¿Qué pasa si Catastro y Registro no coinciden?

¿Qué pasa si Catastro y Registro no coinciden?

Hay una situación que aparece con bastante frecuencia cuando se prepara la venta de una vivienda:

El propietario aporta la nota simple del Registro de la Propiedad y allí aparecen, por ejemplo, 90 m².

Después consultamos Catastro y aparecen 105 m².

Y entonces surge la pregunta:

¿Cuál es la superficie correcta?

La respuesta no es tan sencilla como decir que “lo que pone en Catastro es lo que vale” o que “lo que dice el Registro es lo correcto”.

Son dos instituciones diferentes, con funciones diferentes, y una discrepancia entre ambas puede tener explicaciones muy distintas.

Por eso, antes de vender o comprar una vivienda en Asturias, es importante detectar estas diferencias y saber qué significan.
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Registro de la Propiedad y Catastro: ¿son lo mismo?

No. El Registro de la Propiedad tiene como finalidad principal dar publicidad a la situación jurídico-real de los inmuebles: quién figura como titular, qué derechos existen sobre la finca y qué cargas pueden afectarla.

El Catastro, por su parte, es un registro administrativo que contiene información sobre los bienes inmuebles, entre ella su localización, superficie, uso, características y representación gráfica.

Por eso, que una vivienda figure con una determinada superficie en Catastro y con otra diferente en Registro no significa necesariamente que uno de los dos esté “mal”.

Lo importante es averiguar por qué existe esa diferencia.
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¿Por qué pueden no coincidir?

Hay muchas situaciones posibles.

1. Una modificación que nunca se reflejó correctamente

Puede haberse realizado una ampliación de la vivienda, un cerramiento de una terraza o alguna otra actuación que posteriormente haya quedado reflejada en Catastro pero no haya tenido el correspondiente reflejo registral.

En ese caso, no estamos simplemente ante una diferencia de números.

Hay que investigar qué se ha construido, cuándo se hizo y cuál es su situación jurídica y urbanística.

2. Una diferencia histórica de medición

En viviendas y, especialmente, en fincas antiguas, podemos encontrar diferencias derivadas de las mediciones utilizadas en su momento.

No debemos olvidar que muchas propiedades se describieron registralmente hace décadas, con sistemas de medición y descripciones muy diferentes de los actuales.

3. Diferencias entre superficie construida y superficie útil

Otra fuente habitual de confusión es comparar magnitudes diferentes.

Una escritura puede referirse a una determinada superficie construida, mientras que el propietario puede estar hablando de superficie útil.

Y Catastro puede utilizar sus propios datos descriptivos.

Antes de concluir que existe una discrepancia hay que comprobar qué superficie estamos comparando con cuál.

4. Una parcela puede tener una superficie distinta

El problema también aparece con frecuencia en viviendas unifamiliares y propiedades con terreno.

Podemos encontrarnos con una finca registral que describe una determinada superficie de terreno y una parcela catastral que refleja otra.

En estos casos, la diferencia puede ser especialmente relevante porque puede afectar a los linderos y a la propia identificación física de la finca.

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Entonces, ¿qué superficie es la que cuenta?

Aquí tenemos que distinguir.

El Catastro no sustituye al Registro de la Propiedad.

Y tampoco podemos afirmar que, porque una superficie aparezca en Catastro, esa superficie esté automáticamente acreditada a efectos registrales o urbanísticos.

Pero tampoco debemos pensar que la información catastral carece de importancia.

Desde la reforma operada por la Ley 13/2015, la coordinación entre Registro y Catastro tiene un papel fundamental en la identificación gráfica de las fincas.

La Ley Hipotecaria permite incorporar al Registro la representación gráfica georreferenciada de la finca y, cuando esta queda inscrita, la superficie registral pasa a ser la resultante de dicha representación gráfica.

Por eso, cuando existe una discrepancia, hay que analizar el caso concreto y no limitarse a escoger uno de los dos datos.

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¿Qué significa que una finca esté “coordinada gráficamente” con Catastro?

Esta es una expresión que cada vez encontramos con más frecuencia en las notas simples y en la documentación registral.

La coordinación gráfica supone que la representación gráfica de la finca inscrita en el Registro se corresponde con la parcela catastral en los términos previstos por la legislación hipotecaria.

La Ley Hipotecaria establece que, cuando se incorpora la representación gráfica catastral y se acredita su correspondencia, el Registro hace constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.

Esto aporta una mayor precisión en la identificación física de la finca.

Y en una compraventa, especialmente cuando existen terrenos, parcelas o diferencias de superficie, es una cuestión que merece la pena comprobar.

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Un ejemplo práctico en Asturias

Imaginemos una casa en las afueras de Gijón.

En la escritura y en el Registro aparece:

Vivienda: 120 m² construidos.
Terreno: 1.000 m².

Sin embargo, al consultar Catastro aparecen:

Vivienda: 145 m².
Parcela: 1.250 m².

¿Podemos anunciar directamente la vivienda como una casa de 145 m² con 1.250 m² de parcela?

Yo no lo haría sin investigar antes el origen de la diferencia.

Habría que comprobar:

• Qué superficie figura en el título.
• Qué superficie aparece en el Registro.
• Qué refleja exactamente Catastro.
• La antigüedad de la construcción.
• Si existen ampliaciones.
• Si esas ampliaciones están legalizadas.
• La información urbanística disponible.
• La correspondencia gráfica de la parcela.
• Y si existen posibles afecciones sobre los terrenos.

Porque una diferencia de superficie puede ser simplemente una cuestión descriptiva, pero también puede esconder una cuestión jurídica o urbanística que conviene solucionar antes de vender.

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¿Y si quiero vender la vivienda?

Aquí es donde estas diferencias adquieren especial importancia.

Cuando preparo una operación de compraventa, una de las cosas que considero fundamental es revisar la documentación antes de sacar la vivienda al mercado.

No esperar a encontrar el problema cuando ya tenemos comprador.

Porque si durante la operación descubrimos que:

• Catastro refleja una superficie diferente.
• La vivienda tiene más metros construidos de los que constan registralmente.
• Existe una construcción que no aparece en el Registro.
• La parcela no coincide con la finca registral.
• Hay una discrepancia en los linderos.

podemos encontrarnos con una operación que se retrase o que requiera documentación adicional.

Y, dependiendo del caso, puede ser necesario estudiar una regularización registral, catastral o urbanística.

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¿Una diferencia de superficie impide vender?

No necesariamente.

Que Catastro y Registro no coincidan no significa automáticamente que la vivienda no pueda venderse.

Pero tampoco debemos minimizar la discrepancia.

Hay que estudiar qué diferencia existe, por qué se produce y qué consecuencias jurídicas puede tener.

En algunos casos será una cuestión fácilmente solucionable.

En otros, será necesario realizar una rectificación de superficie o incorporar la representación gráfica georreferenciada.

Y en otros puede existir un problema urbanístico que haya que analizar previamente.

La Ley Hipotecaria contempla distintos procedimientos para adaptar la descripción registral a la realidad física y gráfica de la finca, entre ellos los previstos en los artículos 199 y 201, dependiendo de las circunstancias.

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Especial atención a las viviendas con terreno

En Asturias encontramos muchas viviendas unifamiliares, casas tradicionales y propiedades con parcelas.

Y aquí recomiendo ser especialmente cuidadosos.

Cuando compramos una vivienda con terreno, no basta con mirar cuántos metros cuadrados aparecen en Catastro.

Hay que comprobar qué finca se está transmitiendo jurídicamente y cómo está identificada.

La existencia de una representación gráfica georreferenciada y su eventual coordinación con Catastro puede ser especialmente relevante para determinar con mayor precisión la ubicación y delimitación de la finca.

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¿Y qué ocurre si hay una construcción que aparece en Catastro pero no en Registro?

Este es otro supuesto muy habitual.

Por ejemplo, una vivienda consta registralmente con 100 m², pero Catastro refleja 140 m² porque existe una ampliación.

Aquí la pregunta no debería ser simplemente:

“¿Cómo hago para que el Registro ponga los 140 m²?”

Primero debemos preguntarnos:

“¿Esos 40 m² adicionales son legalizables y cuál es su situación jurídica y urbanística?”

Dependiendo de la antigüedad, las circunstancias de la construcción, la normativa urbanística aplicable y la documentación existente, las soluciones pueden ser diferentes.

Y aquí es donde una revisión jurídica previa puede evitar problemas durante la compraventa.

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Mi consejo como abogada y profesional inmobiliaria

Cuando un propietario me dice:

“No te preocupes, en Catastro aparecen todos los metros”, mi respuesta es:

“Vamos a comprobarlo.”

Porque una operación inmobiliaria segura empieza mucho antes de firmar las arras.

Antes de poner una vivienda a la venta, especialmente si es una casa con terreno, una vivienda antigua o una propiedad que ha sufrido reformas o ampliaciones, merece la pena revisar:

Registro + Catastro + realidad física + situación urbanística.

Cuando los cuatro elementos encajan, tenemos una operación mucho más sencilla.

Cuando no encajan, lo importante es detectar la discrepancia antes de que se convierta en un problema.

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En resumen

Que Catastro y Registro no coincidan no significa automáticamente que exista un problema, pero sí es una señal que debemos analizar.

No debemos limitar el análisis a preguntar cuál de los dos “tiene razón”.

Hay que determinar:

qué finca tenemos, qué superficie tiene realmente, cómo está descrita jurídicamente, qué refleja Catastro y cuál es su situación urbanística.

Y, sobre todo, hacerlo antes de firmar unas arras.

Porque cuando una discrepancia se detecta antes de poner la vivienda a la venta, normalmente tenemos tiempo para estudiarla y buscar una solución.

Cuando aparece después de haber firmado un contrato y con un comprador esperando para escriturar, la situación puede ser muy diferente.