Historias inmobiliarias en tiempo de Coronavirus

Llevamos cinco semanas confinados y parecen dos siglos. No se vosotros pero a mí me da la sensación que todo ya ha cambiado. Es increíble, como en tan poco tiempo pueden variar las cosas, sin quererlo, ni esperarlo. Un viernes nos fuimos a casa como lo hacíamos normalmente, y resulta que en un mes NOS HA CAMBIADO LA VIDA.

Yo personalmente me quedé en mi hogar desde el primer día. Tengo dos niñas pequeñas y mi marido trabaja, por lo que decidí quedarme con ellas. Eso sí, me comprometí  a trabajar toda la semana de lunes a viernes, y descansar el fin de semana. Y lo he cumplido os lo aseguro. A las niñas les puse horarios, las levanto todos los días a las 9, y tienen tareas hasta la hora de comer, por supuesto hacer sus camas, ducharse, vestirse y arreglarse, nada de pijama todo el día. Y yo igual, vestida y arreglada aunque en pantalón de chándal por abajo….las tardes, lo mismo un poco de acabar deberes y mandarlos vía mail a la profe, hasta las 7  que nos juntamos todos para hacer alguna actividad juntos, desde ver Stranger Things, hasta jugar al pin pon en la mesa del salón….

Pero, lo que sí me ha hecho pensar en estos días, son las historias personales que he vivido de cada uno de mis clientes. Al marchar el viernes y saber lo que nos venía encima, mi compañero Juan y yo, nos dividimos los expedientes que estaban pendientes de firma de escritura. Yo me traje un total de 14 historias de personas que estaba por resolver. Me gustaría contaros alguna de ellas.

 

La primera, un chico que compra una vivienda en Viesques como inversión con fecha de firma de escritura para el pasado miércoles. El comprador se encontraba en Huelva, y sus padres viven en Cudillero , tienen un poder para venir a Notaria, al tener cierta edad han decidido no desplazarse. El vendedor se ha quedado echo polvo necesitaba el dinero para cancelar su hipoteca e invertirlo en cancelar otras deudas…ahora el pobre tendrá que esperar…

 

Otra historia es una familia que compra una vivienda en el centro de Gijón, son una madre y dos hijos de Palencia, íbamos a firmar en notaria el pasado viernes. Al no poder desplazarse no podrán venir a firmar hasta que acabe el período de alarma. La chica que vende ya contaba con ese dinero para hacer otra inversión, ahora tendrá que confiar en que la venta no se venga abajo y podamos cuando esto termine firmar. Porque una de las cosas que más tememos es que alguna de las firmas pendientes que tenemos con contrato de arras, ahora se echen atrás y decidan no comprar…..¿qué solución tomaremos al respecto?.

 

Una de las que más me va a costar resolver es esta. Unos compradores que ya tienen hecha la hipoteca y tenemos fecha de firma el día 22 de abril. Claro los dueños tienen que salir de su casa e irse a vivir a casa de sus padres. Pero los dos vendedores son enfermeros, imaginaros los problemas que tendrán ahora y además no es viable que se vayan a vivir a casa de nadie…pero que pasará con los compradores que ya negociaron su hipoteca para firmarla en esa fecha, y ya contaban con esta casa para vivir en abril?…Creo que les vamos a plantear un alquiler, que los dueños se queden en la casa hasta que termine el estado de alarma, pagando un alquiler al comprador, hacemos la escritura y así no pierde las condiciones de hipoteca que ya tenia negociadas.

 

Por otro lado, hay dos familias en casa de sus padres y suegros, esperando a que se pueda firmar la escritura para poder mudarse. Si es difícil estar en casa imaginaros estar en un piso, una familia de 4 personas con sus padres o suegros. Son continuas las llamadas para intentar acelerar el poder firmar. Hago lo que puedo, saco los certificados desde casa coordino las firmas y por lo menos aunque no pueda ir a la notaría, los clientes cogen las llaves de su nueva casa y van avanzando….Las mudanzas ya se pueden hacer, así que, consigo que se vayan mudando sin riesgo para las partes.

 

Tengo unos chicos que tienen que salir de su casa, han hecho mudanza, han comprado otra casa, y necesitan vender su piso ahora, en un principio la habíamos anulado por las mudanzas, nos habían dicho que se suspendían, sin embargo  ya podemos decir que las mudanzas son legales y con ciertas medidas se pueden hacer. Así que tenemos que lograr por todos los medios llevarla a término para que estos chicos no se metan en más gastos.

 

La mayor parte de nuestras firmas no se han podido realizar, y no porque no haya dinero o porque la notaria no funcione. No  se llevan a término porque la mayor parte de los vendedores tenían que desplazarse o hacer una mudanza a otra vivienda de sus padres y no pueden irse a ningún sitio. Es peligroso juntarse, con la familia, y mas si trabajas fuera. Debemos quedarnos en casa. Sin embargo las necesidades de las personas no son siempre las mismas. Todo ha cambiado. Hemos tenido que reinventarnos, y en estas cinco semanas cambiar firmas y renovar plazos. He escuchado a un montón de personas por teléfono, contándome todo lo que les pasaba, e intentar buscar una solución. De verdad que no ha sido fácil. 

De todas maneras soy positiva, toda esta situación me hace pensar en formas nuevas de actuar. Hemos hecho un montón de videoconferencias y formación, y hemos sido capaces de firmar contratos con una aplicación nueva legal de firma electrónica, y creo que he podido ayudar a muchas personas, así que estoy feliz.

 

 

¿Tienen que pagar alquiler los inquilinos de locales y viviendas?

Llevamos cuatro semanas de confinamiento, y empiezan a surgir dudas sobre las medidas que ha aprobado el Gobierno respecto al pago de las rentas y de las posibles ayudas. La semana pasada me llamó una clienta que es propietaria de una vivienda en Gijón, me manifestaba su preocupación porque el inquilino no le había ingresado el alquiler del mes de marzo ni de abril. Creo que mucha gente, ante esta situación, ha decidido no pagar, sin decirle nada al propietario, creo que debemos de aclarar lo que el Gobierno aprueba.

Lo primero es diferenciar locales de viviendas.

1.- Respecto a locales, tendremos que saber si en el local se realiza una actividad suspendida por el real decreto 463/2020.

Si se realiza una actividad que no se encuentra entre las suspendidas, no hay motivo de reducción de renta, habrá que negociar con el arrendador posibles modificaciones de contrato pero no  hay nada que establezca el real decreto que nos pueda ayudar en este caso. Sin embargo hay muchas actividades afectadas como la nuestra, que no podemos abrir y no estamos en el real decreto. Tendremos que demostrar al dueño, por una memoria de nuestra actividad que hemos tenido que cerrar, y será potestad del mismo llegar a un acuerdo. Todo esto salvo que no se haya pactado algo en el contrato al contrario.

Si por el contrario es una actividad suspendida, si podríamos basarnos en varios artículos del Código Civil, como por ejemplo la FUERZA MAYOR , del artículo 1105 CC, o bien 1554.3 CC que establece como obligación del arrendador “la de mantener al arrendatario en la posesión útil y pacífica de la cosa”, para poder rebajar la renta durante el periodo que dure el estado de alarma. También podríamos basarnos en la cláusula de rebus sic stantibus, esto es cuando por circunstancias sobrevenidas se rompe el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento.

2.- Respecto a viviendas.

En este caso tenemos que ver el Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo (en vigor el 2 de abril). Se han aprobado varias medidas, vamos a analizarlas una a una:

  • El arrendatario de vivienda habitual podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta 6 meses para los contratos cuya prórroga finalice en el período comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto ley y hasta los 2 meses siguientes desde la finalización del Estado de Alarma. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otras condiciones por acuerdo entre las partes. Art.2.
  • Se suspenden los procedimientos de desahucio y de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley. Art. 1. Pero Si el arrendador acreditase encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida, se ponderarán las dos situaciones para la concesión de la suspensión.
  •  Se adoptan Medidas para la moratoria de deuda arrendaticia a personas en situación de vulnerabilidad económica. Lo primero que tenemos que saber es qué entendemos por personas en esta situación de vulnerabilidad. Requerirán la concurrencia conjunta de los
    siguientes requisitos:
    a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
    i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). (1653,52€)
    ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
    iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
    iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite
    previsto en el sub apartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo. (2.151,36€)
    v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o
    sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el sub apartado i) será decinco veces el IPREM. (2689,20€)
    b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste 5 de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

    No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.
    Se considerará que no concurren estas circunstancias:
    a. cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento.
    b. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

 

Una vez que sabemos si el arrendatario o inquilino es vulnerable tenemos que examinar las medidas en función de si el dueño es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en este caso los inquilinos que se encuentren en estado de vulnerabilidad podrán en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:
a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de 4 meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada
a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los 4 meses.
Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

Si el dueño no es empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, el inquilino podrá pedir en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de este Real decreto Ley ( hasta 2 de mayo)  el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.
Una vez recibida la solicitud, el arrendador comunicará al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.
Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.

Respecto a las ayudas : La cuantía  será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual. 

Por lo tanto, no es tan fácil como veis el cumplir todos los requisitos, yo creo que lo primero sería ponerse en contacto con los dueños e intentar llegar a un acuerdo. Si alguno de vosotros necesita los impresos para las solicitudes a los dueños de reducción de rentas o aplazamiento de las mismas, yo las puedo proporcionar a todos los que lo necesitéis. 

Animo ya queda menos para que todo esto pase y nos veamos en la calle!!.

 

Respondemos a tus preguntas inmobiliarias en estado de alarma

He decidido escribir esta entrada de blog, con ganas de ayudar a todos aquellos que os encontráis en período de comprar o alquilar algún inmueble. Me gustaría responder a todas las dudas que os surjan y para poder ayudaros, he pensado en responder por aquí las mas comunes y así, todos podréis beneficiaros de las respuestas de una manera rápida y sencilla, ¡empezamos!:

  1. ¿Se pueden firmar escrituras de compraventa en notaría?
     Sí se puede acudir a firmar, pero sólo aquello que sea urgente. Por lo que el notario pedirá un mail del comprador o vendedor, en donde de su puño y letra exponga su motivos. Por ejemplo, yo he firmado varias en estas dos semanas, porque los plazos expuestos en contrato de arras vencen, o bien alguna compra va con hipoteca y las condiciones ya están firmadas y tienen un vencimiento.

  2. ¿Se pueden hacer mudanzas?
    La mayoría de compraventas se complementan con mudanzas, necesarias para dejar la vivienda libre y poder dar las llaves. Enlos primeros días, he llamado a varias empresas y siguen funcionando, si queréis que os diga alguna, me escribís. Además hemos consultado con la policía y las mudanzas hechas por profesionales estaban permitidas. pero a fecha de hoy desde que se han restringido las medidas, las mudanzas no son servicios esenciales y no se permiten.

  3. ¿Se puede hacer una tasación?
    Muchas operaciones de hipoteca necesitan que se haga tasación para seguir adelante, la semana pasada se han realizado dos tasaciones de ventas nuestras. Los tasadores son autónomos y están trabajando siempre que cumplan con las medidas de seguridad. En nuestro caso recogieron las llaves de mi oficina, visitaron la vivienda y nos las devolvieron.

  4. ¿Podemos acudir los agentes inmobiliarios a las firmas?
    No podemos. Las notarías solo dejan entrar a los intervinientes, comprador, vendedor y banco si lo hay.

  5. ¿Qué pasa con los contratos de arras y sus plazos?
    Según el decreto de alarma quedan suspendidos los procesales y administrativos, pero no  dice nada de los convencionales. Aquí hay  todo tipo de opiniones, pero yo realmente pienso que debemos de contactar con las partes y si vence el plazo durante el estado de alarma y no se puede firmar, debemos conseguir de comprador y vendedor, un aplazamiento y firmarlo.

  6. ¿Quedan suspendidos los alquileres de vivienda?
    En ningún caso, nadie puede dejar de pagar su alquiler de vivienda habitual. Nada dice el real decreto al respecto.

  7. ¿Queda suspendidos los contratos de alquiler de local comercial?
    En este caso debemos diferenciar si en el local se realizan actividades que están dentro del real decreto o no. Es decir, si son actividades que el real decreto suspende, el arrendatario podría solicitar el no pagar la renta durante este período. El problema está en que muchas actividades no están dentro del real decreto pero se han visto obligadas a cerrar…por ejemplo la nuestra, las agencias inmobiliarias no estamos contempladas en el real decreto, pero sin embargo nuestra actividad es puramente comercial, carecemos de sentido sin enseñar y visitar viviendas…..y hemos tenido que cerrar las oficinas.

  8. ¿Se pueden realizar reformas?
    Durante el primer periodo de estado de alarma si se podía, siempre que se realizaran con las medidas previsoras que establece el real decreto. La actividad de la construcción no había cerrado ni mucho menos, hay muchas obras que estaban en  marcha Sin embargo hace una semana la construcción se ha puesto como actividad no esencial, por lo que no se pueden hacer obras de construcción ni reformas hasta nuevo aviso.

  9. ¿Funciona el registro de la propiedad?
    Sí funciona, con unos servicios mínimos pero están atendiendo presencialmente, aunque ellos prefieren que todas las actividades se hagan de forma telemática. Además al firmarse escrituras es necesario que trabajen para que manden notas registrales continuadas y se presenten nuevas compraventas de forma telemática.

  10. ¿Podemos enseñar viviendas?
    Los agentes inmobiliarios no podemos enseñar viviendas para vender o alquilar. Nuestra actividad se suspende, no podemos acudir con clientes para juntarlos con otras personas y poder enseñar los inmuebles. Esta actividad queda suspendida por tanto.

Si hay cualquier duda que no esté aquí y queráis consultar, podéis poneros en contacto conmigo en info@agenciadomingo.com.

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Enseñar viviendas desde casa

El coronavirus ha hecho que éstas dos semanas le demos al tarro. Todo tiene que cambiar. Cuando volvamos a trabajar, nada será igual. Nuestro negocio será el mismo, pero la forma de llevarlo a cabo no. Habrá inmobiliarias que no puedan seguir adelante, porque no se adaptan a los tiempos. Y sin embargo, otras que ya estaban preparadas para el cambio, sobrevivirán, incluso tendrán mucho éxito porque recogerán lo que otras no puedan llevar a cabo.

Tengo muy claro que quiero estar en éstas últimas. Tenemos que lograr crear una empresa tecnológica y virtual, pero sin olvidarnos de lo personal. Y en esto creo que nosotros somos muy buenos. Tenemos que estar listos para ofrecer todos los servicios de forma virtual para que la gente sin salir de su casa o de levantarse de su sofá, pueda ver la vivienda que quiere comprar desde su casa sin necesidad de verla físicamente.

Para esto existen varias plataformas que nosotros ya usamos. Lo primero que tenemos a disposición de nuestros vendedores, es un tour virtual de la vivienda, que permite que los posibles compradores puedan visitarla como si estuvieran en ella. Nosotros disponemos de una cámara 3D que se llama Matterport. Uno de nosotros se desplazará a la vivienda y en una hora más o menos se realiza un escaneo de toda la casa. Ese tour lo podremos colgar en la ficha del inmueble y subir a todas las plataformas para que cada comprador pueda verlo desde casa.

Aquí os mostramos alguno de nuestros trabajos:

La Cuestona Castiello

Bernueces

Jove

Mareo

Castiello

Para poder hablar con el cliente a tiempo real, podemos conectarnos vía videoconferencia con una plataforma que se llama Whereby. Podemos explicarle todo lo que requiera de una forma personal. En Agencia Domingo somos muy conscientes de las circunstancias que estamos pasando, y queremos estar a la altura. No queremos quedarnos atrás, y por eso hemos creado una inmobiliaria totalmente virtual, pero que acompañaremos siempre desde nuestro lado personal, preocupándonos por las circunstancias personales de todos vosotros.

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Comprar para alquilar, calcula la rentabilidad

Según los últimos datos del Banco de España la rentabilidad en vivienda ha supuesto a cierre del trimestre de 2019 un 8,5%, empezando el año con un 10,6%, esto es fruto de la subida de los precios de alquiler en ciertas capitales de provincia. A pesar de esta caída, la rentabilidad de la vivienda sigue siendo un activo por el cuál podemos seguir obteniendo ganancias.

Son muchas las personas que acuden a mi para comprar una vivienda y alquilarla. El dinero en el banco no les da ninguna rentabilidad, y sin embargo, la vivienda sigue siendo la mejor manera de inversión a corto y largo plazo.

En la Agencia Domingo nos ocupamos de todo, encontrar la vivienda que buscas y luego alquilarla. Conseguir al mejor inquilino. Además disponemos del servicio de alquilar seguro, que por medio de un seguro de impago de rentas, siempre cobrarás el alquiler . Si hay impago, el seguro cubrirá los gastos de abogado y procurador, y  todos los costes derivados de los actos vandálicos en la vivienda.

Pero en esta entrada de lo que quiero hablaros es de como calcular la rentabilidad que os puede dar invertir en vivienda, y los años que tardáis en amortizar la inversión.

La rentabilidad de una vivienda será la suma de las cantidades obtenidas por el alquiler más la plusvalía que podemos sacar al vender la misma.

¿Cómo calculamos la rentabilidad por alquiler?, es una pregunta frecuente para aquellas personas que están pensando en comprar una vivienda, y así  invertir ese dinero ahorrado,  que en el banco no produce. 

Tenemos que distinguir entre Rentabilidad bruta

  • Alquiler anual/precio de la vivienda x 100. Por ejemplo, compramos una vivienda en 150.000€ y la alquilamos en 600€ mensuales: obtenemos una rentabilidad bruta de 4,8% anual.

Sin Embargo, en la rentabilidad neta, tendremos que descontar los gastos al ingreso anual por rentas.

  • Alquiler anual – gastos / precio de vivienda x 100. Por ejemplo en el mismo caso anterior, suponiendo unos gastos anuales de IBI, comunidad, seguros de 1.000€, la rentabilidad neta será: 4,13%

 

Si queremos saber cuanto tiempo tardamos en amortizar lo que hemos gastado en una vivienda, usamos la fórmula PER. por ejemplo:

PRECIO DE VIVIENDA: 150.000€

ALQUILER MENSUAL: 600€ 

ALQUILER ANUAL: 600 x 12 = 7.200€

PER: PRECIO DE VIVIENDA / ALQUILER ANUAL: 20,8 AÑOS en recuperar la inversión.

Espero haberte ayudado y puedas tomar la decisión de invertir en vivienda, si quieres que te ayude, ya sabéis donde estoy!!!