Heredar una vivienda puede parecer, a primera vista, una buena noticia. Pero cuando llega el momento de decidir qué hacer con ella, aparecen muchas dudas: ¿la vendo?, ¿la alquilo?, ¿me la quedo?, ¿la reformo?, ¿qué impuestos tendré que pagar?

Lo primero: heredar una vivienda no significa simplemente recibir las llaves

Cuando heredamos una vivienda, hay que revisar mucho más que su valor de mercado.

Hay que comprobar cómo se ha producido la adquisición, quiénes son los herederos, si existen cargas, si hay otros bienes en la herencia, cuál es la situación registral y catastral del inmueble y qué obligaciones fiscales corresponden.

En Asturias, la adquisición de una vivienda por herencia está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya regulación combina la normativa estatal con las particularidades aplicables en el Principado.

Además, si se trata de un inmueble urbano, la herencia puede generar también obligaciones relacionadas con el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.

Por eso, antes de pensar en vender o alquilar, mi recomendación es sencilla:

primero hay que poner en orden la herencia.

Opción 1: vender la vivienda

Es probablemente la opción que más se plantea una familia cuando recibe una vivienda heredada.

Puede tener sentido cuando los herederos no necesitan una segunda vivienda, viven en otra ciudad, no quieren asumir gastos de mantenimiento, prefieren disponer del dinero, son varios hermanos y quieren repartir el patrimonio o no quieren convertirse en arrendadores.

Pero vender no significa simplemente buscar un comprador y firmar.

Antes hay que comprobar que la vivienda puede transmitirse correctamente.

¿Está la vivienda inscrita a nombre de los herederos?

¿Se ha formalizado la adjudicación de herencia?

¿Coinciden Registro, Catastro y realidad física?

¿Existen cargas?

¿Hay una hipoteca antigua?

¿Hay embargos?

¿Está la vivienda ocupada o alquilada?

¿Existen discrepancias de superficie?

Son cuestiones que pueden retrasar una operación o incluso hacer que un comprador se eche atrás.

Y aquí es donde una buena revisión previa puede marcar la diferencia.

Opción 2: alquilarla

Otra posibilidad es conservar la vivienda y obtener una renta mensual.

Puede ser interesante cuando el inmueble está en una zona con demanda de alquiler y la rentabilidad obtenida compensa los gastos y riesgos asociados.

Pero no debemos confundir ingresos con rentabilidad.

Una vivienda que se alquila por 900 euros al mes genera 10.800 euros de ingresos brutos anuales, pero esa cantidad no es el beneficio que obtiene el propietario.

Hay que descontar IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, reparaciones, periodos sin alquiler, gastos de gestión si los hay, fiscalidad, posibles impagos y el coste de una futura reforma.

Por eso, antes de decidir alquilar, recomiendo hacer números con el rendimiento neto, no únicamente con la renta mensual.

También conviene comprobar la normativa vigente antes de fijar el alquiler, ya que pueden existir reglas específicas en determinadas zonas.

Opción 3: quedármela

A veces puede tener sentido no vender ni alquilar.

Puede ocurrir cuando se trata de una vivienda familiar con un valor sentimental importante o cuando el heredero considera que puede necesitarla en el futuro.

También puede tener sentido si la vivienda está en una zona con buenas perspectivas y no existe una necesidad inmediata de liquidez.

Pero conservar una vivienda también tiene un coste.

Hay que preguntarse: ¿Qué me aporta esta vivienda si no la vendo ni la alquilo?

Y, sobre todo: ¿qué podría hacer con el dinero si la vendiera?

Porque conservar una vivienda tiene un coste de oportunidad.

Si una vivienda vale 250.000 euros y no produce ninguna rentabilidad, quizá haya que preguntarse qué rendimiento podría obtenerse de ese patrimonio si se destinara a otra inversión.

No se trata de decir que vender sea mejor. Se trata de hacer números antes de decidir.

¿Y si la vivienda la hemos heredado varios hermanos?

Aquí la situación puede complicarse.

Porque una vivienda heredada por varios hermanos no es solamente una cuestión económica. También es una cuestión jurídica y familiar.

Puede suceder que un hermano quiera vender y otro no; uno quiera alquilar y otro quiera utilizar la vivienda; uno quiera quedarse con el inmueble y compensar económicamente al resto; todos estén de acuerdo en vender pero no coincidan en el precio; o uno de los herederos viva en la vivienda.

Por eso, cuando existen varios herederos, es especialmente importante analizar la situación antes de tomar decisiones.

Una vivienda heredada entre varios propietarios no debería ponerse simplemente a la venta sin haber aclarado previamente quién puede vender, en qué condiciones y cómo se va a repartir el resultado.

Hay una cuarta opción que muchas familias olvidan: reformar antes de vender

En Asturias me encuentro también con viviendas heredadas que llevan muchos años sin actualizarse.

Pueden tener una buena ubicación y unas características interesantes, pero necesitar una reforma.

Aquí hay que hacer otro cálculo: ¿Cuánto cuesta reformar y cuánto valor adicional puede generar esa reforma?

No siempre merece la pena reformar. Pero tampoco siempre es buena idea vender la vivienda tal y como está.

Una valoración profesional puede ayudarnos a comparar ambos escenarios: vender ahora frente a invertir para vender después.

¿Qué impuestos tengo que tener en cuenta?

Este es uno de los puntos que más dudas genera.

La herencia y la posterior venta son dos operaciones diferentes a efectos fiscales.

Primero está la adquisición por herencia, que queda sometida al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Después, si el heredero vende la vivienda, habrá que analizar la tributación correspondiente a esa transmisión.

Y, si el inmueble es urbano, también habrá que revisar la plusvalía municipal correspondiente a la transmisión.

Por eso es importante no calcular la rentabilidad de una venta simplemente restando el precio de compra al precio de venta.

En una vivienda heredada hay que conocer cuál fue el valor y los gastos asociados a la adquisición y qué costes e impuestos tendrá la posterior transmisión.

Entonces, ¿qué hago con una vivienda heredada?

Mi consejo como abogada y profesional inmobiliaria es que no tomes la decisión únicamente porque todo el mundo te diga que «lo mejor es vender» o que «lo mejor es alquilar».

Cada vivienda y cada familia son diferentes.

Antes de decidir, yo analizaría al menos estas cinco cuestiones:

1. ¿Cuánto vale realmente la vivienda hoy?
   No cuánto valía hace cinco años. No cuánto dice un vecino que vale. Cuánto vale hoy en el mercado.
2. ¿Cuánto dinero obtendría realmente si la vendiera?
   Hay que calcular gastos, impuestos y posibles costes de la operación.
3. ¿Qué rentabilidad neta obtendría alquilándola?
   No solamente la renta mensual. Hay que calcular todos los gastos.
4. ¿Qué situación jurídica tiene el inmueble?
   Registro, Catastro, cargas, arrendamientos, ocupación, superficie y documentación de la herencia.
5. ¿Qué necesito yo como propietario?
   Porque una vivienda puede ser una buena inversión sobre el papel y, sin embargo, no ser la mejor decisión para una determinada familia.

Una vivienda heredada no es solamente una vivienda: es una decisión patrimonial

Cuando heredamos un inmueble, muchas veces pensamos: «Tengo una casa que vale X euros».

Pero deberíamos pensar: «Tengo un patrimonio de X euros y tengo que decidir qué hacer con él».

Y ahí cambia completamente la perspectiva.

Puede ser vender, alquilar, conservar, reformar o incluso vender una vivienda para invertir el dinero en otro activo.

La decisión dependerá de la situación jurídica, fiscal, económica y personal de cada heredero.

Y antes de tomarla, merece la pena hacer números.

Porque una vivienda heredada puede convertirse en una magnífica oportunidad patrimonial, pero también puede convertirse en un problema si se mantiene durante años sin analizar qué sentido tiene conservarla.

Mi consejo

Si acabas de heredar una vivienda en Asturias y no tienes claro qué hacer con ella, no empieces buscando comprador ni inquilino. Empieza haciendo un diagnóstico.

Valor de mercado + situación jurídica + fiscalidad + rentabilidad + necesidades personales.

Y después decide.

Porque en inmobiliaria, muchas veces, la mejor decisión no es la que toma todo el mundo. Es la que tiene sentido para ti.