Comprar para alquilar, calcula la rentabilidad

Según los últimos datos del Banco de España la rentabilidad en vivienda ha supuesto a cierre del trimestre de 2019 un 8,5%, empezando el año con un 10,6%, esto es fruto de la subida de los precios de alquiler en ciertas capitales de provincia. A pesar de esta caída, la rentabilidad de la vivienda sigue siendo un activo por el cuál podemos seguir obteniendo ganancias.

Son muchas las personas que acuden a mi para comprar una vivienda y alquilarla. El dinero en el banco no les da ninguna rentabilidad, y sin embargo, la vivienda sigue siendo la mejor manera de inversión a corto y largo plazo.

En la Agencia Domingo nos ocupamos de todo, encontrar la vivienda que buscas y luego alquilarla. Conseguir al mejor inquilino. Además disponemos del servicio de alquilar seguro, que por medio de un seguro de impago de rentas, siempre cobrarás el alquiler . Si hay impago, el seguro cubrirá los gastos de abogado y procurador, y  todos los costes derivados de los actos vandálicos en la vivienda.

Pero en esta entrada de lo que quiero hablaros es de como calcular la rentabilidad que os puede dar invertir en vivienda, y los años que tardáis en amortizar la inversión.

La rentabilidad de una vivienda será la suma de las cantidades obtenidas por el alquiler más la plusvalía que podemos sacar al vender la misma.

¿Cómo calculamos la rentabilidad por alquiler?, es una pregunta frecuente para aquellas personas que están pensando en comprar una vivienda, y así  invertir ese dinero ahorrado,  que en el banco no produce. 

Tenemos que distinguir entre Rentabilidad bruta

  • Alquiler anual/precio de la vivienda x 100. Por ejemplo, compramos una vivienda en 150.000€ y la alquilamos en 600€ mensuales: obtenemos una rentabilidad bruta de 4,8% anual.

Sin Embargo, en la rentabilidad neta, tendremos que descontar los gastos al ingreso anual por rentas.

  • Alquiler anual – gastos / precio de vivienda x 100. Por ejemplo en el mismo caso anterior, suponiendo unos gastos anuales de IBI, comunidad, seguros de 1.000€, la rentabilidad neta será: 4,13%

 

Si queremos saber cuanto tiempo tardamos en amortizar lo que hemos gastado en una vivienda, usamos la fórmula PER. por ejemplo:

PRECIO DE VIVIENDA: 150.000€

ALQUILER MENSUAL: 600€ 

ALQUILER ANUAL: 600 x 12 = 7.200€

PER: PRECIO DE VIVIENDA / ALQUILER ANUAL: 20,8 AÑOS en recuperar la inversión.

Espero haberte ayudado y puedas tomar la decisión de invertir en vivienda, si quieres que te ayude, ya sabéis donde estoy!!!

 

 

Traspaso Local ¿Pueden subirme la renta?

La nueva Ley de Arrendamientos urbanos de 1994, cambia el concepto de traspaso, por “cesión de negocio”.
Lo primero que tenemos que mirar es el contrato de alquiler. El Artículo 32 de la Ley de arrendamientos urbanos, permite la cesión de negocio, salvo que se diga lo contrario en el contrato de arrendamiento. Si no se dice nada, entendemos que hay derecho de cesión, por lo que es conveniente dejar muy claro en el contrato si se permite o no el traspaso o cesión del contrato.

En el caso de que no se diga nada, o bien se permita el traspaso explícitamente, hay una serie de normas que debemos tener en cuenta:

 

  1. El propietario tiene derecho a subir la renta. Podrá subir lo que se haya pactado en el contrato, si no se dice nada tiene derecho a subir la renta un 20% según el artículo 32.2 de la LAU. El importe de la subida de la renta debe ser satisfecho por el nuevo inquilino desde el mismo mes que se haya producido la cesión del local de negocio.

Si no se paga la renta actualizada, el dueño puede iniciar un JUICIO DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA.

 

  1. El propietario puede cobrar un porcentaje del importe del traspaso. Este derecho no es incompatible con lo anterior. Es decir, el propietario puede subir la renta y cobrar un porcentaje sobre la cantidad entregada como traspaso según las siguientes reglas:

  • Primero prevalece lo que las partes hayan pactado.
  • Si no pactaron nada, habrá que mirar según el año de construcción del inmueble. Si es antes de 1936, se cobra un 30% sobre la cantidad del traspaso. Si fue entre el 1936 y 1942, un 20%. Y todo lo que sea posterior al 1942, se entregará un 10% al propietario de la cantidad del traspaso.
  • Si el arrendatario que lo sea por traspaso, traspasa a su vez antes de transcurrir tres años desde la fecha del otorgamiento de la escritura pública de su traspaso, los porcentajes señalados en el apartado anterior se incrementarán en un 50%.

Como siempre os digo, si al leerlo necesitáis cualquier explicación, aquí estoy para resolver todas vuestras dudas.

Aquí podéis ver algunos de los locales que tenemos en traspaso:

VIVIENDAS GREEN. HIPOTECAS VERDES.

La financiación de la vivienda juega un papel muy importante en el mercado inmobiliario español. El 60% de las operaciones de compraventa llevan hipoteca. Aparecen ahora productos financieros que dan mejores condiciones a las viviendas eficientes o a aquellas viviendas que se reformarán y se mejorarán en un 30% el ahorro energético.

La nueva Ley de crédito inmobiliario en 2019 recoge por primera vez la mención a las hipotecas verdes en un texto legislativo, si bien es verdad que deja la definición a nuevos proyectos de ley.

A nivel europeo existe la Eemap (energy efficent mortgage action plan), un plan proyectado por la Unión europea  y que cuenta con la participación de 94 entidades europeas, 37 entidades de ellas financieras, que se han propuesto estandarizar y normalizar el uso de este tipo de financiación por parte de los usuarios.

Las hipotecas verdes, son las que mejoran sus condiciones a aquellas viviendas eficientes o bien a las reformas para conseguir esa eficiencia.  Actualmente el 42% de las viviendas son E, y el 32% G, sin embargo, según la Unión europea una vivienda eficiente es aquella que tiene certificación A o B. Pero, se acepta por los bancos a aquellas viviendas que mejoren en un 30% el ahorro energético.

Hay, por tanto, dos tipos de hipotecas verdes:

  1. Hipoteca verde para adquisición de vivienda energéticamente eficiente (A o B). Este tipo de viviendas suponen solo un 1% de nuestras viviendas en España. Pero las nuevas construcciones  exigen que a finales de 2020 sean eficientes. Por lo que a corto plazo esta hipoteca puede ser un referente.
  2. Hipoteca verde para la mejora de la eficiencia energética de una vivienda. En este caso,la hipoteca permite al comprador adquirir y reformar la vivienda a que adquiere mejorando su consumo energético. Como Mínimo deberá mejorar un 30% el consumo KW/hora de la vivienda.

¿Que ventajas objetivas tiene el contratar una hipoteca verde?

  • Menor tipo de interés.
  • Mejora del porcentaje de financiación.
  • Reducción de la comisión de apertura.

¿Quieres saber más sobre las hipotecas verdes? Te lo explico en la Agencia Domingo.

 

#HipotecaVerde #DomingoGreen #TuCasaEnVerde #MejoremosJuntos

VIVIENDAS EFICIENTES. Cosas que puedes hacer para tener una vivienda GREEN

Lo ideal sería que un profesional te haga un inspección preliminar, para saber que problemas tiene la vivienda y que podemos mejorar para ahorrar energía y no contaminar el medio ambiente. 

El experto revisará:

  • La envolvente del edificio.
  • Los conductos.
  • Componentes del sistema de climatización.
  • Los eletrodomésticos.
  • La iluminación.
  • Indicadores de humedad.
  • Corrientes de aire puntos fríos y calientes.
  • Revisión de facturas.

Pero hay cosas básicas que tú mismo puedes hacer para mejorar la eficiencia energética en tu casa, yo te propongo las siguientes:

  1. Inslalar burletes impermeabilizantes  en puertas y ventanas.
  2. Sellar las fugas de aire en la envolvente del edificio.
  3. Sellar los bordes de las ventanas y su perímetro.
  4. Instalar un termostato programable.
  5. Instalar cortinas térmicas para la retención y bloqueo de calor.
  6. Cambiar los filtros de aire del horno.
  7. Sellar los conductos de calefacción.
  8. Instalar toldos en las ventanas.
  9. cambiar las bombillas actuales por bombillas LED.
  10. Instalar luces solares en el jardín.
  11. Instalar sensores de movimiento o temporizadores de iluminación.
  12. Colocar un tendedero para secar la ropa fuera de casa.
  13. Hacer un seguimiento del uso energético de la vivienda con una aplicación de supervisión.
  14. Limpiar las bobinas del refrigerador.
  15. Reparar los grifos que goteen.
  16. Instalar grifos y cabezales de ducha bajo flujo.
  17. Instalar una envoltura alrededor del calentador de agua y las tuberías.

Y tú?? Eres GREEN??