gente. Cuando acompañas a los clientes a la Notaría y salen contentos, con la sensación de que les has quitado un peso de encima, se te queda una cara de felicidad… ese día duermo mejor, me siento afortunada por contribuir y poner un granito de arena en su historia, eso es imprescindible. Porque levantarse todos los días de la cama, con ganas de ir a trabajar, es raro ¿verdad?, pues a mi no me cuesta nada. Ya sabes ¡¡HAZTE AGENTE INMOBILIARIO YA!!!.
¿Avalar a un hijo?
/en Artículos/por Katia DomingoEn mi trabajo muchas veces vivo situaciones que me resultan difíciles de comprender, sorprendentes y que no sé ni cómo arreglar.
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Hace unos meses vino por nuestra oficina una chica, se sentó en mi despacho un poco desesperada y agobiada por la situación que estaba viviendo. Con dos hijas y divorciada con un convenio regulador, que su marido no cumplía.
En un tiempo mejor (ya sabéis antes de la crisis) su marido y ella habían comprado una vivienda por un precio de 230.000 €. Se hipotecaron y pusieron a la madre de ésta de aval, para poder conseguir el 100% de la hipoteca.
En el momento que me visitó seguían debiendo 220.000 €, para que os hagáis una idea.
Su marido quedó en pagar la parte proporcional de la hipoteca, así como comunidad y gastos adheridos. Pero su ex estaba en el paro y todo sin pagar.
La cuestión es que el banco quiere ejecutar y se quieren llevar por delante el piso de su madre. Una señora mayor que solo tiene esa vivienda.
Pensé vamos a vender rápido el inmueble y cancelar lo antes posible. Al realizar la valoración, me di cuenta que el piso a día de hoy, tiene un valor de mercado de 130.000 €. Si, si, no os asustéis, una deuda de 220.000 euros y un valor de 130.000 € …
Me propuse hablar con el banco, y buscar una solución. Gracias a la insistencia logré que el banco cancelara la deuda sobre la vivienda. Y que cada uno quedara con un préstamo personal de 50.000 euros.
De esta manera cada uno paga su deuda independientemente, sin que dependan el uno del otro. Se llevan mal, no tienen relación ninguna y por lo menos así cada uno podrá rehacer su vida.
Por otro lado, lo más importante era sacar a su madre de un marrón tan grande. Pensar que le podían quitar su casa, era algo que le quitaba el sueño.
Realmente fue una operación que estuvo encima de mi mesa tres meses, muy costosa, los bancos me pidieron mil papeles y cuando pensábamos que estaba todo para firmar, me volvieron a pedir más papeles…
Los compradores estuvieron a punto de echarse para atrás… Y no me extraña, fue mucho tiempo de espera. Pero ellos también fueron comprensivos y esperaron.
Final feliz y todos a notaría.
Alquiler: Nueva normativa
/en Artículos/por Katia DomingoEl viernes nos levantamos con la noticia de la aprobación de un nuevo decreto Ley de medidas urgentes y de «absoluta necesidad» en materia de vivienda y alquiler, con el fin de paliar la «difícil» situación que se da en el mercado.
Este real decreto modifica cinco leyes: la de Ley de Arrendamientos Urbanos, la de Propiedad Horizontal, la de Enjuiciamiento Civil, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, quedamos sorprendidos porque no se prevé ninguna medida para intervenir los precios de mercado. En mi opinión, se queda corta y si lo que pretende es que los propietarios pongan sus pisos en alquiler y no se queden vacíos, con esta medida no creo que lo logren. Os voy a contra los cambios y luego opináis sobre si consiguen o no que los dueños tengan mayor protección.
Lo primero, amplían los años de alquiler ahora en vivienda habitual teníamos 3 años de prorroga obligatoria, es decir, no podías echar al inquilino durante ese plazo. Pues bien, ahora subimos a 5 años. Y una vez terminado este plazo en vez de prórroga tácita de un año, pasamos a 3 años, si ninguna de las partes dice nada.
Estas medidas, en mi opinión, restringirán aún más el mercado de alquiler, ya que, a mayor duración del contrato, mayor protección vía precio requerirán los propietarios.
En segundo lugar, en cuanto a la fianza, se limitan las garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración, lo que limita la carga económica que genera al inquilino la firma de un nuevo contrato, a través de un aval o depósito bancario que se suma a la cuantía de la fianza. Otra limitación que en mi opinión perjudica al propietario, porque si yo alquilo una vivienda completamente amueblada con una inversión importante, ¿no podré pedir mayor fianza?.
En tercer lugar, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad o empresa).
A través de una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se reforma el procedimiento de desahucio de vivienda, mejorando la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitando la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.
Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, los servicios sociales pueden interrumpir dicho desahucio en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de dos meses si se trata de una empresa. Si los dueños ya tenía miedo al procedimiento para echar al inquilino que no paga…con esta medida, ya me dirás…..
En el área de impuestos, se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, de manera que se reducen las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual. Me parece genial, pero he de decir que en Asturias nadie paga tal impuesto, nadie inscribe en el registro de la propiedad el contrato de arrendamiento, salvo que tenga realmente miedo por procedimiento de ejecución hipotecaria.
En mi opinión, son medidas que no consiguen animar a los propietarios a que alquilen sus viviendas vacías con mejores garantías, todo lo contrario, son favorecedoras ante todo a los inquilinos, que está muy bien, pero no nos podemos olvidar de que el mercado depende directamente de la oferta y sus precios, y lo que conseguiremos es que los precios suban, y que los inquilinos se vean con dificultades para acceder a la vivienda. No podemos crear normas que favorezcan a una de las partes dejando a la otra desfavorecida, son medidas completamente populistas, mucho de palabra sin pensar en el día a día. Vosotros, ¿que opináis?.
¿Sabes cómo calcular cuánto vale tu casa?
/en Artículos/por Katia Domingo¿Sabes cómo calcular cuánto vale tu casa? Es uno de los principales problemas con los que nos encontramos a la hora de captar una vivienda para la venta, intentar llegar a un acuerdo con el propietario para establecer un precio de venta adecuado del inmueble. Es muy común que antes de decidir vender, los propietarios miren páginas como idealista o fotocasa, y vean todo lo que se vende en su zona, y cómo no, se fijan únicamente en aquello mas caro… piensan que su casa vale como esa propiedad… Un alto porcentaje siempre piensa que su vivienda es mejor que cualquiera de alrededor (en parte es normal que lo piensen, si compraron esa propiedad en su día es porque la veían mucho mejor que otras), y si alguien pide 150.000€ la mía vale 180.000€.
Es el caballo de batalla, sin duda. Sin embargo, nosotros tenemos varias herramientas a la hora de valorar y poner un precio de venta real a un inmueble. Lo primero que tenemos que saber es, que entendemos por Valor de Mercado, es el precio al que podría venderse el inmueble, entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la valoración.
El método que utilizamos los inmobiliarios es el de Comparación de Muestras de Mercado. Se obtiene a través de comparables, que son inmuebles considerados similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la Homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin. Es decir, no vale coger los testigos de la zona, sino que hay que utilizar una técnica que llamamos de Homogeneización de Testigos que es un procedimiento por el cual, se analizan las características del inmueble que se valora en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa unitario homogeneizada para aquél.
Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria tenemos un programa específico de valoración. En el que si metemos el inmueble con su referencia catastral, nos saca automáticamente la ficha del inmueble con sus metros. Los testigos los podemos obtener de dos maneras:
Una vez obtenidos los testigos, tenemos que homogeneizarlos, porque no vale lo mismo, un piso primero que un cuarto, o una casa del año 1950 que una del año 2.000. El programa nos homogeneiza por:
Podremos así, sacar un precio medio de mercado. Lo multiplicaremos por los metros cuadrados de la vivienda y obtendremos el valor final de venta. Como orientación, os dejo este cuadro con los precios medios en Gijón y Oviedo, de nuestro crm por zonas. Pero no es para que saquemos conclusiones de cuanto vale mi casa, os aviso. Es necesario que me llaméis y valoremos vuestra casa en particular aplicando el método de homogeneización de los testigos.