Plusvalía de la Herencia, Te Ayudamos a Pagarla

Cuando heredas un inmueble, el Ayuntamiento te gira un recibo para que pagues  lo que llaman la plusvalía municipal. Se trata de un impuesto para pagar la subida del valor del suelo para hacienda, desde que se adquirió el inmueble hasta que fallece el causante. No importan los valores que vengan en las escrituras, solo se tienen en cuenta los años de tenencia del bien inmueble, y el valor que hacienda le otorga.

En Agencia Domingo, nos hemos propuesto ayudaros a realizar este trámite. Para los herederos en muchos casos se convierte en una ardua tarea, por ello os ofrecemos nuestros servicios. ¿Cómo podemos ayudaros a realizar el pago del impuesto?. Pues muy fácil, en el momento que heredas el inmueble, ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos en todo el proceso:

  1. Valoraremos el inmueble para tener un valor de venta real. Además, esta tasación la podrás utilizar en tu impuesto de sucesiones. Somos tasadores oficiales y estamos facultados para gestionar tu valoración oficial.
  2. Con esta tasación, pondremos el inmueble a la venta con nuestro servicio top de venta y en menos de 12 semanas lo tendremos vendido.
  3. Venderemos tu inmueble heredado en tiempo record, y  recogeremos unas arras o señal. Con este dinero podrás hacer frente a la plusvalía y posibles gastos de herencia.
  4. Nos encargaremos de gestionar las escrituras y los impuestos de adjudicación de herencia. No tendrás que ocuparte de nada, yo soy licenciada en derecho, y podré ayudarte a realizar todos los trámites de herencia. Y no te cobraremos nada por adelantado, haremos nuestra factura en el momento que se realice la escritura y recibas el total de la venta de tu inmueble.

De esta forma, sin poner un euro podrás con la venta del inmueble hacer frente a los gastos. Para ello, hay que actuar rápido, Hacienda nos da 6 meses de plazo para declarar el impuesto de sucesiones, y la plusvalía municipal suele venir en este plazo también en forma de recibo a tu domicilio.

Me he encontrado en muchas ocasiones con clientes que no pueden asumir los gastos de una herencia. La plusvalía puede ser muy alta, pero sin embargo, hay bienes inmuebles que pueden venderse y cubrir tales gastos.

Así que no lo dudes, ponte en contacto conmigo, te ayudaré en todo el proceso de tu herencia.

Gestión de HIPOTECAS ASTURIAS Simulador

Si quieres comprar una vivienda y no sabes qué cantidad  de hipoteca te puede dar un banco, te aconsejo que leas lo siguiente.

Tips a tener en cuenta:

  • Ingresos de los compradores. El banco va a calcular si con los ingresos que tienen los intervinientes, pueden asumir la cuota de la hipoteca. Para ello el banco va a sumar los ingresos netos y  calculará el 35%. Ese es el porcentaje del sueldo estimado que se puede destinar a la cuota máxima de una hipoteca. Por ejemplo, si los compradores suman ingresos netos de 3.000€ al mes pueden asumir una hipoteca de 1.050€ al mes.
  • Tasación de la vivienda. En todo caso el banco solo te dará el 80% del valor de tasación del inmueble, pudiendo en alguna circunstancia llegar al 100% del precio de compraventa. Es decir, si compras una vivienda en 120.000€ y la misma se tasa en 120.000€ , el banco te dará 96.000€, tienes que aportar el resto de tu bolsillo. Pero, sin embargo, si compras en 120.000€ y  la vivienda se tasa en 150.000€, en determinadas entidades como las cajas rurales, te darán hasta 120.000€.
  • El inmueble debe estar en regla. Es necesario solicitar la escritura, la nota registral, y revisar que el inmueble a la venta no tenga irregularidades. Como por ejemplo, falta de inscripciones de herencias, obras nuevas, fin de obra, metros no inscritos, partes no reflejadas de la vivienda….Y también comprobar las titularidades, es decir que se encuentre inscrito en el registro de la propiedad a nombre del vendedor actual.
  • Años de hipoteca. Los bancos dan de plazo para que les devuelvas la hipoteca hasta 75 años con una máximo de 30 años. Es decir, si tienes 30 años, puedes pedir una hipoteca como máximo a 30 años. Si tienes 50 años como máximo te darán a 25 años-
  • Gastos de compraventa, que no se te olvide sumar para el cálculo los gastos de la compraventa, para eso tienes mi otra entrada de blog. GASTOS DE COMPRAVENTA. Es importante porque deberás sumar al importe de la compraventa los gastos (aproximadamente 10% más).

Con estos parámetros será necesario saber qué intereses nos da el banco para calcular una hipoteca. Hoy en día ponemos de referencia para un cálculo aproximado un 1.50% de salida para tener una aproximación. Es decir, si pido 150.000€ al 1.50 a 30 años, tendrás 517€ de cuota al mes. Aquí os dejo una calculadora hipotecaria: cálculo de cuota.

De todas formas, los intereses varían según que entidad financiera escojas. En interés fijo puedes llegar a conseguir hasta un 1.20% a 30 años(aunque según el perfil del cliente esto puede bajar), y en interés variable hasta euribor+0.85.

Por otro lado, tendrás que definir si quieres interés fijo o variable, en mi entrada de blog, te damos los consejos necesarios para que escojas.

Y como siempre os digo, yo puedo tramitar vuestra hipoteca, no es necesario contratar conmigo la compraventa de tu piso, si quieres que únicamente te ayude con tu hipoteca puedes llamarme!!!.

¿Necesitas que ayuda para conseguir la mejor hipoteca en Asturias?

 

 

 

¿Hay que pagar plusvalía municipal cuando tienes pérdida patrimonial?

La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento sobre el valor de los terrenos, lo cobran los Ayuntamientos cuando hay una cesión de un bien inmueble, ya sea por compraventa, donación o herencia. En el caso de las compraventas el obligado tributario es el vendedor, pero en donaciones y herencias, quien recibe el bien inmueble es quien debe pagar el impuesto. Está regulado en el decreto 2/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de haciendas locales, en sus artículos 104 a 110. Este impuesto directo grava el incremento de valor que para la administración han tenido los terrenos durante un periodo de tiempo, que puede ir desde la compra  hasta el momento de la venta de un inmueble. Pero claro, las dudas han surgido cuando se han dado situaciones de bajadas de valor en las compraventas, todos hemos tenido infinidad de clientes que han tenido que vender sus viviendas por un precio más bajo del que lo compraron.

Este es el caso de una clienta nuestra, que había comprado su vivienda en el año 2000 por 150.000€, había invertido gastos y reforma por un total de 180.000€, y en el año 2018 tiene que vender su vivienda por 120.000€. Hemos conseguido que el Ayuntamiento se allane y le devuelva las cantidades abonadas por plusvalía, con nuestro departamento de asesoramiento judicial y con mi pericial.

El Tribunal Constitucional en una sentencia 59/2017, declara la nulidad de alguno de los artículos 107.1, 107.2a) i el 110.4 del RD 2/2004 de 5 de Marzo, porque no se puede someter a tributación cuando no hay aumento del valor de los terrenos. Posteriormente el Tribunal Supremo en una sentencia de 1163/2018 de nueve de julio, delimita las situaciones para solicitar al Ayuntamiento competente la inexistencia de plusvalía si no ha incrementado el valor de los terrenos.

La práctica, sin embargo, es que estas sentencias no se han traspuesto al ordenamiento jurídico y tenemos que ser los ciudadanos los que vayamos a los tribunales y justifiquemos que no hay aumento del valor de los terrenos. Esto solo lo podemos realizar con una tasación o pericial que justifique que en ese período de tiempo el valor del terreno no ha subido. Pero la cuestión es que el obligado tributario tiene que pagar la plusvalía y luego recurrirla, y esto hace que mucha gente bien por miedo, o bien por destinar fondos a contratar abogado y tasador, no quieran seguir adelante con la reclamación, y paguen la plusvalía.

¿Cómo puedo demostrar la pérdida de valor de los terrenos para reclamar la plusvalía?

La única manera de demostrar que no ha aumentado el valor del inmueble en el período de tiempo desde que se compró hasta que se vendió, es con una pericial o tasación fundamentada de un API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) o un arquitecto homologado como tasador oficial.

Yo como API hago este tipo de valoraciones. No son fáciles, porque no se trata de valorar el precio de venta de hoy, sino fundamentar que el valor del terreno en el momento de la compra no ha subido hasta el momento de la venta. Esto solo se puede hacer si posees testigos de solares en la zona en venta de aquellos tiempos y así compararlos con la fecha actual. Solo se puede redactar una tasación si tienes testigos para ello. Nosotros como empresa de más de 30 años poseemos testigos de ventas que nos pueden ayudar a realizar este tipo de valoraciones o informes de valoración.

Por otro lado, según el allanamiento del Ayuntamiento en la reclamación de nuestra clienta, la sentencia del TSJ de Asturias de 2019 refleja que basta con adjuntar  las escrituras de compraventa donde se justifique la pérdida.

 

¿Cuál es el proceso para la reclamación al Ayuntamiento de la plusvalía municipal?, ¿Qué plazo tengo para su reclamación?

Para empezar es muy importante tener en cuenta el plazo, y para ello debemos de saber primero cual es el procedimiento que tiene el Ayuntamiento para el pago de plusvalía. Si el Ayuntamiento liquida la plusvalía, sólo tenemos el plazo de un mes para su reclamación (Gijón cambió este criterio hace dos años…..), sin embargo, si es el contribuyente quien la autoliquida tiene 4 años para su reclamación.

Primero, hay que formular reclamación económico administrativa contra la liquidación. Como suelen desestimarla, el paso siguiente es presentar recurso contencioso administrativo. Hasta ahora, considerábamos necesario aportar informe pericial para acreditar la inexistencia de incremento de valor del suelo desde la fecha de compra a la de venta. Pero ahora, a la vista del allanamiento en el caso de nuestra clienta, parece que al Ayuntamiento le sirve con la aportación de las escrituras de compra y venta. Esa es la doctrina del TSJ, en la sentencia del 2019 que citan al allanarse. El valor consignado en las escrituras es un principio de prueba de que no ha habido incremento de valor, frente a los valores catastrales que consideraba el Ayuntamiento. Al aportar las escrituras, el TSJ considera que es la Administración la que tiene que probar el incremento de valor y con los valores catastrales no es suficiente.

¿Necesitas que te asesoremos con el impuesto de plusvalía municipal?

Busco hipoteca, ¿Qué documentación me van a pedir?

Cuando estás interesado en un inmueble no hay tiempo que perder. Siempre tienes que estar preparado y tener la documentación a mano, para que el banco no tenga dudas,y pueda darte una respuesta rápida a tu financiación.Uno de los errores más comunes es decidirte por comprar una casa, y no haber mirado antes la financiación. En Agencia Domingo disponemos de un departamento específico para obtener las mejores condiciones hipotecarias. Pero siempre deberás tener cerca la siguiente documentación:

  • Si eres trabajador por cuenta ajena. Necesitarás lo siguiente:
  1. Tres últimas nóminas.
  2. Contrato de trabajo.
  3. Vida laboral.
  4. Declaración de la renta.
  5. Si tienes algún préstamo, últimos tres recibos del préstamo.
  6. Si tienes alguna propiedad, escritura y recibo de iBi.
  7. Si estás divorciado, copia de la sentencia y convenio regulador.
  8. DNI.
  • Si eres autónomo. Necesitarás lo siguiente:
  1. DNI, CIF de la posible sociedad.
  2. Declaración de la renta.
  3. Declaraciones de IVA de los últimos dos años.
  4. Declaraciones de impuesto de sociedades.
  5. Copia de la cuenta bancaria de dos años atrás.
  6. si hay préstamos pendientes , recibos de las mismas.
  7. Si tienes alguna propiedad, escritura y recibo de contribución.

Y por supuesto, llámame si tienes alguna duda!!

Vender un piso de herencia

AHORRA EN LOS IMPUESTOS DE TU HERENCIA

Si has recibido una herencia y no sabes que trámites debes realizar, aquí te doy alguna idea o consejillo que te puede ayudar.

  1. Recopila la documentación necesaria. Deberás acudir a un profesional, pero siempre necesitarás tener a mano, certificado de defunción, ultimas voluntades, testamento y escrituras de los inmuebles a adjudicar.
  2. Declaración de impuestos. Tendrás que hacer el impuesto de sucesiones, y para ello es importante obtener los precios en los que adjudicarse los bienes.
  3. Tasación. Te aconsejo hagas una valoración de mercado, realizada por un API (yo lo soy), porque es conveniente que declares en el impuesto el mismo valor que vayas a poner a la venta, porque sino podrás tener ganancias patrimoniales en la declaración de la renta y pagarás mas impuestos.
  4. Acudir a notaría. Es necesario ir a un notario a adjudicar la herencia y también inscribirla en el registro de la propiedad, (coste aproximado de 1800€).
  5. Una vez realizada esta documentación, tendrás que acudir a tu agente inmobiliario de confianza, que venda tu casa por un precio de mercado que a poder ser se asemeje al que se haya puesto en el impuesto de sucesiones. Uno de los errores mas comunes es la venta de los inmuebles por valores muy superiores a los puestos en la herencia….por eso si acudes a un agente inmobiliario, con experiencia en herencias, te podrás ahorrar mucho tiempo y dinero. Porque valorará la vivienda en el impuesto de sucesiones en el mismo precio que en la venta.

 

He decidido escribir este post por lo que me ha pasado la semana pasada con unos clientes. Acuden a mí para vender una parcela y casa. Hacemos una valoración, mando que me traigan la escritura y veo que es un bien que procede de una herencia. Me comentan que se lo ha realizado todo una abogada de la empresa de seguros de decesos. No quiero para nada criticar, pero es un caso real y no es la primera vez que me pasa. Lo primero, los clientes se quejan de la tardanza, al parecer llevan más de un año y medio para realizar la escritura de adjudicación de herencia. Algo que no entiendo porque la declaración del impuesto no puede tardar tanto, yo las hago también, y en un mes o dos si se necesitan valoraciones se pueden realizar. Pero la cuestión no es tanto eso como que me fijo en el importe puesto como valor en el impuesto. Me doy cuenta que la parcela que yo valoro en 300.000€ edificable y parcelable, la escritura y el impuesto lo valora en 3.000€. Me quedo muerta cuando lo leo….Cómo se puede valorar en 3.000€ algo que vale 300.000€???. Esto supone una ganancia patrimonial en renta enorme por la que el cliente pagará un 23 %….y podemos pensar que el impuesto de sucesiones salía a pagar pero no….aqui en Asturias estamos exentos como hijos hasta 300.000€. Así que podía darle un valor hasta 300.000€ por ejemplo y no hubiera pagado nada igualmente.

Creo que con este ejemplo veis lo importante que es acudir a un agente inmobiliario o abogado especialista en el tema. Te ahorrarás tiempo y dinero¡¡¡