Sobrinos que heredan

Sobrinos que heredan, ¿no pueden vender?

La pasada semana, tuve la oportunidad de captar en venta una vivienda, propiedad de dos personas, que habían heredado de su tío. Venían con la intención de vender en un plazo corto de tiempo, el impuesto que tenían que pagar, unos 6.000€ por cada uno, les obligaba a tener que poner a la venta el inmueble cuanto antes. Se trataba de un piso en el Muro, con vistas directas a la playa, muy goloso para los compradores, que podía tener una venta rápida.

El tío falleció en julio en Gijón, con testamento, por lo que, yo le tramitaré la adjudicación de herencia en la notaría y su inscripción posterior en el Registro de la Propiedad. Pero, lo que no sabían estos señores, es la limitación del artículo 28 de la ley hipotecaria:

”Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”

Consideramos herederos forzosos a los ascendientes, descendientes y cónyuge del causante. Por lo que, hermanos y sobrinos por ejemplo quedan fuera. Esto significa que la herencia no tiene efectos frente a terceros hasta pasados 2 años desde el fallecimiento del causante. Por lo tanto, muchos compradores no podrán comprar esta vivienda hasta pasado ese tiempo, porque se arriesgan a que aparezca un hijo no conocido, un cónyuge secreto, un testamento desconocido… que pueda quitar a esos sobrinos la herencia de esta vivienda.

Por otra parte, los bancos son muy estrictos con este tema, si un comprador quiere comprar esta vivienda y necesita hipoteca, lo va a tener muy difícil, por que el banco no les dará la financiación.

Puede haber soluciones, como poner una condición resolutoria, para le hipotético caso, en el que surja un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta. Pero, esa condición resolutoria también tiene un coste inscribirla en el registro de la propiedad, y muchas veces las partes no se ponen de acuerdo sobre quien tiene que pagarla.

Otra solución, que muchas veces planteamos en estos casos, es hacer una arrendamiento con opción de compra, en el que el comprador entregue unas cantidades que luego se descuentan en la compraventa futura una vez pasados dos años desde el fallecimiento.

Pero imaginemos que el comprador compra de buena fe, y antes de dos años surge otro heredero, ¿que pasaría?, en estos casos, hay mucha jurisprudencia que basándose en el artículo 32 de la ley hipotecaria, protege al comprador.

“Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”.

De todos modos, es importante que a la hora de comprar, te acompañes de un profesional, y que vigile por el bien de la operación  y de los intereses de las partes.

 

 

Katia Domingo aplicación móvil

Los clientes son lo primero, app móvil

Llevaba mucho tiempo pensando, cómo recompensar a aquellas personas que nos envían nuevos clientes a la Agencia Domingo. Cuando hablo de recompensa, pienso en regalos en agradecimiento por recomendarnos.

Son muchos años en la oficina, viendo como mi padre, atendía a personas que entraban preguntando por él. Venían recomendados por clientes de la Agencia Domingo, que habían quedado muy contentos con su servicio y en cuanto se encontraban con alguien que buscaba asesoramiento inmobiliario, recomendaban a mi padre directamente.

Un 70% de nuestros clientes vienen de la recomendación. Muchas veces te acuerdas de la persona que te recomendó y le preparas un detalle. Pero otras veces, por falta de tiempo se nos acaba olvidando y esa persona ni siquiera recibe un “gracias” por nuestra parte.

Esto es precisamente, en lo que pensé cuando se creó la aplicación móvil. El uso de las nuevas tecnologías, tiene que estar presente en nuestras mentes, no podemos quedarnos atrás, es muy importante adaptarse al medio. Debemos estar al día de las últimas novedades y como sabéis el móvil es la herramienta fundamental para todo esto.

Por lo tanto, nuestro objetivo era aunar las nuevas tecnologías con los clientes. Creamos de este modo, una aplicación móvil, para que nuestros clientes la descarguen, se registren y recomienden a sus amigos o conocidos interesados en comprar, vender o alquilar un inmueble. Cada vez que cerremos una venta o un alquiler con la persona recomendada, el cliente que lo recomendó a través de la aplicación móvil recibirá un cheque regalo. Puedes ver un esquema de como funciona en la imagen final.

Por último, nos quedaba resolver, qué tipo de regalo haríamos a los clientes. Y pensamos que teníamos una labor importante con la comunidad de autónomos y comercios de Gijón. La mejor manera de apoyar al pequeño comercio es que esos cheques se canjeen en los negocios colaboradores de la Agencia Domingo, así les podemos ayudar a tener más visibilidad y clientes. Se que el día a día en ocasiones es complicado, por eso creo que la colaboración entre nosotros, es la mejor herramienta.

Por último, hemos creado un ranking, con puntos de los clientes que más nos recomiendan, convertirlo en un juego y competir con otros clientes puede ser divertido, como si fuera un juego más, que te instalas en tu móvil. También podrás hacer de “agente inmobiliario” ya que tienes un buscador de inmuebles, que te permite buscar a tiempo real inmuebles en alquiler o en venta.

El resultado es la aplicación móvil que ya podéis bajaros tanto en Google Play como en el App Store. Si tienes un negocio y quieres inscribirte como comercio colaborador, llámanos, todo serán ventajas. Y si eres cliente de la Agencia Domingo y quieres convertirte en NUESTRO FAN, solo tienes que comenzar a usar nuestra aplicación!!!

Esquema Aplicación Agencia Domingo

Como librarse del Certificado Energético

La verdad, que quien quiera librarse del certificado energético no lo tiene fácil. La ley prevé unos casos en los que no se necesita llamar a un técnico, y pagar una certificación. En el Artículo 2 de la ley  se dice:

2. Se excluyen del ámbito de aplicación:

  1. Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico.
  2. Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.
  3. Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.
  4. Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.
  5. Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2.
  6. Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.
  7. Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

Tampoco necesitan certificado energético los garajes y los trasteros.

Lo más destacable son los tres últimos apartados, ya que los tres primeros no son los mas habituales en nuestro sector. De todos modos, la Ley es muy confusa, y nos lleva a una multitud de discusiones con nuestros clientes, porque ¿qué entendemos por edificios o partes de edificio aislados con superficie útil menor de 50 metros?, ¿pueden ser viviendas unifamiliares inferiores a esos metros?, la ley no lo deja claro.

Tenéis que saber que la certificación energética es obligatoria para adjuntar a las escritura de compraventa y los contratos de alquiler, tienen de validez 10 años, y hay obligación de visarlos en la consejería del Principado de Asturias. Su coste ronda los 100€, aproximadamente, pero hay que tener en cuenta que solo de tasas, por una superficie inferior a 90 metros, son 17.90€. Por lo tanto, cuando se trata de chalets con superficies superiores a 200 metros, el coste se dispara.

Otro tema importante, es que las Agencias Inmobiliarias como profesionales, no podemos anunciar ni tener a la venta ni en alquiler, ningún inmueble sin certificación energética. Sin embargo, un particular puede anunciar y publicitar su vivienda sin necesidad de dicho requisito, pero, sí se le pedirá para hacer la escritura o contrato de alquiler. Por eso, las inmobiliarias insistimos en tener el certificado desde el minuto uno del inicio de la venta. Hace poco, hemos tenido inspección de la Consejería de Consumo, la cual ha revisado nuestro escaparate y nuestros anuncios en internet.

Espero que os haya servido de ayuda, de todos modos, yo tengo arquitecto en mi oficina, que os realizará el certificado energético, y yo os lo visaré en el Principado de Asturias, así que no dudéis en llamarme.

 

 

 

Ayudas al alquiler Asturias

Estábamos esperando como “agua de mayo” que llegara este momento, son las AYUDAS AL ALQUILER de vivienda que otorga Asturias. Este año se preven casi 22 millones de euros. Y como me imagino, que muchos de vosotros no os habréis enterado, no se porque de este tipo de cosas no sale tanta publicidad en los periódicos…, aquí os dejo un resumen, con todos los enlaces que debéis tener a mano para hacer las solicitudes correspondientes.

¿Quién puede pedir la ayuda?, todas aquellas personas que tienen un contrato de alquiler y cuyos ingresos cumplan estas reglas:

  1. Si la unidad de convivencia está compuesta por una sola persona adulta: la cuantía del IPREM (7.519,19€) se multiplica por 1,5.
  2. Si la unidad de convivencia está compuesta por 2 o más personas:
  • la primera persona adulta computa 1,5 veces el IPREM.
  • cada persona adicional computa 0,5 veces el IPREM.

Los titulares del contrato de alquiler, tampoco podrán tener en propiedad otra vivienda en España, se excepcionarán de este requisito quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio o por cualquier otra causa ajena a su voluntad, así como cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad del titular o algún miembro de la unidad de convivencia.

¿Qué plazo hay para pedir la ayuda?, desde el 2/7/2018  hasta el 1/10/2018.

¿Qué importe me dan de ayuda? , pueden llegar al 50% del importe de la renta para menores de 35 y mayores de 65 (esto cambia respecto a otros años), en el resto de casos hasta el 40 % de la renta, siempre y cuando la renta no supere los 500€, ni exceda del 9% del precio máximo de referencia establecido para las viviendas de régimen general por Decreto 70/2008, de 23 de junio, de segunda modificación del Decreto 120/2005, de 17 de noviembre, por el que se establecen los precios máximos de venta de las viviendas protegidas de nueva construcción.

A estos efectos, la superficie máxima computable para las viviendas será de 90 m2 de superficie útil, con independencia de que las superficies reales sean superiores.

¿Por cuanto tiempo tendré la ayuda?, como máximo 36 mensualidades, comenzando el 1 de octubre de 2017.

¿Dónde la podemos solicitar?, si pincháis AQUÍ os llevara a la página del Principado, con todos los requisitos y donde podéis iniciar la solicitud por internet. ¡¡No perdáis la oportunidad¡¡¡, no digáis que no os he avisado….

 

Vivir de lujo en Gijón

Vivir en Gijón, es un privilegio, y si lo haces en alguna de las viviendas que tenemos a la venta, y que os presentaré ahora, para que queremos más. Hace poco, leí un artículo de una revista de lujo, en el que contaba que Gijón era el destino perfecto para el verano. Entre otras cosas, decía que la ciudad tiene uno de los veranos mas animados del norte de España, nos pone de ciudad divertida y entusiasta. Gijón es sinónimo de alegría, destacan sus playas, alrededores, y la sidra. Y lo que mas me gusta: “el buen rollo que hay en sus calles que resulta contagioso”.

Hemos detectado en la inmobiliaria, un auge de clientes que se desplazan a vivir a Gijón, desde Oviedo, las cuencas, Castilla-León, o Madrid. Seguramente, toda esta gente se siente a gusto aquí, y decide iniciar una nueva vida en nuestra ciudad. Sin embargo, los que estamos dentro, no apreciamos lo que tenemos… Hace un mes una pareja de médicos nos compraban un chalet en Somió, desplazados desde Valladolid, y con sus hijos mayores, esperan vivir en Gijón una nueva etapa de su vida.

Y es que la ciudad cuenta con unos alrededores maravillosos, muy cercanos al centro, donde combinamos buenas vistas, con zonas verdes, buenos accesos, y playas cercanas. Me gustaría presentaros alguna de esas propiedades chulas que hemos captado. La primera de ellas, es un chalet en Somió, en el que destacan sus vistas maravillosas a Gijón y playa de San Lorenzo, al lado del Palacio de la Riega. Cuenta con unas buenísimas calidades, y espacios espectaculares con mucha luz. Esta rodeado de grandes terrazas, donde solo imaginar de disfrutar con un libro sentado en una hamaca, lo merece todo. Cuenta con uno de los salones y habitación principal mas bonitas que he visto, la sensación de paz y relax que aporta es brutal. También tiene parcela, el tamaño perfecto, para hacer si quieres una piscina, es una de las casas más bonitas que tenemos a la venta ahora mismo.

Chalet Somió

 

Otra propiedad que destaca sobre las demás, es el impresionante chalet que tenemos en la zona de Castiello, dentro de una urbanización cerrada. Está construida en una sola planta, con un estilo moderno y actual pero muy cómoda a la vez. Con una parcela completamente llana y una piscina preciosa a la que accedemos desde la terraza, es una casa para disfrutar en familia, ideal para aquellas personas que les guste estar con sus hijos en casa, y disfrutar con amigos los fines de semana. Está para entrar, no necesita de ningún arreglo, es preciosa, me encanta, creo personalmente que es el estilo de casa que yo me haría.

Chalet Castiello

 

Si lo que buscas es un estilo muy moderno, y muy cercano a Gijón, disponemos de ésta otra vivienda al lado de Viesques. Es del año 2004, distribuida en 3 plantas. Tiene una parcela de 2000 metros aproximadamente, ideal para aquellas personas que les guste disfrutar del jardín, y necesiten espacios amplios, ya que tiene 5 habitaciones, y combina en el interior un estilo clásico, que hace a la vivienda muy útil y cómoda a la vez. La propietaria la tiene impecable, es genial enseñarla, porque siempre la encontraremos en perfecto estado.

Chalet lado Viesques

 

 

Si te gusta estar cerca del mar, y la playa de San Lorenzo, también tenemos la casa ideal. Puedes ir a la playa caminando. Y si quieres dando un paseo llegas en quince minutos al barrio de la Arena. En Gijón, tenemos una senda preciosa, que rodea al mar. Dar un paseo y llegar a casa desde el centro en tan poco tiempo es algo que muchos aprecian, y dicen estar en el paraíso.  Es una propiedad grande, con amplios espacios, con estilo clásico, y muy bien presentada. Perfecta para familias grandes que necesiten espacios de salón y cocina amplios, en donde se respira el aire del mar y te hace sentir en la misma ciudad.

Chalet lado playa

 

A vosotros ¿cual os gusta más?.