Zonas tensionadas en Asturias: Guía completa para propietarios en 2026

Desde que se han declarado las primeras zonas de mercado residencial tensionado en Asturias, una de las preguntas que más escucho en mi despacho es:

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¿Cuánto puedo pedir de alquiler por mi vivienda?

La respuesta depende de varios factores y, en muchos casos, no es la que esperan los propietarios.

Muchas personas creen que basta con saber si una vivienda está situada en una zona tensionada, pero la realidad es que la renta máxima dependerá de varios factores: si ha existido un contrato anterior, si el propietario es o no gran tenedor y de la normativa aplicable a esa zona.

En esta guía te explico, de forma práctica y con ejemplos, cómo funciona la regulación.

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Lo primero: ¿está mi vivienda en una zona tensionada?

Lo primero que debes comprobar es si tu vivienda se encuentra dentro de una zona declarada oficialmente como mercado residencial tensionado.

Si la respuesta es no, podrás fijar la renta conforme a las reglas generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Si la respuesta es sí, deberás analizar los siguientes supuestos.

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A fecha de hoy, 30 de julio de 2026, las zonas de mercado residencial tensionado oficialmente publicadas y en vigor en Asturias son las siguientes:

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1. Gijón
· Barrio de La Arena.
· Barrio de Cimadevilla.
2. Avilés
· Barrio de La Magdalena.
3. Gozón
· Luanco.
4. Llanes
· Núcleo de Llanes.
· Núcleo de Posada de Llanes.
· Núcleo de Nueva.
· Poo.
· Barro.
· Celorio.
5. Cabrales
· Núcleo de Arenas de Cabrales.
· Núcleo de Poo.

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Estas declaraciones tienen una vigencia inicial de tres años, salvo que sean prorrogadas o modificadas conforme a la ley

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Una vez comprobado que la vivienda se encuentra en una zona tensionada, hay tres situaciones distintas que determinarán cómo debe fijarse la renta:

Situación ¿Cómo se fija la renta?:

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Existe un contrato de alquiler de vivienda habitual en los últimos cinco años.

Como regla general, la nueva renta no podrá superar la del contrato anterior actualizada mediante el IRAV, salvo los incrementos expresamente permitidos por la ley.

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No existe contrato anterior y el propietario es gran tenedor

La renta deberá fijarse conforme al Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler.

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No existe contrato anterior y el propietario no es gran tenedor

En las zonas tensionadas declaradas en Asturias, también deberá acudirse al Sistema Estatal de Índices de Referencia para determinar la renta inicial, conforme a la resolución de declaración de dichas zonas.

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Supuesto 1. Existe un contrato anterior

Imaginemos que una vivienda estaba alquilada por 850 € al mes y el contrato finalizó hace unos meses.

¿Puede el propietario volver a alquilarla por 1.050 €?

Como regla general, no.

La nueva renta no podrá superar la del contrato anterior actualizada mediante el IRAV, salvo que concurran alguno de los supuestos que permiten un incremento legal, como determinadas actuaciones de rehabilitación, mejoras de eficiencia energética, accesibilidad o los casos previstos expresamente por la normativa.

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Supuesto 2. No existe contrato anterior y el propietario es gran tenedor

Si la vivienda no ha estado alquilada como vivienda habitual durante los últimos cinco años y el propietario tiene la condición de gran tenedor, la renta inicial deberá determinarse utilizando el Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler.

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Supuesto 3. No existe contrato anterior y el propietario no es gran tenedor

Este es, probablemente, el supuesto que más dudas genera.

Muchos propietarios creen que, al no ser grandes tenedores, pueden fijar libremente el precio del alquiler.

Sin embargo, en las zonas tensionadas declaradas en Asturias esto no es así.

Cuando una vivienda no ha estado arrendada como vivienda habitual durante los cinco años anteriores, la renta inicial también deberá fijarse utilizando el Sistema Estatal de Índices de Referencia, aunque el propietario no tenga la condición de gran tenedor, conforme a la regulación aplicable a las zonas tensionadas declaradas en nuestra comunidad.

Por ello, antes de anunciar una vivienda es imprescindible comprobar qué régimen resulta aplicable.

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¿Dónde puedo consultar el índice de referencia?

El Ministerio de Vivienda dispone de una herramienta oficial para consultar el Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler.

Para realizar la consulta necesitarás, normalmente:

* La referencia catastral o la dirección del inmueble.
* La superficie de la vivienda.
* Determinadas características del inmueble que solicita la propia aplicación.

La herramienta mostrará un rango de rentas de referencia para esa vivienda.

Antes de fijar el precio del alquiler conviene realizar esta consulta y conservar el resultado junto con la documentación del contrato.

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Errores que veo con más frecuencia

En mi trabajo diario sigo encontrando errores que pueden evitarse con un buen asesoramiento:

* Pensar que basta con saber si una vivienda está en una zona tensionada.
* Creer que todos los pequeños propietarios pueden fijar libremente la renta.
* No comprobar si existió un contrato de alquiler en los cinco años anteriores.
* No consultar el Sistema Estatal de Índices de Referencia antes de anunciar la vivienda.
* Confundir la actualización anual mediante el IRAV con la determinación de la renta inicial.

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Mi consejo

La regulación actual es mucho más compleja que hace unos años.

Por eso, antes de anunciar una vivienda o firmar un contrato, merece la pena revisar cada caso concreto.

Una decisión incorrecta al fijar la renta puede tener importantes consecuencias jurídicas y económicas.

En un próximo artículo compartiré mi opinión personal sobre las zonas tensionadas y explicaré por qué considero que la solución al problema del acceso a la vivienda pasa, sobre todo, por aumentar la oferta de alquiler y generar confianza entre los propietarios.