Experta en dar malas noticias.

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No os asustéis, no voy a decir nada malo. Simplemente es un sentimiento que tengo desde hace un tiempo. Mis clientes salen con disgusto cuando les valoro su casa. Contando con que la mayor  parte de ellos son conocidos y amigos, el sentimiento es peor todavía. Siento que en cada visita les voy a dar una mala noticia.

La mayor parte de la gente viene con predisposición a un precio. Y esto es lo peor que puede pasar, pero claro, es inevitable. Siempre tienes un amigo que ha vendido hace poco, un vecino que tiene la casa a la venta, o internet que para eso es un experto, te valora tu casa en un pis pas.

Por eso, tengo dos opciones:

  1.  Les miento y les dejo contentos, les pongo el inmueble a la venta en el precio que ellos quieren, salen de la oficina como unas castañuelas, felices como perdices, pensando que cobrarán una determinada cantidad, así hacen planes de futuro, viajes, posibles inversiones, y yo, pues perfecto ya tengo el encargo firmado, fue FACIL.
  2. Busco lo difícil, que es valorar su casa en un precio de mercado real para lograr la venta en un período corto de tiempo. Con ello, a veces,  consigo que no me pongan el encargo, y que vayan a otra inmobiliaria en busca del que les da el mejor precio. Les doy el disgusto, paso por el duelo del remordimiento de haber dado una mala noticia, y muchas veces me quedo sin propiedad para vender.

La pasada semana, me pasaba una cosa curiosa. Unos clientes con un chalet a la venta hace 5 años. Acuden a mi recomendados. En cuanto me enseñan fotos y me dicen el precio que están pidiendo y con que inmobiliarias trabajan, ya noto el error. Les explico que está fuera de precio completamente, y que yo les haré una valoración de mercado. Y les pregunto, ¿en estos 5 años nadie les ha realizado una valoración? ¿ninguna de esas inmobiliarias les han dicho que el precio no es el correcto?, a lo que me contestan rotundamente NO.

Yo prefiero decir la verdad, enfrentarme de alguna manera a la situación al principio, y no dejarlo para cuando ya llevas 6 meses con el encargo, y ves que no vendes. Creo que la gente en el fondo agradece que le digas la realidad del mercado y como se suele decir LA VERDAD DUELE, pero es mejor que te duela al principio que no dar falsas esperanzas ¿no creéis?.

Seguro de Caución

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Os preguntareis para que necesitamos un seguro de caución….es un nombre un poco raro y que poco se oye. Quizás éste sea el problema precisamente, que no se oye mucho y que la mayoría de empresas carecen de él…puede ser costoso en función del volumen de cantidades que se quiera asegurar. Como sabéis las inmobiliarias cogemos cantidades en depósito. Somos mediadores pero ante todo una garantía de que la operación de venta o alquiler va  a salir bien. Por eso muchos compradores deciden trabajar con una empresa inmobiliaria y no con el particular directamente. Sienten que su dinero está a salvo en todo momento. Bueno, eso entre otras cosas claro, es un servicio de muchos, por supuesto. Pero, os asombraríais de las pocas inmobiliarias que tienen este seguro. Ahora mismo  en Asturias los APIS (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) son lo únicos que lo tienen.

Aseguramos todas las cantidades entregadas por nuestros clientes hasta 25.000€. Aparte de nuestro seguro de responsabilidad civil, claro.

El otro día, entró en mi despacho un cliente a dejar una señal para la compra de una vivienda, y algo nos resaltó:  ¿Quién se queda con este dinero hasta que se haga la escritura pública?, yo le dije que nuestra política comercial es que se quede en depósito en la agencia inmobiliaria, en una cuenta que tenemos especial para ello. Le gustó ésta respuesta y nos dejó las arras. Seguramente venía escarmentado de tratar directamente con algún particular, le habría dejado dinero en arras y muy posiblemente lo hubiera perdido por algún motivo.

Hace poco salía en el periódico una inmobilaria de Gijón condenada por quedarse con unas arras y no devolverlas,cuando no se había completado una operación. Esto es precisamente lo que hace que paguemos justos por pecadores, como dice mi querida madre. El intrusismo profesional es muy grande y tenemos que diferenciarnos de los demás dando servicio. Uno de estos pluses es este  seguro.

Lo próximo es crear un registro de Agentes inscrito en el Principado, para que el cliente que entre en una inmobiliaria sepa que cumple con unos requisitos mínimos, el seguro de Caución será uno de esos requisitos.

El cliente perfecto

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Cuando inicias una nueva captación, con una persona que no te conoce y no viene recomendada, suele ser complicado a veces llegar a un entendimiento. Tiene que haber un feeling, entre cliente y captador inmobiliario, que  haga que la otra persona confíe plenamente en darte las llaves de su casa y dejar que te ocupes de todo.

Esto es lo que pasó con Javier. Él nos dio la oportunidad de realizar nuestro trabajo, confió desde el principio en nosotros. Yo digo que es el cliente perfecto. En una primera entrevista nos contó  porque quería vender su casa y cuales eran sus pretensiones económicas. A continuación se dejó aconsejar, escuchó atentamente nuestros consejos. Y conseguimos hacer el tándem perfecto. Siempre les digo a los propietarios que tenemos que ser un equipo.

Le aconsejamos dividir el piso para su venta, sería mas asequible para los compradores. Así conseguiríamos el precio de venta que Javier quería, en un espacio de tiempo mas pequeño. Y así fue, en dos meses teníamos comprador para los dos inmuebles sin ningún tipo de oferta a la baja.

Al mes de estar con la vivienda a la venta surgieron los clientes, las visitas. Javier nos dejó las llaves por lo que facilitó en todo momento nuestras gestiones. Recogimos arras, y cuando le llamamos anunciando la  primera venta no se lo podía creer. Con el fue todo fácil. Todos los problemas los fuimos solucionando según nos venían, y el nos dejó hacer nuestro trabajo.

Os muestro lo que Javier nos escribió el ultimo día que estuvo aquí:

«Me gustó el planteamiento que  hicieron y sobre todo su profesionalidad y conocimientos del mercado inmobiliario en Gijón. Les encargué la venta de ambos pisos a un precio estimado por su experiencia, que me pareció aceptable. En menos de dos meses ¡vendidos!. Rapidez y eficacia en todo, incluso gestiones administrativas. Mas satisfecho no puedo estar. Muchas gracias a este magnífico equipo».

Si quieres que yo te ayude a vender tu casa, no tienes más que llamarme, y pondré toda la carne en el asador para conseguir el mayor precio posible. ¡ CONFÍA EN MI !

 

 

¿Nos avergonzamos de lo que cobramos?

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Me hace gracia que, desde que trabajo en éste sector, parece que todos los inmobiliarios les cuesta hablar de sus honorarios. Es muy común, no firmar contrato de encargo de venta, o bien no se firma nada, o bien, de palabra te encargan vender una propiedad, y, no se habla de lo que les vas a cobrar, ni de lo que vas a hacer por tus clientes.

Nosotros no aceptamos el encargo de venta sin hacerlo por escrito.

Luego, está el otro caso, el de aquellos propietarios que entran por la puerta y te imponen directamente lo que tienes que cobrar. Es muy simpático cuando te acaban diciendo «sólo te  encargo la venta si cobras el 1% y sin iva y sin nada eh??».

No creo que sea lo más conveniente el ocultar lo que hacemos y lo que cobramos. De hecho, creo que deberíamos tener en la puerta todos nuestros servicios con sus precios. Debemos ser trasparentes.

A mucha gente le parece demasiado lo que cobramos. Pero, suele pasar que les parece mucho al principio en la primera toma de contacto, y sin embargo, cuando les acompañas a Notaría y terminas todo el proceso de venta, junto a ellos, ya no les parece tanto, están encantados de haber pagado ese dinero y de que todo haya salido bien.

Yo creo que tienen el concepto de inmobiliario un «enseña pisos», equivocado. Somos mucho más que eso, nos implicamos personalmente con el cliente de tal forma que nos llevamos el problema a casa diariamente. Marchamos preocupados pensando que más podemos hacer para vender una propiedad y ayudar a nuestro cliente. Somos expertos en buscar soluciones y sacar adelante todas las ventas y alquileres.

Yo he decidido poner mis servicios en mi escaparate y adjuntar quien debe pagarlos y sus importes. Aquí os adjunto nuestra hoja de precios.

 

 

 

Gastos de escritura y compraventa

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Muchos de mis compradores, en nuestra primera reunión les gusta que yo les describa los gastos que tendrán por comprar. Lo suelo hacer en un papel a sucio….y cuando se van siempre me dicen… «Katy me puedo llevar esos «apuntillos»….???» Jaja, me da vergüenza pero la verdad que en esos «apuntillos» que hacemos juntos es en donde mejor entienden lo que les puede acarrear comprar.
Y es que todos vienen con la misma idea: «¿un 10% aproximadamente del precio de venta?». Pero no saben de donde viene ese 10%.
Es la gran duda,  incluso me comentan «jolín cuanto cobra el notario, no???». Esto es porque normalmente es el notario el que gestiona esos gastos y es quien los recibe en sus totalidad. Pero, lo que no suelen saber es a donde van esos importes.
Pues bien, en Asturias el 8 % del precio de compraventa es para Hacienda del Principado de Asturias. Después, y según el grosor de la escritura  y los valores de los bienes, el notario tiene unas tablas y el registro otras. El notario siempre cobra un poco mas que el registro. En estos momentos, con toda la documentación que tenemos que adjuntar a la escritura (la burocracia aumenta de una forma considerable), suelen ser bastantes folios (por ejemplo ahora hay que adjuntar el certificado energético al completo), lo que encarece un poco la escritura, es por ello que, mucha gente cuando compra en 50.000 euros piensa que le saldrá mas barata la escritura, y no es así. En proporción es mas caro comprar en esos precios que en 200.000€. El impuesto si es mayor, pero la escritura en si y sus folios es la misma, por lo que el notario y registro cobran muchas veces cantidades parecidas.
Por otro lado, otra cosa que no se tiene en cuenta es que si hay hipoteca para financiar la compra los gastos suben hasta un 13 % del precio de venta. Y esto ¿porque es? Pues evidentemente hay que hacer otra escritura por la que hay que pagar a hacienda 1’2% del importe de responsabilidad hipotecaria que suele ser mayor a la cantidad a financiar,  hay que pagar al notario y registro de nuevo.
Vaya lío que tenéis, no???. Os adjunto una calculadora de gastos, para que hagáis vuestros números.
Calculadora de Gastos