“¿Y si el Principado tiene derecho preferente para comprar tu vivienda?” Lo que puede cambiar con la futura LOITA en Asturias.

Derecho de tanteo y retracto en Asturias: ¿cómo puede afectar a la venta de viviendas?

Hay una novedad en materia de vivienda en Asturias que merece especial atención para propietarios, compradores y profesionales inmobiliarios:

La futura regulación del derecho de tanteo y retracto a favor del Principado de Asturias en determinadas zonas.

La medida ha sido anunciada por el consejero de Ordenación del Territorio, Urbanismo, Vivienda y Derechos Ciudadanos, Ovidio Zapico, dentro de la futura Ley de Ordenación Integral del Territorio de Asturias (LOITA).

Pero antes de entrar en sus posibles consecuencias, creo que es importante explicar algo muy sencillo:

¿Qué son exactamente el tanteo y el retracto?

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¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo es un derecho de adquisición preferente.

En términos sencillos, significa que, cuando el propietario quiere vender un inmueble en determinadas circunstancias, la Administración que tenga reconocido ese derecho puede tener la posibilidad de adquirirlo antes que un tercero, en las mismas condiciones de la venta.

Por tanto, el propietario sigue siendo quien decide vender.

Pero la Administración puede tener una posición preferente para adquirir ese inmueble.

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¿Y qué es el derecho de retracto?

El retracto funciona de manera diferente.

En determinados supuestos, la Administración puede ejercer su derecho después de que la transmisión se haya realizado, subrogándose en la posición del comprador y adquiriendo el inmueble en las condiciones previstas legalmente.

La diferencia fundamental podría resumirse así:

Tanteo: antes de la venta.

Retracto: después de la venta, en los supuestos legalmente previstos.

Por eso, cuando una vivienda está sujeta a estos derechos, la forma de preparar y tramitar la compraventa adquiere una importancia especial.

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¿Qué pretende hacer Asturias?

La futura LOITA contempla la creación de las denominadas zonas de mercado restringido.

Según ha anunciado el Gobierno del Principado, estas zonas se aplicarían en ámbitos que hayan sido declarados de mercado residencial tensionado o que sean zonas turísticas protegidas.

En ellas se prevé, entre otras medidas, que el Principado pueda ejercer derechos de tanteo y retracto sobre solares, edificios completos y viviendas individuales, con el objetivo declarado de incorporar inmuebles al parque público.

Además, el anuncio contempla otras medidas en estas zonas, como la suspensión de nuevas licencias para viviendas de uso turístico y de determinadas autorizaciones de cambio de uso de inmuebles residenciales.

Pero hay que insistir en algo:

Estamos hablando de una previsión incluida en un proyecto normativo en tramitación, no de una regla que pueda aplicarse ya de forma general a cualquier vivienda de Asturias.

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¿Qué significaría para un propietario?

Imaginemos que soy propietaria de una vivienda situada en una zona que, finalmente, queda sometida a este régimen.

Encuentro un comprador y acordamos un precio.

¿Puedo simplemente firmar la compraventa como haría con cualquier otra vivienda?

No necesariamente.

Si el inmueble está sujeto al derecho de tanteo y retracto, habrá que cumplir las obligaciones de comunicación y el procedimiento que finalmente establezca la normativa.

La Administración deberá conocer las condiciones de la transmisión y, en su caso, podrá decidir si ejerce su derecho de adquisición preferente.

Según lo anunciado por el Principado, el objetivo es que la Administración pueda adquirir el inmueble al mismo precio de mercado acordado con el comprador privado.

Por tanto, para el propietario será especialmente importante saber antes de comprometer la operación si su inmueble está dentro del ámbito afectado.

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¿Significa esto que el propietario no podrá vender libremente?

Aquí creo que conviene evitar interpretaciones exageradas.

El propietario podrá seguir siendo titular de su vivienda y podrá decidir ponerla a la venta.

La cuestión es que, si el inmueble está sometido a un derecho de adquisición preferente, la venta estará condicionada al cumplimiento del procedimiento legal correspondiente.

No estamos ante una prohibición general de vender.

Estamos ante una posible limitación legal del modo en que se desarrolla la transmisión, permitiendo que la Administración tenga preferencia para adquirir el inmueble.

Y esta diferencia es jurídicamente importante.

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¿Qué ocurre si ya tengo un comprador?

Este será uno de los aspectos que más habrá que analizar cuando la norma esté definitivamente aprobada.

Imaginemos que un propietario encuentra un comprador por 250.000 euros.

Firma un contrato de arras y posteriormente debe comunicar la operación a la Administración.

Si el Principado tiene derecho de tanteo y decide ejercerlo, podría adquirir el inmueble en las condiciones legalmente establecidas.

Aquí aparece una cuestión que, como abogada y profesional inmobiliaria, considero especialmente importante:

¿Qué ocurre con las arras mientras está pendiente el ejercicio del derecho de tanteo?

La respuesta deberá estar perfectamente coordinada con la regulación definitiva y, mientras tanto, con la redacción concreta del contrato.

Precisamente por eso, si finalmente se establece este régimen, las cláusulas de los contratos de arras deberán prestar especial atención a la posible existencia de derechos de adquisición preferente.

No tendría sentido utilizar un contrato estándar como si estuviéramos ante una compraventa ordinaria.

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¿Y si se vende sin comunicarlo?

Aquí entra en juego el derecho de retracto.

Si la transmisión se realiza incumpliendo las obligaciones legales y concurren los requisitos para su ejercicio, la Administración podría disponer de mecanismos para subrogarse en la posición del comprador en los términos establecidos por la normativa.

Por eso, cuando una vivienda esté sometida a tanteo y retracto, no es una cuestión que deba dejarse para el último momento.

Debe comprobarse antes de formalizar la operación.

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¿Esto ya existe actualmente en Asturias?

Sí existen derechos de tanteo y retracto en determinados ámbitos, especialmente vinculados a la vivienda protegida.

De hecho, el Principado dispone actualmente de un procedimiento específico para que los titulares de viviendas protegidas sometidas a estos derechos puedan solicitar el pronunciamiento de la Consejería competente sobre su ejercicio.

Lo novedoso de la propuesta anunciada para la LOITA es su posible extensión a determinados inmuebles situados en las futuras zonas de mercado restringido.

Por eso es importante no confundir ambos regímenes.

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Una cuestión que genera debate

La medida ha generado ya debate político y jurídico.

El Gobierno del Principado defiende el tanteo y retracto como una herramienta para aumentar el parque público y poder adquirir vivienda en lugares donde existe poca disponibilidad de suelo para nuevas promociones.

Ovidio Zapico también ha defendido públicamente el carácter disuasorio de esta herramienta y ha señalado que puede servir para evitar determinadas operaciones irregulares relacionadas con vivienda protegida.

Desde otros sectores se han planteado dudas sobre su impacto en la propiedad privada, la inversión y su posible encaje constitucional.

Como profesional, creo que lo importante es distinguir el debate político de la aplicación jurídica de la norma.

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Lo que habrá que analizar cuando el texto definitivo esté aprobado es:

• Qué inmuebles estarán realmente afectados.
• Qué zonas quedarán sometidas al régimen.
• Qué transmisiones estarán sujetas.
• Qué información deberá comunicar el propietario.
• Qué plazo tendrá la Administración.
• Cómo se ejercitará el tanteo.
• En qué supuestos podrá ejercerse el retracto.
• Qué ocurre con las arras.
• Qué consecuencias tendrá la falta de comunicación.
• Y cómo se coordinará todo ello con notarios y registradores.

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¿Qué debería hacer un propietario que está pensando en vender?

Mi recomendación es muy sencilla:

No esperar a tener comprador para comprobar si la vivienda está sometida a algún derecho de adquisición preferente.

Antes de ponerla en venta conviene revisar la situación jurídica del inmueble y, si la normativa finalmente lo establece, comprobar si está dentro de una zona afectada.

Porque una buena operación inmobiliaria empieza mucho antes de la firma ante notario.

Y en estos casos, todavía más.

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Mi consejo como abogada y profesional inmobiliaria

El derecho de tanteo y retracto no es una figura nueva en nuestro ordenamiento jurídico.

Lo importante ahora es observar cómo quedará finalmente configurado en Asturias y qué alcance tendrá la regulación que finalmente apruebe la Junta General del Principado.

Para los propietarios, la clave será conocer sus obligaciones antes de comprometer una venta.

Para los compradores, será importante saber si la vivienda que pretenden adquirir está sometida a algún derecho de adquisición preferente.

Y para los profesionales inmobiliarios, será fundamental incorporar estas comprobaciones a la preparación de las operaciones.

Porque cuando hablamos de una compraventa inmobiliaria, anticiparse a un problema jurídico siempre es mejor que intentar resolverlo cuando comprador y vendedor ya han firmado.

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En resumen

¿Va a poder el Principado comprar determinadas viviendas antes que un comprador privado?

La futura regulación de las zonas de mercado restringido prevé precisamente la posibilidad de que el Principado ejerza derechos de tanteo y retracto sobre determinados solares, edificios y viviendas.

Pero a fecha de hoy, esta nueva regulación todavía está en tramitación y habrá que esperar al texto definitivo para conocer con precisión su alcance y sus efectos.

Lo que sí parece claro es que, si finalmente se aprueba, será una cuestión que propietarios, compradores y profesionales inmobiliarios tendremos que tener muy presente en las operaciones que se realicen en las zonas afectadas.

Y, como siempre digo:

Antes de firmar unas arras, hay que saber exactamente qué estamos comprando, qué estamos vendiendo y qué obligaciones jurídicas existen sobre ese inmueble.

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Por Katia Domingo | Abogada y profesional inmobiliaria en Asturias