“No siempre vender es la mejor decisión. Y no siempre alquilar es la mejor inversión.” ¿Qué harías tú con una vivienda en Asturias?

¿Vender, alquilar o mantener? Lo que nos dicen los datos de ASOCIAS sobre el mercado inmobiliario asturiano

Por Katia Domingo | Abogada, profesional inmobiliaria y presidenta de ASOCIAS

Hay una pregunta que cada vez escucho más entre propietarios:

“Tengo una vivienda en Asturias… ¿qué hago con ella?”

Venderla, alquilarla, mantenerla como inversión, esperar unos años…

No existe una respuesta que sirva para todo el mundo.

Y precisamente por eso creo que es importante no dejarse llevar únicamente por cómo está el mercado en un momento determinado.

Porque vender puede ser una buena decisión para un propietario y una mala decisión para otro, incluso aunque tengan dos viviendas prácticamente iguales.

La clave está en conocer el valor de la vivienda, la rentabilidad que genera, las necesidades del propietario y sus objetivos a medio y largo plazo.

El mercado inmobiliario asturiano está poniendo esta decisión sobre la mesa

Desde ASOCIAS, la MLS inmobiliaria asturiana de la que tengo el honor de ser presidenta, seguimos de cerca la evolución del mercado a través de los datos que generan diariamente nuestras agencias asociadas.

Estos datos nos permiten tener una visión muy cercana de lo que está ocurriendo realmente en el mercado inmobiliario asturiano: qué viviendas tienen más demanda, cómo evolucionan los precios, cuánto tiempo permanecen en el mercado y qué buscan realmente los compradores.

Y lo que estamos viendo es un mercado con una demanda importante y una oferta que continúa siendo limitada en determinadas zonas y para determinados tipos de vivienda.

Esto está haciendo que muchos propietarios se encuentren ante una decisión difícil:

• ¿Aprovecho el momento y vendo?

• ¿Mantengo el inmueble y sigo obteniendo una renta?

• ¿Espero a ver qué ocurre con el mercado?

Vamos a analizarlo.

1. Vender: ¿cuándo puede tener sentido?

Vender puede ser una buena opción cuando el propietario considera que ha llegado el momento de materializar el valor de su vivienda.

Por ejemplo, si tienes una vivienda que compraste hace años y su valor ha aumentado considerablemente, puedes plantearte convertir esa revalorización en liquidez.

Pero hay algo que considero fundamental:

No debemos decidir vender simplemente porque “los precios están altos”.

Hay que hacer números.

• ¿Cuánto vale realmente la vivienda?

• ¿Cuánto dinero quedaría después de impuestos y gastos?

• ¿Existe una hipoteca pendiente?

• ¿Qué alternativas tienes para invertir ese dinero?

• ¿Necesitas liquidez?

• ¿Tienes otros inmuebles?

• ¿Y qué rentabilidad estás obteniendo actualmente por el alquiler?

Una vivienda puede tener un valor elevado y, sin embargo, no ser necesariamente el momento adecuado para venderla para ese propietario.

2. Alquilar: ¿cuándo puede ser una buena opción?

El alquiler puede ser interesante cuando tenemos una vivienda con buena demanda y conseguimos una rentabilidad razonable.

En Asturias existen mercados con una demanda de alquiler especialmente fuerte.

Gijón y Oviedo son dos ejemplos claros, pero no son los únicos.

También hay determinadas localidades costeras y zonas concretas donde la demanda puede ser muy interesante.

Pero cuidado: no debemos confundir una renta alta con una buena rentabilidad.

Para saber si una vivienda es una buena inversión hay que calcular la rentabilidad sobre el valor actual del inmueble, no únicamente sobre lo que nos costó comprarlo.

Imaginemos:

• Compraste una vivienda hace años por 150.000 euros.

• Ahora vale 250.000 euros.

• La alquilas por 900 euros al mes.

Puede parecer una inversión fantástica porque ingresas 10.800 euros al año.

Pero si calculamos la rentabilidad sobre el valor actual, estamos hablando de un 4,32 % bruto antes de gastos, impuestos, mantenimiento, periodos sin alquiler y posibles incidencias.

Y aquí aparece una pregunta muy interesante:

¿Seguirías comprando hoy esa vivienda por 250.000 euros para obtener esa rentabilidad?

Si la respuesta es no, quizá haya llegado el momento de replantearse la inversión.

3. Mantener: una opción que muchas veces olvidamos

No todo es vender o alquilar.

También puede tener sentido mantener la vivienda.

Por ejemplo, si se trata de una vivienda familiar, una propiedad en una zona con buenas perspectivas o un inmueble que puede tener un uso futuro para nosotros o nuestros hijos.

En estos casos, quizá no exista una necesidad inmediata de vender ni de maximizar la rentabilidad del alquiler.

Pero incluso en este supuesto conviene revisar periódicamente la situación.

Porque mantener una vivienda también tiene costes:

• IBI.

• Comunidad.

• Seguro.

• Mantenimiento.

• Reparaciones.

• Posibles derramas.

• Impuestos.

• El coste de oportunidad del dinero que tenemos invertido en ella.

Una vivienda vacía durante años puede estar perdiendo oportunidades aunque su valor siga aumentando.

La pregunta más importante: ¿qué rentabilidad te está dando realmente?

Esta es una de las preguntas que más recomiendo hacerse.

No basta con saber cuánto cobras de alquiler.

Hay que conocer la rentabilidad neta.

Por ejemplo:

Ingresos anuales por alquiler

Menos:

• IBI.

• Comunidad.

• Seguro.

• Mantenimiento.

• Reparaciones.

• Periodos sin alquiler.

• Otros gastos.

Y después habrá que tener en cuenta la fiscalidad correspondiente.

El resultado nos dará una imagen mucho más real de lo que estamos obteniendo por nuestro inmueble.

Y entonces podremos compararlo con otras alternativas.

¿Y si la vivienda está alquilada?

Aquí la decisión puede ser algo más compleja.

Como explicaba en una de mis últimas entradas, una vivienda alquilada se puede vender, pero hay que analizar previamente el contrato de arrendamiento y los derechos del inquilino.

La venta no significa automáticamente que el contrato desaparezca.

Por eso, antes de decidir vender, hay que estudiar:

• Duración del contrato.

• Prórrogas.

• Renta.

• Garantías.

• Situación del inquilino.

• Derechos de adquisición preferente.

• Posibilidad de vender la vivienda con el contrato vigente.

• Situación jurídica del inmueble.

En ocasiones, una vivienda alquilada puede ser incluso más atractiva para un comprador inversor.

Pero eso no significa que todos los propietarios deban venderla alquilada.

Hay que estudiar cada caso.

¿Y si tengo una vivienda heredada?

Aquí la decisión puede ser todavía más complicada.

Una vivienda heredada puede tener un enorme valor emocional, pero también puede generar gastos y conflictos si existen varios propietarios.

Cuando hay varios herederos, conviene hacerse algunas preguntas:

• ¿Queremos mantener la vivienda entre todos?

• ¿Queremos alquilarla?

• ¿Alguno de los herederos quiere quedarse con ella?

• ¿Sería más sencillo vender y repartir el dinero?

Y además hay que analizar la situación fiscal y jurídica antes de tomar una decisión.

En ocasiones, vender una vivienda heredada puede ser la solución más sencilla.

En otras, mantenerla como patrimonio familiar puede tener mucho sentido.

No existe una respuesta universal.

¿Y esperar?

Esta es probablemente la opción que más me preguntan:

“¿Espero un poco más porque creo que la vivienda seguirá subiendo?”

Puede ocurrir.

Pero nadie puede garantizarlo.

Y aquí hay algo importante:

Esperar también es una decisión de inversión.

Si decides no vender hoy una vivienda valorada en 300.000 euros, estás decidiendo mantener 300.000 euros invertidos en ese activo.

Por tanto, la pregunta no debería ser únicamente:

“¿Subirá más?”

Sino:

“¿Qué alternativa tengo para esos 300.000 euros y qué rentabilidad o utilidad me puede proporcionar?”

Cinco preguntas que yo me haría antes de decidir

Si tienes una vivienda en Asturias y no sabes qué hacer con ella, empezaría por estas cinco preguntas:

1. ¿Cuánto vale realmente hoy?

No cuánto pagaste.

No cuánto te gustaría obtener.

Cuánto está dispuesto a pagar actualmente el mercado.

2. ¿Qué rentabilidad obtengo si la alquilo?

Y, sobre todo, cuál es la rentabilidad neta, después de gastos.

3. ¿Necesito liquidez?

Puede parecer una pregunta obvia, pero es fundamental.

A veces mantener una vivienda tiene sentido patrimonialmente, pero vender puede permitir realizar otros proyectos o reducir deuda.

4. ¿Qué gastos y riesgos implica mantenerla?

Una vivienda no es un activo completamente pasivo.

Tiene mantenimiento, impuestos y riesgos asociados al alquiler si está arrendada.

5. ¿Qué haría con el dinero si la vendiera?

Esta es, para mí, una de las preguntas más importantes.

Porque vender una vivienda solo tiene sentido si sabemos qué vamos a hacer después con el dinero.

Lo que vemos en ASOCIAS

Una de las ventajas de trabajar diariamente dentro del mercado inmobiliario es que no solo observamos los anuncios.

Vemos las operaciones.

Desde ASOCIAS podemos analizar la evolución de las viviendas que entran en el mercado, la respuesta de los compradores, los tiempos de comercialización y las características de los inmuebles que generan mayor demanda.

Y esto es importante porque el precio anunciado no siempre cuenta toda la historia.

Una vivienda puede salir al mercado con un precio elevado y tardar meses en encontrar comprador.

Otra, correctamente posicionada, puede generar interés desde los primeros días.

Por eso, cuando un propietario me pregunta si es el momento de vender, mi respuesta no puede basarse únicamente en una cifra.

Hay que analizar su vivienda concreta y su mercado concreto.

No siempre vender es la mejor decisión. Y no siempre alquilar es la mejor inversión.

Esta es probablemente la conclusión que más me interesa transmitir.

Estamos acostumbrados a pensar que vender una vivienda es siempre una buena decisión cuando los precios suben.

Y también a pensar que alquilar siempre es mejor porque “la vivienda siempre sube”.

Ninguna de las dos afirmaciones es necesariamente cierta.

La decisión depende de la situación concreta de cada propietario.

Una vivienda en Gijón puede tener una estrategia diferente a una vivienda en un pequeño municipio asturiano.

Una vivienda heredada puede requerir una decisión diferente a una vivienda comprada como inversión.

Y una vivienda alquilada con un contrato antiguo puede tener una situación completamente distinta a una vivienda libre.

Mi consejo como abogada y profesional inmobiliaria

Antes de decidir qué hacer con una vivienda, yo analizaría tres cosas:

Valor + rentabilidad + situación jurídica.

Primero, conocer cuánto vale realmente.

Segundo, saber qué rentabilidad proporciona o podría proporcionar.

Y tercero, comprobar que jurídicamente no existe ningún condicionante que pueda afectar a la decisión.

Porque una vivienda no es solamente un inmueble.

Es un activo patrimonial.

Y tomar una decisión sobre él merece el mismo análisis que tomaríamos ante cualquier otra inversión importante.

En resumen

Si tienes una vivienda en Asturias y estás dudando entre vender, alquilar o mantenerla, no te quedes únicamente con la pregunta de si “el mercado está subiendo”.

• Haz números.

• Analiza el valor actual.

• Calcula la rentabilidad.

• Estudia la fiscalidad.

• Revisa la situación jurídica.

• Piensa qué objetivo quieres conseguir con ese inmueble.

Porque quizá la mejor decisión sea vender.

O quizá sea alquilar.

O quizá mantener.

La clave no está en hacer lo que hace todo el mundo, sino en saber qué decisión tiene más sentido para ti.