¿Sabes cómo calcular cuánto vale tu casa?

¿Sabes cómo calcular cuánto vale tu casa? Es uno de los principales problemas con los que nos encontramos a la hora de captar una vivienda para la venta, intentar llegar a un acuerdo con el propietario para establecer un precio de venta adecuado del inmueble. Es muy común que antes de decidir vender, los propietarios miren páginas como idealista o fotocasa, y vean todo lo que se vende en su zona, y cómo no, se fijan únicamente en aquello mas caro… piensan que su casa vale como esa propiedad… Un alto porcentaje siempre piensa que su vivienda es mejor que cualquiera de alrededor (en parte es normal que lo piensen, si compraron esa propiedad en su día es porque la veían mucho mejor que otras), y si alguien pide 150.000€ la mía vale 180.000€.

Es el caballo de batalla, sin duda. Sin embargo, nosotros tenemos varias herramientas a la hora de valorar y poner un precio de venta real a un inmueble. Lo primero que tenemos que saber es, que entendemos por Valor de Mercado, es el precio al que podría venderse el inmueble, entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la valoración.

El método que utilizamos los inmobiliarios es el de Comparación de Muestras de Mercado. Se obtiene a través de comparables, que son inmuebles considerados similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la Homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin. Es decir, no vale coger los testigos de la zona, sino que hay que utilizar una técnica que llamamos de Homogeneización de Testigos que es un procedimiento por el cual, se analizan las características del inmueble que se valora en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa unitario homogeneizada para aquél.

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria tenemos un programa específico de valoración. En el que si metemos el inmueble con su referencia catastral, nos saca automáticamente la ficha del inmueble con sus metros. Los testigos los podemos obtener de dos maneras:

  • Con nuestro CRM, sólo fijándonos en aquellos inmuebles vendidos. Yo considero que no puede ser testigo los inmuebles en venta…. Ahora mismo gracias a ASOCIAS, (Asociacion de inmobiliarias de Asturias) tenemos testigos vendidos en la zona de Gijón y Oviedo suficientes para poder valorar un inmueble en estas zonas.
  • Con el programa MVI. Hablamos de una aplicación que han creado en el Colegio de Registradores de España, y donde podemos ver todos los inmuebles vendidos en Notaría con sus precios de venta, metros y años de construcción. Esta herramienta es básica a la hora de establecer un precio de venta real.

Una vez obtenidos los testigos, tenemos que homogeneizarlos, porque no vale lo mismo, un piso primero que un cuarto, o una casa del año 1950 que una del año 2.000. El programa nos homogeneiza por:

Altura Ascensor Carac. edificio Calidad vivienda Conservación Vistas interior exterior Ajuste mercado Zona

Podremos así, sacar un precio medio de mercado. Lo multiplicaremos por los metros cuadrados de la vivienda y obtendremos el valor final de venta. Como orientación, os dejo este cuadro con los precios medios en Gijón y Oviedo, de nuestro crm por zonas. Pero no es para que saquemos conclusiones de cuanto vale mi casa, os aviso. Es necesario que me llaméis y valoremos vuestra casa en particular aplicando el método de homogeneización de los testigos.

Tabla de precio medio por m2 en Gijón

Tabla de precio medio por m2 en Oviedo

Katia con unos clientes

La recompensa de sus sonrisas

El pasado fin de semana acudí a Santander a un Congreso, tuve la oportunidad de conocer a Cipri Quintas. Me dijo algo que me llegó al corazón: “la verdadera felicidad es que te quieran“. Es algo que a mi me afecta mucho. Necesito sentir que los clientes nos quieren. Necesito ver sus caras cuando les resuelvo un problema, no hace falta el agradecimiento pero, si sus caras de felicidad y sus sonrisas.

Llevamos una vida cargada de estrés, todos los días salen problemas que tienes que resolver sobre la marcha, tomando decisiones para cerrar una operación. Por eso, cuando un particular me dice que vender es fácil, o que cobramos mucho por “enseñar” una casa, me pongo de los nervios, y pienso, “ojalá usted se sentara aquí y viviera mi día a día”.

Suelo decir, que todas las ventas “tienen algo”, con ello me refiero a que todas las operaciones cojean de algún sitio, cuando no es una herencia no inscrita, son unos metros que no coinciden con la realidad, o un valor catastral superior al precio de venta. Es muy difícil encontrar una compraventa en la que todo todo, esté correctamente inscrito, no tenga cargas, esté bien cuidado, o esté en un precio adecuado de mercado. Siempre adolece de algo, cuestión que tendrás que resolver, realizando un buen contrato, o redactando una buena oferta, y lidiando de buenas maneras, con mucha mucha paciencia, con las partes implicadas.

La operación de compraventa se inicia con el contrato de captación en exclusiva para encargar la venta y termina con la firma en la notaría de  la escritura de compraventa. Por lo tanto, durante ese plazo se inicia una relación con el cliente que pasa por muchas fases. El contacto muchas veces es diario, para comunicar al propietario que todo va correctamente. El cliente se convierte en amigo, y lo único que quieres es que esté contento.

Por lo tanto, por muchos problemas que tengas, por muchas adversidades que te toquen resolver, éste trabajo tiene algo muy bonito, y es la recompensa de sus sonrisas, en el momento que acabas el proceso, y les vendes su casa. Solamente por ese día merece la pena el esfuerzo. Yo acudo a notaría con todos los clientes que pasan por mi inmobiliaria. Suelo decir que soy afortunada, porque vivo ese momento perfecto.

Este fin de semana, Fernando Erviti decía, que “lo mas importante es la confianza, los clientes suelen preferir a los que se esfuerzan, se preocupan, se interesan por sus problemas, aunque no seamos eminencias; Claro que se valoran los conocimientos y la formación, pero se valora antes el compromiso, la ética del servicio al cliente”. Es curioso, pero una de las cosas por las que más se queja la gente es “que no se les llama”, que no les mantengan informados. Podrían protestar por una mala gestión, y sin embargo la mayor queja que siempre tenemos, es que no se les llama para informarles de como va la venta de su casa.

Si  queremos verles felices, y contentos, tenemos que mantenerlos informados de nuestro trabajo, hablarles del esfuerzo que hacemos en cada gestión y contarles cada proceso, para que puedan valorar nuestro trabajo. Necesitamos que exista una confianza plena, solo así lograremos el feeling con el cliente, sigo citando a Erviti: “no les importa lo que sabes, hasta que saben que les importas“.

 

 

Sobrinos que heredan

Sobrinos que heredan, ¿no pueden vender?

La pasada semana, tuve la oportunidad de captar en venta una vivienda, propiedad de dos personas, que habían heredado de su tío. Venían con la intención de vender en un plazo corto de tiempo, el impuesto que tenían que pagar, unos 6.000€ por cada uno, les obligaba a tener que poner a la venta el inmueble cuanto antes. Se trataba de un piso en el Muro, con vistas directas a la playa, muy goloso para los compradores, que podía tener una venta rápida.

El tío falleció en julio en Gijón, con testamento, por lo que, yo le tramitaré la adjudicación de herencia en la notaría y su inscripción posterior en el Registro de la Propiedad. Pero, lo que no sabían estos señores, es la limitación del artículo 28 de la ley hipotecaria:

”Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”

Consideramos herederos forzosos a los ascendientes, descendientes y cónyuge del causante. Por lo que, hermanos y sobrinos por ejemplo quedan fuera. Esto significa que la herencia no tiene efectos frente a terceros hasta pasados 2 años desde el fallecimiento del causante. Por lo tanto, muchos compradores no podrán comprar esta vivienda hasta pasado ese tiempo, porque se arriesgan a que aparezca un hijo no conocido, un cónyuge secreto, un testamento desconocido… que pueda quitar a esos sobrinos la herencia de esta vivienda.

Por otra parte, los bancos son muy estrictos con este tema, si un comprador quiere comprar esta vivienda y necesita hipoteca, lo va a tener muy difícil, por que el banco no les dará la financiación.

Puede haber soluciones, como poner una condición resolutoria, para le hipotético caso, en el que surja un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta. Pero, esa condición resolutoria también tiene un coste inscribirla en el registro de la propiedad, y muchas veces las partes no se ponen de acuerdo sobre quien tiene que pagarla.

Otra solución, que muchas veces planteamos en estos casos, es hacer una arrendamiento con opción de compra, en el que el comprador entregue unas cantidades que luego se descuentan en la compraventa futura una vez pasados dos años desde el fallecimiento.

Pero imaginemos que el comprador compra de buena fe, y antes de dos años surge otro heredero, ¿que pasaría?, en estos casos, hay mucha jurisprudencia que basándose en el artículo 32 de la ley hipotecaria, protege al comprador.

“Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”.

De todos modos, es importante que a la hora de comprar, te acompañes de un profesional, y que vigile por el bien de la operación  y de los intereses de las partes.

 

 

Katia Domingo aplicación móvil

Los clientes son lo primero, app móvil

Llevaba mucho tiempo pensando, cómo recompensar a aquellas personas que nos envían nuevos clientes a la Agencia Domingo. Cuando hablo de recompensa, pienso en regalos en agradecimiento por recomendarnos.

Son muchos años en la oficina, viendo como mi padre, atendía a personas que entraban preguntando por él. Venían recomendados por clientes de la Agencia Domingo, que habían quedado muy contentos con su servicio y en cuanto se encontraban con alguien que buscaba asesoramiento inmobiliario, recomendaban a mi padre directamente.

Un 70% de nuestros clientes vienen de la recomendación. Muchas veces te acuerdas de la persona que te recomendó y le preparas un detalle. Pero otras veces, por falta de tiempo se nos acaba olvidando y esa persona ni siquiera recibe un “gracias” por nuestra parte.

Esto es precisamente, en lo que pensé cuando se creó la aplicación móvil. El uso de las nuevas tecnologías, tiene que estar presente en nuestras mentes, no podemos quedarnos atrás, es muy importante adaptarse al medio. Debemos estar al día de las últimas novedades y como sabéis el móvil es la herramienta fundamental para todo esto.

Por lo tanto, nuestro objetivo era aunar las nuevas tecnologías con los clientes. Creamos de este modo, una aplicación móvil, para que nuestros clientes la descarguen, se registren y recomienden a sus amigos o conocidos interesados en comprar, vender o alquilar un inmueble. Cada vez que cerremos una venta o un alquiler con la persona recomendada, el cliente que lo recomendó a través de la aplicación móvil recibirá un cheque regalo. Puedes ver un esquema de como funciona en la imagen final.

Por último, nos quedaba resolver, qué tipo de regalo haríamos a los clientes. Y pensamos que teníamos una labor importante con la comunidad de autónomos y comercios de Gijón. La mejor manera de apoyar al pequeño comercio es que esos cheques se canjeen en los negocios colaboradores de la Agencia Domingo, así les podemos ayudar a tener más visibilidad y clientes. Se que el día a día en ocasiones es complicado, por eso creo que la colaboración entre nosotros, es la mejor herramienta.

Por último, hemos creado un ranking, con puntos de los clientes que más nos recomiendan, convertirlo en un juego y competir con otros clientes puede ser divertido, como si fuera un juego más, que te instalas en tu móvil. También podrás hacer de “agente inmobiliario” ya que tienes un buscador de inmuebles, que te permite buscar a tiempo real inmuebles en alquiler o en venta.

El resultado es la aplicación móvil que ya podéis bajaros tanto en Google Play como en el App Store. Si tienes un negocio y quieres inscribirte como comercio colaborador, llámanos, todo serán ventajas. Y si eres cliente de la Agencia Domingo y quieres convertirte en NUESTRO FAN, solo tienes que comenzar a usar nuestra aplicación!!!

Esquema Aplicación Agencia Domingo

Como librarse del Certificado Energético

La verdad, que quien quiera librarse del certificado energético no lo tiene fácil. La ley prevé unos casos en los que no se necesita llamar a un técnico, y pagar una certificación. En el Artículo 2 de la ley  se dice:

2. Se excluyen del ámbito de aplicación:

  1. Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico.
  2. Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.
  3. Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.
  4. Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.
  5. Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2.
  6. Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.
  7. Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

Tampoco necesitan certificado energético los garajes y los trasteros.

Lo más destacable son los tres últimos apartados, ya que los tres primeros no son los mas habituales en nuestro sector. De todos modos, la Ley es muy confusa, y nos lleva a una multitud de discusiones con nuestros clientes, porque ¿qué entendemos por edificios o partes de edificio aislados con superficie útil menor de 50 metros?, ¿pueden ser viviendas unifamiliares inferiores a esos metros?, la ley no lo deja claro.

Tenéis que saber que la certificación energética es obligatoria para adjuntar a las escritura de compraventa y los contratos de alquiler, tienen de validez 10 años, y hay obligación de visarlos en la consejería del Principado de Asturias. Su coste ronda los 100€, aproximadamente, pero hay que tener en cuenta que solo de tasas, por una superficie inferior a 90 metros, son 17.90€. Por lo tanto, cuando se trata de chalets con superficies superiores a 200 metros, el coste se dispara.

Otro tema importante, es que las Agencias Inmobiliarias como profesionales, no podemos anunciar ni tener a la venta ni en alquiler, ningún inmueble sin certificación energética. Sin embargo, un particular puede anunciar y publicitar su vivienda sin necesidad de dicho requisito, pero, sí se le pedirá para hacer la escritura o contrato de alquiler. Por eso, las inmobiliarias insistimos en tener el certificado desde el minuto uno del inicio de la venta. Hace poco, hemos tenido inspección de la Consejería de Consumo, la cual ha revisado nuestro escaparate y nuestros anuncios en internet.

Espero que os haya servido de ayuda, de todos modos, yo tengo arquitecto en mi oficina, que os realizará el certificado energético, y yo os lo visaré en el Principado de Asturias, así que no dudéis en llamarme.